对深圳楼市2022年的预判

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一家之言，仅供参考。

做为一个以二手存量为主的城市，二手房成交量是深圳楼市的晴雨表。

2021年，深圳全年二手房成交40699套，创下近八年新低，对比去年不到一半，对比15年高峰成交量不到1/3。

成交量极度萎缩，更要命的是，这个萎缩的曲线从3月份开始一路向下，到目前没有任何反弹的迹象。

图片来自咚咚找房

单从数据来看，深圳二手市场几乎无解，等着继续下跌就是了。

但从更多纬度去对比，可能会有不一样的答案。

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对比同样是二手房占主导的三个其他一线城市：北京、上海和广州，会发现深圳成交量和它们差距惊人，2021年：

北京二手房成交19.25万套，深圳的4.7倍；

上海二手房成交27.8万套，深圳的6.8倍；

广州二手房成交11.5万套，深圳的2.8倍。

我再做一个图表就更清晰了，去年每万人北京二手房成交88套，上海115套，广州62套，深圳23套。

深圳做为四个一线中最缺地，新房最稀缺的城市，二手成交量只有其他三个城市的1/3、1/4和1/5，这个数据极为反常。

事出反常必有妖，我分析的几个客观和政策原因：

客观原因：

1、经过这一轮猛烈上涨，深圳房价在四个一线中最高，大家确实买不动了。

2、北京上海户籍人口1000多万，广州900多万，深圳只有500多万。落户意味着扎根，扎了根买房的信心才更坚定，对比北上广，下决心在深圳买房的人数偏少。

3、深圳有500万套小产权房，供应量巨大租金便宜，租房一样能解决居住问题。

4、去年楼市调控加剧，全国楼市低迷。

政策原因：

5、三年深户加三年社保才有购房资格，卡掉了一半购房者。

6、指导价不放松，变相抬高二手房首付，再卡掉一半意向二手的购房者。

7、不断推倒挂新盘，倒挂力度大，打新难度低，绝大多数购房者都转向新房。

8、大量建设公租房和安居房，让中低收入者居者有其屋，短期打掉他们的购买意向。

这八个原因相加，过滤了大约八成的二手房意向客户，剩下两成，一成选择观望等待，最后一成选择入市，撑起了每个月2000套的成交量。

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这八个因素导致去年的深圳二手市场极度低迷，今年这个市场怎么走，要看这八个条件会不会发生变化。

一、房价

去年年初，深圳房价一路狂涨，超越了北京上海，全国一枝独秀，但是一年后情况发生了变化。

去年国内70城二手房价数据已出炉，同比2020年，北京全年上涨8.5%，上海上涨6.5%，广州上涨5.8%，分列一三四位，深圳上涨0.6%，排名第38。

如果深圳以实际成交价来计算，恐怕0.6%也难以维持，大概率是负数，三个城市在涨，一个城市在跌，房价差距在逐渐缩小。

资金如水，价差缩小到一定程度后，水会重新流转和平衡。

二、人口

2020年底，深圳户籍人口587万，最新人口数据没有公布，不出意外会超600万。

户籍人口越多，买房定居的人就会越多。

去年5月，深圳出台了户籍迁入的征求意见稿，引发轰动。

新的意见稿大大提高了入户难度，本科从45岁降到35岁，专科入户取消，技能型人才门槛提高，夫妻投靠，老人随迁全部提升难度，被视为深圳入户的黄金周期终结。

但是一直到今天，这个意见稿都停留在意见阶段，迟迟没有落地。

这说明什么问题，说明政府内部对抬高落户门槛要不要立刻执行，意见是不统一的，至少到目前，发展派占了上风，我必须提醒大家一点，今年深圳的GDP很不乐观。

今年全国GDP增速8.1%，再次破8；北京昨天也发了喜报，40269亿，增速8.5%。

上海破4万亿已无异议，广州未公布，根据前三季度的数据，增速和前年持平问题不大。

惟一拉垮的就是深圳，前三季度GDP不但四个一线最低，还低于众多二线，四季度也不大可能上演大反转。

在这个前提下，入户新政迟迟不落地就不难理解了，入户不收紧，深圳仍然保持每年数十万的户籍人口新增，潜在购房人群是在慢慢增加的。

三、小产权

深圳旧改速度缓慢，500万套小产权短期不会有太大变化，这个条件持平。

四、国内楼市宏观预期

去年12月开始，连续降准降息，开闸放水，央媒对房地产的表态从稳到稳中求进，不管是资金面还是政策面都有了180度的转向，

情绪是缓慢累积的，大悲之后，难有大喜，今年国内楼市难有大行情，也未必会有小行情，但至少可以确定，最艰难的时期已经过去了，今年楼市的基本面会缓慢复苏。

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五、政策层面

首先我们要明白一点，去年北上广还在慢涨，交易火热，大家更看好的深圳之所以差成这样，市场冲顶后的自发回落占四成，政府的强调控要占到六成。

高门槛的指导价，三年社保的强约束，倒挂红利盘不断推出，挂盘价禁止公示，海量上市保障房，这五大必杀技同时使用的，全国除此一家别无分号。

大家想一想，如果没有这五项政策压顶，单靠市场自然冷却，二手房会不会低下高傲的头颅?

深圳去年的房价更多是被政府强行打下来的，所以今年楼市怎么走，政策能否连续比什么都重要。

首先说明一点，政策层面不做预测，因为政策是个薛定谔事件，任何一个变量都会导致不同结果，猜政策等于赌硬币。

目前来看，政府的决心很大，政策的连贯性也有。

1月11日，深圳市规自局发布了存量住宅项目清单。存量住宅项目537个，包含普通商品房356个，龙岗103个，光明86个，宝安84个，龙华73个，南山53个，福田30个，盐田25个，大鹏24个，罗湖22个。

新盘后续供应量充足，惟一不确定的是上市节奏。

保障房方面，深圳住建局近日发布了《深圳住房发展十四五规划》，提出十四五期间，深圳将建设筹集保障性租赁住房40万套，平均每年8万套。

如果政府今年牢牢把住指导价、社保、推新、保障房这四道红线，今年深圳二手房就难有回调的希望，笋盘会继续出现。

但考虑到深圳GDP失速带来的压力，变数增加，再加上国内楼市整体放松的大环境，一旦有意向稍稍松一点楼市，刺激一下经济，情况就不好说了。

上文分析的八个变量，前四个有三个是支持看多的，那么今年政策持续收紧还是稍微放松，会决定二手房的价格走向。

我建议大家盯紧今年的楼市政策，一旦有放松政策出台，或者推新速度明显变慢，倒挂红利越来越小，就不必再等，可以入市了。

如果不想去赌，现在就是入场的节点。