上周，楼市君和朋友小张聊天，他说起最近生意需要周转，不得不变卖名下物业，但手上的公寓迟迟无人约看。
目前市面上的公寓的确存在涨不动、卖不掉、持有成本高等“硬伤”。
公寓真的不值得买吗？且听楼市君说道说道。
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挂盘4个月无人问津
莞城公寓5年仅涨1千/平
2016年，小张咬牙买了莞城万科中心65平两房公寓，当时房价1.1万/平，总价71.5万，首付交了35万，月供3900+。
图源：腾讯房产
莞城万科中心位于黄旗山脚下，小区由公寓+商场+写字楼7栋楼组成。其中公寓有4栋，主要面积段为32-65平一至房两房，共2493户。
莞城万科中心65平实拍 东莞楼市发布摄
小张买的是5号楼中高楼层，景观很好，推开窗就可以看到黄旗山的风景。
楼下有商场，步行可到地铁站，已经是当时新房中生活相当便利的小区。
莞城万科中心5栋景观 东莞楼市发布摄
五年过去，现在的小张已成家立业，也早早搬离了莞城万科中心，要不是因为近期资金困难考虑卖房，可能压根不知道自己栽到“坑”里。
莞城万科中心2022年1月的二手成交均价在12781元/平，一套65平的售价在83万左右。
而且这两年房屋一直处于空置的状态，除了3900多的月供外，还要缴纳226元的物业费。
也就是五年时间，小张这套房的单价只涨了1781元/平，总价涨了11.5万，除去已交的61851元利息，以及13572元物业费，小张这套房只赚了3.9万。
其实当年35万是一笔不小的数目，不仅能买南城西平格林小城88平两房，还能买万科珠江东岸77平小三房，闭着眼睛买都不至于只赚3.9万。
楼市君在实地考察后发现，城区多数公寓楼盘入住率并不高，待出租的房源较多，挂牌出售的房源也不少，但鲜有成交。
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公寓去化周期长达33个月
65平转手税费高达11.9万
其实不止小张遇到这种情况，东莞目前的公寓市场并不乐观。
公寓目前有三大问题：第一是库存大，去化周期长；第二是涨价慢；第三是持有成本较高。
首先是东莞大量的公寓库存和较长的去化周期。
目前，东莞有约50个公寓项目在售，根据中原大数据统计，截止至去年11月，东莞存量公寓面积更是达到90万平，去化周期为33个月！
图源：中原地产研究院
其次，公寓近5年涨价速度较慢，不少开发商甚至打62折出售公寓产品。
由于去化周期长，部分开发商为了加快回款，2021年时有公寓项目降价幅度达到62折，水乡甚至有盘的公寓价格从1.2万/平降至7千/平。
虽然一手公寓均价2021年跌回了4年前的水平，但去化依旧艰难。
一手公寓尚且如此，二手公寓转手更加困难。据中介透露，东莞大部分二手公寓挂牌半年无人约看，很多业主最后不得不选择降价处理。
“你以为降价就能卖掉吗？”
再者，公寓不仅首付需要五成，而且利率比普通住宅高，达到6.35%，物业费和水电费也需按照商业标准计算。
而且公寓是商业性质，在二手买卖时，买家需要支付总价14.85%的税费，这也成了二手公寓转手极其困难的因素。
以莞城万科中心内比较笋的二手两房公寓计算，总价80万，首付五成，外加总价x14.85%的税费，也就是约11.9万税费+40万首付=51.9万首付。
手上拿着51.9万的首付，你看看水乡正儿八经的住宅楼盘，它不香吗？
而且需要资金周转时，住宅还能做抵押贷款；需要落户读书时，住宅可以作为落户地址，而公寓的本本并没有这个功能。
更何况，在房地产的性质里，从来都没有“公寓”这种说法。
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披着“住宅”外套的写字楼
空置率高达50%
无论是房地产法规还是土地性质里，从来没有公寓这种说法。市面上真正认可的，从来只有住宅、别墅、或者商铺和写字楼。
所谓的“公寓”，无非就是披着“住宅”外衣的写字楼。
在城市发展中，每个地区的规划都是连带的，只要建起了住宅，周边就得有商业、学校、医院等等配套。
东莞鸿福路航拍 东莞楼市发布摄
大量商业用地批示后，大批的商铺和写字楼涌入市场，在低迷的实体经济环境冲击下，空置的商铺和写字楼比比皆是。
于是，部分开发商便开始倒腾，把原本要做出写字楼的样板间，设计好卫生间和厨房，摆上床和沙发，打着“不限购不限贷”的标语，疯狂割着韭菜。
而东莞的写字楼空置率一直很高，根据第一太平戴维斯的报告显示，目前东莞写字楼供过于求，空置率接近50%，为大湾区最高。
大湾区写字楼2021年上半年情况 图源：第一太平戴维斯
除了空置，东莞还有近200万平存量的写字楼，例如鸿福路2005年建设的台商大厦，到现在也未全部售完。
写字楼尚且如此，东莞公寓的情况也不容乐观。
公寓难卖，这是必然现象，从持有成本、涨价幅度和持有周期考虑，公寓都不是一个很好的投资产品。
自住方面，公寓本身就是商用性质，商用水电费成本高，多数不能通燃气，且梯户比较高，不适宜长期居住。
但由于公寓不限购不限贷的优势，也成为不少外地买家扎根东莞的“中转站”。
总的来说，公寓虽然涨幅不及住宅，但门槛较低，不少年轻买家会选择公寓作为自己婚前投资，未来创业也可以注册公司。
那么你会不会选择购买公寓呢？
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