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金融业首单房地产项目并购债出炉,专家:推测不受银行“两道红线”限制,但“落实较难”

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本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

1月17日,浦发银行在银行间债券市场发布公告,将于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券,募集资金用于房地产项目并购贷款投放。中国指数研究院企业事业部研究副总监陈星指出,浦发银行并购债是金融机构发行的首笔房地产项目并购主题债券,是对12月政策的积极响应,为金融机构参与房企出险资产处置提供了新思路和新方式,将有利于并购融资的发放,加速房企的风险化解速度。

金融机构试水房地产收并购融资

在房地产行业流动性紧张、债务危机频发的背景之下,2021年末监管层多次发声,要求银行等金融机构支持房地产市场合理的并购需求,央行、银保监会也于2022年前出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务、重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目等。

2022年初以来,多家大中型银行表示,已做好房地产并购贷款等业务的额度安排,并收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。这其中,浦发银行成为第一个“吃螃蟹的人”。

浦发银行官网显示,1月17日,浦发银行在银行间债券市场发布公告,计划于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券(22浦发银行02),债券规模为50亿元人民币(下同),期限为3年,募集资金用于房地产项目并购贷款投放。值得注意的是,浦发银行强调,该笔债券为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

《上海浦东发展银行股份有限公司2022年第一期金融债券发行公告》(以下简称“《公告》”)显示,本期债券发行总额为300亿元,拟分为两个品种。

其中,品种一发行规模为250亿元,募集资金在扣除发行费用后,将依据适用法律和主管部门的批准用于满足发行人资产负债配置需要,充实资金来源,优化负债期限结构,促进业务的稳健发展;品种二发行规模为50亿元,即“22浦发银行02”,募集资金在扣除发行费用后,将用于房地产项目并购贷款投放。

浦发银行表示,将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,稳妥有序推进募集资金投放,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。同时,加强风险控制和贷后管理,做好资金用途监控,助力房地产行业良性循环和健康发展,进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

《华夏时报》记者注意到,在募集说明书中,浦发银行并未对房地产项目并购贷款投放的相关条件进行具体说明。1月19日上午,《华夏时报》记者多次拨打上述《公告》中留下的联系电话,但始终无人接听。之后,记者又与浦发银行董秘办公室取得联系,对方告知“具体的要求和条件都在公告中,目前我们不会作出超出公告范围的解读”。

但作为首个官宣入局房地产并购融资的金融机构,浦发银行此举仍被市场认为颇具“破冰”意义。

陈星分析称,今年1月6日,承债式并购贷款政策落地。针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。因此推测金融机构的并购债相应的也不会计入银行的“两道红线”,“这将有利于并购融资的发放,加速房企的风险化解速度”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从发债规模来看,浦发银行此举基本属于行业试水。“后续若是市场反响较好,发行规模可能进一步上升。”严跃进向《华夏时报》记者分析称,预计未来并购贷款的业务种类会更加丰富,客观上也有助于出险房企问题资产的快速消化。

真正落实仍存难点

值得注意的是,金融机构之外,在政策的鼓励和支持下,不少房企目前也已经开始尝试并购融资。2021年末,有市场消息称,招商蛇口、碧桂园等企业计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据,募集资金用于房地产项目的兼并收购。

之后,1月12日,招商蛇口30亿元并购票据已完成注册,首期发行25.8亿元,其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权,成为今年房企首笔成功发行的并购票据;

1月13日,上交所信息披露,保利置业2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。据悉,该债券拟发行50亿元,募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设以及房地产项目的收购兼并;

就在浦发银行计划发行首单房地产项目并购主题债券的同一天,由招银国际资产管理有限公司和AAC Mgmt Holding Ltd发起的特殊目的收购公司“AQUILA ACQUISITION CORPORATION”也正式向港交所递交A-1文件,或将成为港交所首个SPAC。据悉,所谓“SPAC”就是特殊目的收购公司,成立之目的是为一家或多家公司(并购目标)进行业务合并。

业内人士分析,在偿债高峰和流动性紧张的双重压力之下,房地产市场上的并购机会还将持续增加,更多的“援金”也将涌入房地产收并购的“池子”,有助于出险房企问题资产的快速消化,但房企并购贷能否真正落实仍存难点。

《华夏时报》记者注意到,上述尝试并购融资的房企多数未真正用于出险企业。例如,华侨城发行的2022年第一期中期票据规模达15亿元,拟全部用于偿还金融机构借款,其中9.6亿元用于偿还并购贷款,5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款,但仅用于过去已经完成的收购,并非用于出险企业项目收并购。

而以浦发银行发行的“22浦发银行02”为例,一位TOP30房企人士刘一鸣(化名)对《华夏时报》记者指出,从房企角度来看,房地产项目并购主题债券“对于出险房企一定是有帮助的”。但对于有能力的房企尤其是国企央企来说,考虑到尽调流程的繁杂以及并购资产的风险,实际开展收并购的意愿可能不会太强烈。而作为出险企业,可能也不太会轻易将核心优质资产抛出。

“就当前情势来看,交易意愿不强烈是市场面临的较大问题。”与刘一鸣看法类似,陈星也认为,从受让企业角度来看,当前市场仍处于下行周期,未来预期不明朗,握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。

而从出险企业角度来看,项目出售也较为谨慎。陈星解释说,急于出售,资产可能被压价,回笼资金不及预期,不利于债务偿还,并且还会影响手中存货的估值;而若优质资产先行出售,则剩余资产质量不高,不利于维持后期经营。“这样虽然缓解了当期财务风险,长期来看又增加了新的经营风险”。此外,与收并购项目相比,招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作,从投资角度而言,房企也更倾向于直接拿地。

一份来自克而瑞地产研究中心的报告也指出,银行并购贷对主体和项目申请门槛高,贷款金额最多覆盖交易对价的6成,规模有限;近期监管层鼓励发放并购贷款,但多家银行反映有需求的项目并不多。同时,2022年行业收并购机会比较多,整体并购规模可能呈增长趋势,但金融政策对房企收并购意愿的推动可能并不明显,并购规模也难以回到2017-2018年的峰值。

克而瑞研究中心高级分析师房玲表示:“虽然近期监管层鼓励并购贷款、并购票据等金融工具支持收并购,从中长期来看对房企并购行为有正面的推动作用,但短期在资金面尚未完全回暖的状态下,多数优质房企收并购偏谨慎。”

华泰证券研报亦表示,房企并购融资有望突破“三道红线”和“借新还旧”限制,但同时还需要银行有额度、房企有意愿、监管有支持。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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