广州旧改大震荡，开发商纷纷撤退！无数村民的“土豪梦”碎了……

拆不动了！

广州旧改政策生变，一场大震荡来袭。

再加上不少房企面临“流动性风险”，宛如惊弓之鸟，纷纷开启了大撤退。

无数村民的“土豪梦”，碎了……

广州曾寄望于旧改，彻底改变城市面貌。豪言壮语，言犹在耳：

“三年内完成83座旧村改造，五年内推进183座旧村改造，十年内推进389座村全面改造。”

最典型的是黄埔区，去年曾立下军令状，力争三年内完成66个旧改拆迁项目。

整个黄埔区，拆迁横幅挂满多个村落，挖掘机轰轰隆隆的场景仍历历在目，场面甚是壮观。

图片来源：黄埔新龙发布

不过，就在广州旧改热火朝天之际，多盘冷水兜头泼水，让这场旧改运动瞬间熄火：

8月底，住建部发文，防止大拆大建；

10月，广州住建局发文，鼓励国企参加旧改；

10月底，黄埔规自局发文修订城市更新工作；广州住建局发文跟进防止大拆大建；

12月，黄埔城市更新局发文，推进城市更新实现产城融合促进高质量发展；

紧接着，省政府办公厅发文城市更新要让古树名木、留住乡愁……

情报哥统计，从去年下半年到现在，已有17家房企对自身的所持旧改项目有所动作：

它们或主动退出旧改；或减持权益，寻求国资帮助；或能力有限，被“炒鱿鱼”……

旧改新一轮大洗牌正在悄然行进，这将成为广州楼市的最大变数。

为什么房企纷纷撤退？

刚刚过去的2021年，太难了。“暴雷”、“流动性危机”成为整个行业最刺眼的关键词。

这个时候，刚好又碰上了旧改政策大转变，房企处境更是雪上加霜。

不少行走在暴雷边缘的企业，纷纷断臂求生，旧改项目从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

去年下半年奥园债务违约连环触发，为挽救危机，开始陆陆续续出售旗下资产进行“回血”。

而在广州，因旧改风向突变，旧改项目成了其率先抛售的对象。其手握5个旧改项目，当下已有3个项目传出要退出：

黄埔旺村旧改，今年1月，由三家公司组成的联合体拿下，其中奥园占股达60%，近期传闻将退出；

4月，其夺得黄埔新田村旧改，如今也将要退出；

更重要的是，其首个位于广州主城区的旧改项目荔湾东塱村，本来是彰显企业入驻主城区的决心和信心；如今面临的债务危机重重，也不得不引进新的合作伙伴，减持权益；

自住建部“防止大拆大建”令颁布之后，旧改进入调整期，叠加房企“钱荒”等多重因素，成本低、利润高的旧改项目，纷纷成了烫手山芋。

恒大暴雷后，对于旧改项目还在苦苦挣扎，不肯放下口中的这口“肥肉”，想努力引入合作方，在减轻自身压力的同时保留部分权益。

当下来看，黄埔庙头村项目已引入广州城投，但沧联村仍在苦苦等待资本的加入。

佳兆业的危机，近期也藏不住了，多项目疑似烂尾，欠薪停工。

其100%占股的荔湾海南村旧改，是整个荔湾区最大的旧改，此前估计未来项目可售货值达440亿。简直就是待兑现的人民币。

如今，为了缓解流动性危机，项目也只能将这块肥肉分一点给别人。

近期，该项目出售该旧改项目部分股权给国资，持股从100%，下降至51%。

困于流动性泥潭的宝能，拿出了壮士断臂的勇气，成立资产处置小组，将旗下的黄埔双子塔写字楼项目和枫下村旧村改造项目出售回血。

当然，还有不少处在暴雷边缘的企业，也在纷纷自救。

时代中国除了将大部分项目降价大甩卖之外，部分旧改项目也拟出售，包括黄埔重岗村旧改项目、永岗村旧改项目等；

号称“旧改大王”的富力退出天河吉山村旧改、龙湖退出永岗村北片旧改、雪松退出何棠下村旧改……

当然，除了企业应付流动性危机主动退出外，还有项目是被迫退出。

黄埔夏园村旧改，则是由于升龙违约，被村民投票取消旧改合作。

“潮水”退却，民企纷纷离场，而国企则扮演“白衣骑士”，翩翩而来。

在此之前，广州住建局就有发文，鼓励国企参与旧改。

目前来看，已早有区域开始试行这个方案。

其一，便是黄埔区。

从上述民企退出的旧改当中，绝大部分都是由国企来接盘，其中不乏区属和市属的国企。

目前来看，黄埔区民企退出的旧改项目是最多的，其中绝大部分都是由市属和区属国资接盘。

如恒大庙头村旧改，由广州城投介入，旺村、何棠下、金坑村银岭片区等旧改项目均有黄埔科学城集团的身影，重岗村则由广州开发区投资集团接手……

据情报哥不完全统计，黄埔当下47个旧改项目当中，有国企身影的项目已多达29个，占比61.7%。其中，涉及科学城集团的就有18个。

在黄埔，旧改格局已开始逆转，国企俨然成为了旧改的主力。

另外一个区域便是白云。

白云面积广阔，旧改空间很大。目前来看，白云的模式和黄埔的有点差异。

白云旧改国企的介入更多的是服务前期的工作，负责的是牵头的工作，引入合作企业。

荔湾旧改，国企操刀开始出现成新趋势。

海南村旧改，荔湾国资开始入场兜底。

和此前的集中拍地一样，旧改市场开始出现了“国进民退”。

民企退出，国企进场，可见官方的意图并不是要叫停旧改，而是要防范大拆大建带来的种种问题。

毕竟，民企开发商入场旧改，更多考虑的是利润，对于后期出现的问题或难以把控，如会出现房租后期上涨过快，巨量供应带来房价挤压，古树文物保护不当等情况。国企入场则能较好防范风险。

近期官方对11区的旧改项目进行了核查的举措，没问题的项目，旧改仍能继续推进；

而存在拆建比大、容积率大、古树文物保护不当等问题的项目则需要停下来改进才能继续推进。

从中也能看出，官方其实并未阻止旧改。近期来看，停滞的广州旧改也已渐渐有破冰趋势。

总的来说，接下来的旧改方向其实已越来越清晰，旧改不会停止，节奏会放缓，审批会从严。

只不过，很多盼着旧改变身“土豪”的村民，一下跌入梦醒时分，不知何时才能重来。

部分实力不够的企业，会退出旧改，毕竟大拆大建时代已过去，旧改整个周期也将拉长，实力不足的房企付出的成本也将剧增，旧改利润空间也会被切薄。

而实力强的民企仍能分到旧改的一杯羹。

国企入场，也能发挥其应有的担当，让旧改能够朝着高质量的方向发展。

旧改的未来，或将柳暗花明又一村。