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广州旧改大震荡,开发商纷纷撤退!无数村民的“土豪梦”碎了……

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拆不动了!

广州旧改政策生变,一场大震荡来袭。

再加上不少房企面临“流动性风险”,宛如惊弓之鸟,纷纷开启了大撤退。

无数村民的“土豪梦”,碎了……


广州曾寄望于旧改,彻底改变城市面貌。豪言壮语,言犹在耳:

“三年内完成83座旧村改造,五年内推进183座旧村改造,十年内推进389座村全面改造。”

最典型的是黄埔区,去年曾立下军令状,力争三年内完成66个旧改拆迁项目。

整个黄埔区,拆迁横幅挂满多个村落,挖掘机轰轰隆隆的场景仍历历在目,场面甚是壮观。


图片来源:黄埔新龙发布

不过,就在广州旧改热火朝天之际,多盘冷水兜头泼水,让这场旧改运动瞬间熄火:

8月底,住建部发文,防止大拆大建;

10月,广州住建局发文,鼓励国企参加旧改;

10月底,黄埔规自局发文修订城市更新工作;广州住建局发文跟进防止大拆大建;

12月,黄埔城市更新局发文,推进城市更新实现产城融合促进高质量发展;

紧接着,省政府办公厅发文城市更新要让古树名木、留住乡愁……

情报哥统计,从去年下半年到现在,已有17家房企对自身的所持旧改项目有所动作:

它们或主动退出旧改;或减持权益,寻求国资帮助;或能力有限,被“炒鱿鱼”……


旧改新一轮大洗牌正在悄然行进,这将成为广州楼市的最大变数。


为什么房企纷纷撤退?

刚刚过去的2021年,太难了。“暴雷”、“流动性危机”成为整个行业最刺眼的关键词。

这个时候,刚好又碰上了旧改政策大转变,房企处境更是雪上加霜。

不少行走在暴雷边缘的企业,纷纷断臂求生,旧改项目从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

去年下半年奥园债务违约连环触发,为挽救危机,开始陆陆续续出售旗下资产进行“回血”。

而在广州,因旧改风向突变,旧改项目成了其率先抛售的对象。其手握5个旧改项目,当下已有3个项目传出要退出:

黄埔旺村旧改,今年1月,由三家公司组成的联合体拿下,其中奥园占股达60%,近期传闻将退出;

4月,其夺得黄埔新田村旧改,如今也将要退出;

更重要的是,其首个位于广州主城区的旧改项目荔湾东塱村,本来是彰显企业入驻主城区的决心和信心;如今面临的债务危机重重,也不得不引进新的合作伙伴,减持权益;

自住建部“防止大拆大建”令颁布之后,旧改进入调整期,叠加房企“钱荒”等多重因素,成本低、利润高的旧改项目,纷纷成了烫手山芋。

恒大暴雷后,对于旧改项目还在苦苦挣扎,不肯放下口中的这口“肥肉”,想努力引入合作方,在减轻自身压力的同时保留部分权益。

当下来看,黄埔庙头村项目已引入广州城投,但沧联村仍在苦苦等待资本的加入。

佳兆业的危机,近期也藏不住了,多项目疑似烂尾,欠薪停工。


其100%占股的荔湾海南村旧改,是整个荔湾区最大的旧改,此前估计未来项目可售货值达440亿。简直就是待兑现的人民币。

如今,为了缓解流动性危机,项目也只能将这块肥肉分一点给别人。

近期,该项目出售该旧改项目部分股权给国资,持股从100%,下降至51%。

困于流动性泥潭的宝能,拿出了壮士断臂的勇气,成立资产处置小组,将旗下的黄埔双子塔写字楼项目和枫下村旧村改造项目出售回血。

当然,还有不少处在暴雷边缘的企业,也在纷纷自救。

时代中国除了将大部分项目降价大甩卖之外,部分旧改项目也拟出售,包括黄埔重岗村旧改项目、永岗村旧改项目等;

号称“旧改大王”的富力退出天河吉山村旧改、龙湖退出永岗村北片旧改、雪松退出何棠下村旧改……

当然,除了企业应付流动性危机主动退出外,还有项目是被迫退出。

黄埔夏园村旧改,则是由于升龙违约,被村民投票取消旧改合作。


“潮水”退却,民企纷纷离场,而国企则扮演“白衣骑士”,翩翩而来。

在此之前,广州住建局就有发文,鼓励国企参与旧改。

目前来看,已早有区域开始试行这个方案。

其一,便是黄埔区。

从上述民企退出的旧改当中,绝大部分都是由国企来接盘,其中不乏区属和市属的国企。

目前来看,黄埔区民企退出的旧改项目是最多的,其中绝大部分都是由市属和区属国资接盘。

如恒大庙头村旧改,由广州城投介入,旺村、何棠下、金坑村银岭片区等旧改项目均有黄埔科学城集团的身影,重岗村则由广州开发区投资集团接手……


据情报哥不完全统计,黄埔当下47个旧改项目当中,有国企身影的项目已多达29个,占比61.7%。其中,涉及科学城集团的就有18个。

在黄埔,旧改格局已开始逆转,国企俨然成为了旧改的主力。

另外一个区域便是白云。

白云面积广阔,旧改空间很大。目前来看,白云的模式和黄埔的有点差异。

白云旧改国企的介入更多的是服务前期的工作,负责的是牵头的工作,引入合作企业。


荔湾旧改,国企操刀开始出现成新趋势。

海南村旧改,荔湾国资开始入场兜底。

和此前的集中拍地一样,旧改市场开始出现了“国进民退”。


民企退出,国企进场,可见官方的意图并不是要叫停旧改,而是要防范大拆大建带来的种种问题。

毕竟,民企开发商入场旧改,更多考虑的是利润,对于后期出现的问题或难以把控,如会出现房租后期上涨过快,巨量供应带来房价挤压,古树文物保护不当等情况。国企入场则能较好防范风险。

近期官方对11区的旧改项目进行了核查的举措,没问题的项目,旧改仍能继续推进;

而存在拆建比大、容积率大、古树文物保护不当等问题的项目则需要停下来改进才能继续推进。

从中也能看出,官方其实并未阻止旧改。近期来看,停滞的广州旧改也已渐渐有破冰趋势。

总的来说,接下来的旧改方向其实已越来越清晰,旧改不会停止,节奏会放缓,审批会从严。

只不过,很多盼着旧改变身“土豪”的村民,一下跌入梦醒时分,不知何时才能重来。

部分实力不够的企业,会退出旧改,毕竟大拆大建时代已过去,旧改整个周期也将拉长,实力不足的房企付出的成本也将剧增,旧改利润空间也会被切薄。

而实力强的民企仍能分到旧改的一杯羹。

国企入场,也能发挥其应有的担当,让旧改能够朝着高质量的方向发展。

旧改的未来,或将柳暗花明又一村。

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