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SKP警示之下的杭州:一边是摇号“无门”,一边又是贷款“拒柜”

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01、前言

众星捧月的万科·星潮映象府(简称:SKP)的登记结果出炉了。

可以看到,SKP的数据相当“漂亮”:首开94套房源,共3373户入围(实际报名据说超6000户),入围中签率低至2.79%,成为2022年杭州NO1限售新盘。

其中,无房、有房家庭的入围条件,全部为令人窒息的192个月顶格社保

无房人才的入围资格亦需138个月及以上社保,中签率14.29%,创下杭州人才社保排序的新高。连E类顶格社保人才都都大呼好险。


可以说,在杭州摇号史上,此前同时满足“无房、有房双顶格+人才社保排序”的,有且只有一个杭州壹号院。

去年8月,杭州壹号院收官加推,82套房源,人才也只排到E类88个月

有刚毕业三年的人才粉丝看到这结果,庆幸没有头脑发热冲入其中。不然,即便仗着人才优势,也是一场空。

甚至于,还有网友表示,这次花了1000万冻资,利息全部打水漂,欲哭无泪。

02、杭州楼市:一边是摇号“无门”,一边又是贷款“拒柜”

现在的杭州楼市,无论现在的SKP,还是之前的天珏华庭、和品、滨融府、望品、檀映里……

这些红盘都在告诉我们一个事实:一个没有顶格社保的有房户,连万分之一的中签率都不配有

2022年杭州的楼市NO1盘SKP领证后,曾传言同板块的融信傲世邸或加入其中,可等到登记都结束了,依然未见踪影。

回头来看的杭州楼市,从近一个多月的拿证记录,比较热门的新盘,往往都是这样不足百套的“单推”

比如,上个月底加推的阳光城檀映里,一共才一幢楼,总套数32套。结果人才、无房、有房家庭统统启动社保排序。

还有滨融府,加推剩余一幢高层,只有95套,差一点触发5年限售

同板块的天珏华庭开盘,也仅两幢,共94套房源,5个月社保以下的无房人才,连入围资格都没。


一边是摇号“无门”,一边又是贷款“拒柜”。眼下,摆在杭州购房者面前的路,依旧曲折且坎坷。

有人苦摇不中,在煎熬与将就之间摇摆不定;有人为断供发愁,据手边数据显示,2022年开年,四大行已经起诉20万断供业主。

而流水不过关,也让越来越多业主被迫学会割舍。但事实上,银行流水是可以提前“养”的。

一般来说,申请贷款时,银行会要求提供收入证明,还有近半年或一年的银行流水。而银行流水,包括工资流水、转账流水和存款流水。

其中,工资流水最受银行认可,只不过这一条对相对被动。

除此之外,每月固定时间存入固定金额,也可能被认定为稳定持续的收入。

若一方的流水不足以覆盖月供的2倍,也可增加共同还款人,比如提供夫妻双方的流水,或者添加有还款能力的子女、父母作为共同还款人。


值得注意的是,在摇号场上春风得意的老年房票,却在流水审批时屡屡碰壁的人,不在少数。

首先,相较于年轻购房群体,中老年购房者的可贷款年限相对更短,这意味着,每个月的月供普遍较高。

高月供,又进一步导致,对流水的要求也会更严格,而中老年买房人往往又无法提供“合格”的流水。

可想而知,如果是年龄稍大、流水少的申请人,通常在初审时就卡壳了。

据说前阵子,在万科河语光年选房前一天,有人抱着一堆房产证来,也没拿到银行的初审单。

总结来说,在杭州买房,只有做足准备,才能避免不少问题。如果没有做足准备,结局往往是,贷不了款,又凑不到全款,还痛失一笔定金。

03、房价超过城市产业极限,城市就没有那么吸引人了

说完了杭州楼市,说一下很多人都关心的房地产税问题。

面对房地产税的时候,对房地产税抗拒较大的人,主要是那些没有什么好的赚钱渠道,资产的升值大部分都靠房产的伪有钱人。

炒房客虽然也不希望看到房地产税,但是炒房客毕竟是个技术活,就算有房地产税,他们还是可以继续炒房,只是难度更大了一些而已。

而对于就只能靠房价上涨来获得资产升值的人来说,他们就不行了;之前他们靠着房价上涨来满足自己资产上涨的心理,但如果有了房地产税,这个过程就会大大的减少。

对于那些只有1套房的普通人来说,一般都是欢迎征收房地产税的,因为税收越高,社会福利就会越好。

以后地卖不出去了,社会福利想要维持,就要房地产税了。

而这些社会福利,那些伪有钱人和有钱人都是用不掉的,经常坐地铁、坐公交、排队去医院等等,都是普通人居多。

现在利息已经降了,剩下来的就等那些房产自媒体把这股热给炒到高潮,然后就等政策下来了。

在有限售的情况下,普通人想要在楼市里面赚钱,太难了。


房价才刚涨,结果调控就来了,房子还在限售期里面卖不出去,就算明知道这个时候是高点,房子都卖不成,眼睁睁的看着房价又跌了下去。

而那些炒房客就不同了,他们采取集团式产业链的炒房方式,或者用ABC单,或者用代持、法拍等各种手法。

就拿ABC单来说,现在一些小炒房团已经开始行动了,他们用市场价去收购房东的房源,然后在小阳春来临的时候,把这些房源再加钱卖给那些买房的人,直接就避开了限售,而且还能吃到房价大涨的利润差。

打个比方说:像是深圳、上海那边的房子,一套下来都600万、700万,他们只用20万的定金,就跟房东说这个房子我定了,先给你20万定金,之后房款我在6个月之内给你违约的话20万定金就不要了,然后就把这个房子给锁定了;

而房价上涨就在这6个月之内,如果房子能加钱卖出去,哪怕只涨10%,他们利润都是3倍,而如果没有卖出去,也就只亏20万而已。


在未来的城市竞争之中,那些产业比较强,而房价相对又不高的城市,发展潜力会明显高于那些房价比产业能力还要高的城市。

像是长沙,既不是国家中心城市,又不是副省级城市,各种资源也没有倾斜,周围还有那么多强市环绕,但长沙依旧每年能吸引大量的年轻人定居,靠的就是长沙的产业强,但是房价低。

有人说,房价低对这个城市土著不好,但实际上房价低,才让这个城市土著小日子过的更开心。

长沙房价不高,所以长沙的那些年轻人才能每天有余钱去各种吃喝玩乐。如果房价太高的话,这个城市里面的人大部分压力都会很大,包括那些房子比较少的土著。

就像深圳一样,除了那些老土著以外,大部分外来人员生活压力都很大,工资虽然高,但是房价更高,在压力之下,消费就始终上不去。

人在面对高房价的时候,是有极限的。

当房价高的超过了产业承受极限的时候,这个城市就没那么吸引人了。

04、总结

房价涨不上去的一个很重要的原因,就是很多中产把杠杆都加到极限了。

大家看到每年卖出去那么多房子,好像购买力很强劲,但大家还要看到另外一个问题,那就是每年的房贷贷款都是增加的,这些贷款可都是要还的,并且每年是要有利息的。

如果说放在过去大家每年的工资增速都能跑赢房贷利率的情况下,房贷增加也就增加了,大家都能还得起,但是当大家的收入跑不赢房贷利率的时候,那么就会出问题的。

贷款不出问题的前提是这个贷款你至少要把利息给还上,要是你连利息都还不起了,这个游戏就玩不下去了。

房价涨的最多,负债就越多;而负债越多,收入却没有增长,问题就来了。

别指望那些有钱人去接盘抗雷,你看有几个有钱人买房是贷款的,人家都是全款买房,只有中产和普通人,才会贷款买房。

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