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成都这5种“韭菜盘”,买了就是高位站岗,铁定10年不涨价

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大噶下午好呀,楼市小灵通壮壮上线!



前两天,有个普通资格房友向我提问↓

大概就是说,4环边某顺销新盘,底楼跃层降价50多万,究竟能不能买?



楼盘名咱就不提了,懂得人应该能猜出来,查了下该楼盘去化,开盘至今1套没卖出去

原因也很简单,一是价格贵,二是产品鸡肋极其不实用,就这谁敢碰?

看吧,这一到年末节前,大家伙买房的心又开始蠢蠢欲动了

买房没问题,但壮壮给大家提个醒:

都知道楼市行情差了,风险也随之增加,有些垃圾房产现在要是碰了,铁定涨不动又卖不掉。

远郊盘、商办、文旅、双限盘底跃、危险房企期房

这5种都是典型的“磨刀霍霍向韭菜”,买这些楼盘的人,不是人傻就是钱多被忽悠了。

当然,后者有钱任性可以随便挥霍。

要是前者,再不不好好反省下,镰刀说不定已经挥到你面前了......





忽悠刚需,主打低总价

城市远郊“韭菜盘”不要买

提到远郊盘,老伙计们的第一印象大概率逃不过这几个:

北京燕郊、河北廊坊、眉山视高,堪称中国楼市远郊“碎钞机”三巨头

靠着临近核心城市的优点,打点政策擦边球:XX新区,宇宙第一。



在远郊买房,薅的就是城区打工人,自然不忘直击刚需痛点:

没钱?没关系,低首付低总价,最低10万给你一个家(首付分期)。 没地铁?放心,xx市域铁路已经动工,站点就在家门口,半个小时到城里。 没未来?开玩笑,产业园金融街全整起,未来3万打底,5万可期,买到就是赚到。

仔细品一品,这些是不是远郊大盘的常用销讲套路?

一顿洗脑下来,是不是立马觉得你可以了,你又行了?



醒醒吧!你一个铁刚需,哪里想不通跑到几十公里外鸟不拉屎的地方去买房?

每天上下班通勤耗费2-3小时,还非要安慰自己环境好,未来有潜力,一定能升值。

不说远了,就眉山视高,你去街上走走看看,是不是只有本地人、是不是遍地钢筋水泥住宅楼,是不是商业要死不活。



视高现状(摄于保利天府林语小区旁)

你再去二手门店瞅瞅,看看曾经炒房客纷纷割肉回血、含泪甩卖的模样。

里面的人想出去,外面的人挤破头也要冲进来,借用离场的炒房客一句话:一旦掉坑里,小心摇裤儿都给你赔光。

别沉浸在销售给你画的大饼中无法自拔,在动辄10多万的分销佣金面前,很少有人能守住底线。



买房子买的究竟是什么?你真正需要的是什么?这些问题要好好想清楚。

房子价值不只是冰冷的住宅,更是这套房所处区域的经济、教育、商业、医疗、生态等配套的总和。

你最需要的通勤、教育、生活氛围这里能不能给你满足?

如果连最基本的生活需求可能还要抠哈脑壳,在主城上班远郊买房的想法,劝你尽早打住。



迷惑年轻人,不限购不限贷

40年产权“公寓”不要买

(注:此处的公寓特指40年产权商办产品)

不要买公寓!不要买公寓!不要买公寓!这话应该说了无数遍。

但是到2022年,还是有人不停往火坑里跳,拉也拉不住。



不限购不限贷,花普通住宅的首付就能买套公寓,单身女性的婚前财产,婚后收租美滋滋。

打住打住,公寓便宜?你怕是又遭洗脑了噢,先不谈居住体验,你知道公寓的成本有多高不?

最多贷款10年,利率7%以上,即使只借50万,每个月都要还6000块!

你还想过居住成本不?水电商用,每月至少又多上百块!

你再想下交易税费?除了个税、增值税、印花税等,综合税高达20%,买了可就永远别想脱手。



更重要的是,它几乎没有变现能力,即使后期房价涨了,在高额交易费面前,基本也会吃掉公寓涨幅。

再不济,给大家看个2个数据。

①成都商办类产品存量约150000套,不用数了,是4个零。(截止2021年10月)

按每月4000套的速度来算,完全去化还需要30个月,也就是两年半。

成都的二手房存量才14万套,公寓反而更高,每年还在不断新增,未来谁来接盘?

②合理租售比为1:300~1:200,而成都的租售比为1:611。

也就是说,一套房子要出租42年才能回本,出租回报率仅有2.38%。

公寓靠长期持有收租赚钱,但成都的租金回报率低得不正常,烂在手里的一大把。



更重要的一点是,随着全国大力发展“保障性租赁住房”,就瞄准的年轻人。

租金又低还更适合居住,你觉得未来商办租赁市场会不会受到冲击?



可能很多人会给你讲,公寓可以买,但10个公寓8个都是坑,挑那20%就行了。

但请你再反问下自己,你能确保你就是那80%吗?

如果有钱,公寓可以买来玩玩;如果想靠它投资赚钱,除了核心地段别考虑。

如果没钱,更别因为一句“便宜”就随随便便买公寓。



收割中老年人,主打养老旅居

城市周边“造城”文旅盘别买

“文旅大盘”在中国,已经成了一种“现象级”的存在。

几乎每个重点一二线城市周边,都会有那么几个动辄上千亩、存量上万套的文旅项目,常被取名为xx文旅城。



某文旅城效果图

同样的,成都周边如黄龙溪、青城山、都江堰、峨眉山、西昌邛海等地,是该类楼盘的主力收割地点。

通常针对中老年人群,主打养老旅居,首付还只要20多万,再去示范中心走一圈,规划配套看起来有模有样,很容易就心动了。



殊不知这类楼盘看似价值洼地,实则旷世深坑。

理想很丰满,现实很骨感,买房子时给你吹得天花乱坠说是在“造城”,未来啥啥都有出门不愁。

等到交房入住才发现,哦豁,怎么除了住宅还是住宅?

商业就是个小商铺,东西西撇还卖得贵,一年到头小区里没几个人,这TM说白了就是个“睡城”。



成都黄龙溪

诚然,文旅盘主打的生态好、环境好这点不假,但你有没有仔细想过,对父母来讲养老最终的需求是什么?

优质的医疗、儿女的陪伴、亲人的问候,这些难道不应该是重点吗?这些文旅盘能满足吗?

与其让老两口孤零零在陌生的环境中度过无聊的晚年,不如把父母接到各项配套齐全又离家人近的地方,这才叫“安享晚年”不是?

当然有条件可以每年出去耍几个月,你自己可以好好算个账,租房旅居岂不是更划算?



图源:摄图网

再换个思路解题吧,开发商的算盘可比咱老百姓打得精吧?

不管是搞旅游、搞养老、搞文创,说白了,就是换个噱头卖房子。

有良心的企业房子卖了可能还给你修点配套,没良心的,住宅卖完就卷铺盖走人。

文旅大盘,其实就是生生不息的韭菜地,种一茬收一茬。



不要抱着投资心态去买文旅盘、也不要抱着纯养老的目的去买文旅盘。

搞清楚自身最主要的需求,不被牵着鼻子走比什么都重要。



羊毛出在羊身上

“双限盘”的底跃不要买

“双限项目”是近两年出现的新物种,指的是在拿地时就限定了地价和销售价的楼盘。

举个例子:清水最高均价限价1.5万/㎡,装修不得高于3000元/㎡!

“哇,带装修最高只卖1.8万/㎡啊,这不是捡便宜?”

嘿嘿,又上当了吧!看起来明码标价,实则暗藏玄机。



“清水最高均价限价”,这8个字值得细细揣摩下。也就是说,政府限制的是均价,而不是最高价。

上有政策下有对策,聪明的房企能想出1万种方法来拉低均值。

最简单的方式就是“挖地下室”,也就是做几套底跃房源。

高低配整起,高层拼命挖地下室,底跃只卖1万块,标准层抬价拉货值,轻轻松松卖2万。

三下五除二,再平均一下,是不是最高均价才1.5万/㎡



而且,这个地下室跟一般的地下室不同,别墅的地下室是赠送的,属于“加分项”。

而双限地的“底跃”看起来便宜,实际是你掏钱买了个潮湿、采光撇、又不实用的空间,纯属忽悠人。

还是那句,开发商的最终目的是赚钱,背后大把人可不是胀干饭的,肯定比购房者会算账。



图源:网络

底跃总价400万,直降50万,亏本大甩卖只要350万,再送你车位。

看起来购房者好像捡了便宜,殊不知,开发商还含泪赚了你几十万

2021年成都14区已经出让了144块“双限地”,也就意味着会有一大批“底跃”浑水摸鱼出现在市场上,大家一定要注意甄别。

双限盘可以买!但双限盘的地下室(底跃)非常鸡肋,不要买!



警惕烂尾,一旦踩坑血本无归

“危险房企”的期房不要买

如果说以上的4类房子是“坑”,那“危险房企”的期房铁定就是“天坑”。

前几个不管亏不亏,你至少还能把房子拿到手,但买到这类房子就是“血本无归”。

2021年的楼市关键词,“暴雷”肯定排在前列,有“暴雷”风险的房企就是危险房企。

它们的房子,尤其是修到一半的“期房”千万不要碰!!!



某大就是最好的例子,房子还没建完,一看银行卡,资金链断了,没钱了完了芭比Q了

能怎么办,只能凉拌!

企业可以申请破产,老板也能套现离场,该吃吃该喝喝,小日子过得优哉游哉,资本的魔幻力量我们根本无法左右。

最惨的还是购房者,几十万血汗钱打水漂,每个月还要还几千贷款,只能拽紧裤腰带讨生活。

这样新闻应该不用壮壮再重复了,随便打开一个浏览器,搜索“烂尾”,就能看到无数因其导致妻离子散的悲惨故事。



图源:网络

其实,要避开这些房子也很简单,很多垃圾盘在销售阶段就露出了马脚。

对广大购房者来讲,重要的是拨开云雾,提前识别这些烂盘的“障眼法”。

复杂点的,可以查看机构发布的年报财报、负债率、资金短债比、三道红线等数据。

简单点的,看看有没有拖欠员工工资现象?银行还给不给它贷款?是不是无底线大降价了?

遇到那种上个月送物业费,这个月就送车位的,不是要房子稀撇就是急着跑路。



还有一个更直接的办法,关注每年的“集中供地”,看看这家房企还有没参与拿地。

如果连地索性都不拿了,或者是完全拿不起了,大概率也是要凉凉了。

这样的房企打造出来的“期房”,别买!别买!别买!



总结来看,其实“韭菜盘”的套路大同小异。

要么位置撇炒规划、要么产品有明显缺陷、要么有问题搞低价促销,自住配套差,投资没潜力。

买了,基本就是“高位站岗”,不亏就是奇迹了,10年不涨价都有可能!

最后,壮壮综合全文内容做个总结,建议大家熟读并收藏,买房前拿出来好好看看。

主城上班别买“远郊盘”,你只是被拉去“填坑”的对象。 没钱别碰“公寓”,万年甩不脱,出租回报率低到谷底。 养老别碰城市周边“文旅大盘”,租房旅居更划算。 羊毛出在羊身上,“双限盘底跃”买了一定后悔。 再便宜,任何人都别碰“危险房企的期房”,现房除外。

秉承着“能救一个是一个”的目标,大家记得随手转发给身边正在看房的小伙伴



就酱!今天的硬干货分享完毕,准备下班~



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