2021年到2022年,中国房地产真正开启了一个新周期。
贝壳研究院发布的《2022年房地产市场展望报告》显示,2021年房地产市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。
2021年市场特点:
1、二手房成交数据创近年新低
2021年,全国二手房成交金额约7.0万亿元,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。
2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平,同比上涨3%,涨幅比去年回落6个百分点。
2、新房和土地市场也全面降温
新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。
依据国家统计局数据测算,预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿,同比增长约5.9%。
2021年土地市场高开低走,成交金额规模收缩至近三年最低。22021年全国351城住宅用地的累计成交金额为5.93万亿元,同比下滑10.3%;累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米,同比下滑27.78%。
3、城市、区域、产品等楼市各方面分化加深
贝壳二手房数据显示,在下半年以来,低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源,小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源,楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。
究其原因,是在信贷收紧的环境下,对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。
4、市场降温与房企信用紧密关联
“三道红线”政策影响下,2021年出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。
总的来看,2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
展望2022
贝壳研究院认为,影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。
贝壳研究院预测,市场成交量将在2022年一季度完成筑底,二季度实现成交价格止跌。
从全年时间序列上看,2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过渡。
数据&信息来源:贝壳研究院
2021天津买房市场篇
全年成交价大对比!“稳”字当头 核心观点:
2021年的天津楼市有一个非常明显的趋势,就是“稳”,立足庞大的基本盘,各方面的管控趋于精确,“稳”字当头。
2021楼市大事件:
关键词1:持续人才引进
天津市官网公布《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》,特别是对“重点支持人员”购房政策进行了重点讲解,指导各区加强“重点支持人员”购房政策运用”。
重新修订后的《天津市居住证管理办法》,提升服务水平、加强登记管理、放宽申报条件、落实国家要求四个方面进行修改完善。
关键词2:户籍+学籍
2021年8月,天津教育招生考试局正式公布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》,明确要求参加天津高考,必须要同时具备“天津户籍+天津高中三年学籍”两个条件,天津高考门槛大大提高。
一、阳春三月成交热 金九银十渐稳定
注:以上数据来源于贝壳找房数据系统
从全年成交情况来看,今年三月的小阳春是实打实的热度,成交量在全年来看是最高的,下半年天津楼市则非常稳定,八九月份是下半年成交的的中流砥柱,归其原因,天津颁布户籍学籍的高考政策,进一步刺激了此需求下还在观望的购房者,在十月份之前敲定了房子。
从整体来看,尽管外界声音不绝于耳,天津楼市依然稳定前行。
二、楼市全年维稳 购房者活跃度不减
注:以上数据来源于贝壳找房数据系统
天津是一个库存量较大的城市,且房源量也在不断小幅增长,2021年天津平均每月新增房源量2万套(含摘牌房源再挂牌),增量比较稳定。2021年楼市进人稳定期,外界声音不断,但数据最能说话,从新增带看量来看,全年月度带看量达30万人次,购房者依旧处于十分活跃的状态。
三、河西一骑绝尘 市内六区成最大赢家
注:以上数据来源于贝壳找房数据系统
根据贝壳找房成交数据,天津二手房市场2021年共成交二手房房屋4万+套,其中河西区占比17%,成为市内六区乃至全市最热的区域。滨海新区成为唯一成交量超过4000套的远郊区,对比同为远郊成交量全年仅有60套的宁河,优势不是一般的大。环城四区中,6%的购房着选择了东丽,5%的购房者选择了西青,北辰成了今年环城四区中的“弱者”。
从全市范围来看,市内六区成交量占比62%,是全市成交的主流区。
四、全年成交二手房各面积段成交区域分布
注:以上数据来源于贝壳找房数据系统
由于天津二手房源户型特性,我们一般将70平方米以下户型称为刚需房,这部分房源首付一般在100万以内,将70-120平方米称为刚改房,首付区间在100-150万,将120平方米以上房源称为改善房。
根据贝壳找房2021年成交数据,天津刚需房主要成交区域在市内六区,占比高达81%,市内六区在天津二手市场具有绝对的优势。刚改房分布较为均衡,市内六区仍以微弱之势高出其它区域,改善房源则主要集中在市内六区和远郊区。
也就是说,无论是刚需还是改善的置业者如果不知道买哪里,看市区起码不会出错。
五、1月/12月成交成交均价对比
注:图中数据为1月和12月贝壳找房天津站成交数据,样本数据有限,仅供参考
从全市范围来看,全年成交均价12月对比1月有所降低,降幅最大的区域为宝坻区,不过宝坻全年二手房成交量仅有500套,样本数据较少,仅供参考。除此之外,市内六区降幅最大的是红桥区,不过同为市内六区的和平区未降反增,12月较1月成交均价上浮5.1%,其次是海河教育园较1月也略有上浮。有增有减,整体来看,市场还是处于平稳运行中。
免责声明:
以上数据来源于贝壳找房成交系统,以上信息不代表整个市场情况,仅供参考
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