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“神仙操作”!提前官宣违约,8个月大跌80%,地产巨头怎么了?

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文 | 张佳儒

四九寒冬了,地产公司的雷还在轰隆隆响。最大的动静,莫过于债券违约。大多数的债券违约,都是到期后被曝出来,你见过提前自己宣布债券违约的吗?

1月19日晚,中国奥园就提前公告,经审慎考虑流动性状况,并为求保留有限现金资源及对所有债权人保持公平以待整体债务重组,将不会支付于1月到期票据的余下本金及最后一期利息。

与此同时,在30天宽限期届满后,中国奥园将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。


债券违约,中国奥园拒绝躺平,在公告违约的同时,也解释了是为了债务重组保存实力。中国奥园还公告了潜在债务重组的情况,称正与顾问(包括法律、财务及其他顾问)通力合作,评估它的资本架构、流动性,及进行尽职调查。

对于中国奥园官宣债券违约,有股民认为,因为寻求债务重组,所以暂缓债务解决,是对新注资方负责,也是必要的。重组后债务新方案会有新的公告,企业运营平稳是关键。

一系列风波下,中国奥园的股价走势难看。2021年6月初至今,8个月时间,中国奥园股价跌幅高达80%,振幅更是达到86%。1月20日收盘,中国奥园报价1.63港元,涨3.16%,总市值48.3亿港元。


流动性堪忧,提前官宣债券违约

1月19日晚,中国奥园官宣违约,具体来看,包含4笔美元票据,将分别于2022年1月20日、1月23日以及2023年6月、2024年6月到期,票据未偿还本金总额约为10.86亿美元。

从时间上看,中国奥园提前1天宣布违约,有人评价这是“神仙操作”。不管是提前几天,债券违约不是什么光彩的事。在官宣违约前,中国奥园在债务上有密集动作。

早在2021年10月中旬,中国奥园曾披露,对2022年1月到期的两笔美元债进行了回购,回购金额共计200万美元;此后,中国奥园还表示已对1月到期的两笔美元债做好了再融资安排。

2021年11月以来,中国奥园三笔约15.16亿元的国内ABS私募债获得展期,展期方案均分三次兑付。在国内私募债上喘了一口气,美元债还是违约了。

更雪上加霜的是,评级机构下调评级,很可能导致交叉违约。

去年10月份,一些评级机构对中国奥园预警并下调评级,11月份的1个月内下调了5次。


2021年12月2日晚,中国奥园公告,评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。公司接获债权人通知,本金总额为约6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。

中国奥园还同时公告,本公司并无付款或就替代付款安排与债权人达成协议。

据报道,中国奥园在境外存续的美元债有10只,存续规模约29亿美元,如果因为交叉违约集中到期,对于中国奥园来说,偿还债务压力山大。

有息负债1100亿,“三道红线”踩一条

美元债违约,中国奥园负债情况怎么样?

目前,中国奥园还没披露2021年三季度财报,资产负债情况,只能从半年报中窥见一二。

首先看“三道红线”情况,“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。

2021年半年报显示,中国奥园的净负债率80.7%,现金短债比1.3倍,剔除预收账款后资产负债率78.5%,踩中“三道红线”中的一条。

中国奥园高管表示,有信心在2022年底达到三道红线全绿标准。

其次看短期偿债的能力。

中国奥园一年内到期有息负债合计517亿元,货币资金683亿元。从数字上看,货币资金能覆盖一年内到期的有息负债。

但需要注意,这是没有考虑现金受限制情况。另外,中国奥园还有411亿元的“贸易及其他应付款”。

从“三道红线”来看,中国奥园的负债情况并不悲观,但深挖起来,账上的现金有些捉襟见肘。

鉴于当下债务违约,以及未来的平稳运营,中国奥园展开了一系列挽救行动。

卖资产引战投,股价8个月跌没80%

挽救的方法,无非是开源和节流。中国奥园寻求推动债务重组,公告称,公司一直积极物色潜在机会,务求按照符合公司及其持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者。

在出售资产方面,中国奥园已经有了一些动作。2021年11月,中国奥园披露,以9亿港元的价格将其位于香港罗便臣道的物业出售,预计亏损1.7亿港元。

12月份,有媒体报道,中国奥园位于加拿大、澳大利亚的几个项目都在洽谈中。今年1月初,中国奥园正在处置的境外资产中已有约4至5个项目在洽谈买家,预计交易金额在30亿元左右。

战投方面,中国奥园还没有进展,1月19日的公告称,会继续保持与潜在战略投资者及买家的初步磋商,但是截至目前尚未与任何潜在投资者或买家订立任何具法律约束力的协议。

推动债务重组是开源,不再大笔花钱拿地是节流。中国奥园公告,鉴于现有充裕的土地储备,并不预期将来有任何重大新购土地事项,将继续物色机会释放现有城市更新项目的价值。

对于中国奥园如今的处境,有股民认为,暂不支付到期本金与利息,全力保交付,并进行债务重整,这是正确的做法。

保交付保交楼,稳定消费者的情绪,这样能保证房屋的正常销售,只要能保持销售的正常,就能回款。等渡过眼前难关,进入良性发展,金融机构的融资通道也会畅通。

种种风波之下,中国奥园的股价经历了一波回调,8个月跌去80%。一切的症结,在于中国奥园能否快速降杠杆,债务重组的进度,能跑在下一笔债务违约前。

对于中国奥园债券违约,你有什么看法?

参考资料:《突发!千亿地产巨头出大事:触发交叉违约》——上游新闻

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