从“一拥而上”到“一哄而散”，房企的海外资产“不香了”?

中国奥园的海外资产即将被“清盘”。

此前，资本市场消息称，中国奥园正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右。

有评估机构人士告诉地产壹线，中国奥园下一步处置的资产将是加拿大、澳大利亚的部分项目，“奥园此次处置的境外资产大概率是做‘赔本买卖’，是为了加速回血不得已而为之。”

事实上，除了中国奥园，多家企业在近期都做出了处置海外资产的动作。

2021年11月，中海地产以13.48亿港元的价格出售香港启德项目30%权益；12月，长实集团出售瑞银伦敦总部大楼以及飞机租赁业务先后回款12.5亿英镑和42.81亿美元；同月，中泛控股也将美国夏威夷州物业的项目出售，作价1.82亿港元；世茂集团也于12月处置掉了香港维港汇项目，回收20.86亿港元。

据不完全统计，2021年11月中旬至2022年1月初，房企处置事件近10起，涉及资金折合人民币约496.5亿元。

由于行业入冬，近年来房企从战略规模扩张转向资产整合，营销区域合并、航道重塑、组织架构调整等，曾经扩张到海外的业务也陆续被“变卖”。

1. 从“一拥而上”到“一地鸡毛”

早期，海外布局不仅是对一家房企成长能力的肯定，更是规模扩张道路上的重要一环。

2011年，中坤集团在冰岛的投资打开了房地产行业出海的大门，此后五年间，SOHO 中国、万达、恒大、绿地集团、万科等先后开始布局海外市场。

“一拥而上”，可以说是那个年代房地产行业对海外市场的代名词。

仲量联行数据显示，2013年前三季度的中国海外房地产投资额刷新了往年的纪录。2014、2015年间，房地产行业的海外投资均呈现了直线增长模式，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%。

机构分析师坦言，“当时房企出国，除了战略上的考虑，更多的是希望通过所在地的项目能够更加便宜得扩展当地融资渠道。而从2019年开始，国内收紧融资渠道，加强对美元债、商票等的管控，房企们的在资金的重压下，必须丢卒保车。”

与此同时，据研究机构数据显示，2020年受疫情影响，房企境外项目的销售业绩呈显著下滑，中海地产境外项目销售金额2020年同比下降59.5%；万科境外项目销售金额同比下降29.2%，绿地2020年海外项目因疫情影响，共计提跌价减值损失9.91亿元。

业内人士认为，房企对境外市场投资活动从收购向处置转变，很大一部分原因出于境外市场投资环境的影响，受新冠疫情影响，境外市场经济增速放缓，销售回款减速，存货积压，曾经的作为销售支柱业务的海外板块甚至成为了“拖累” 。

“握在手里的资产不香了。”

政策转向之下，兴于“内保外贷”政策的房企们难以为继，为了及时止损、回流现金，房企处置资产的消息从澳大利亚悉尼，到英国伦敦，再到美国洛杉矶，可以说遍地开花，对海外市场的态度也从“一拥而上”变成了“一地鸡毛”。

2. 出售海外资产，加速回血

在止损的同时，境内融资政策收紧，房企对现金“回血” 的渴望加重，2021年，房企们开始加速外资产处置的脚步。

2021年11月中旬，中国奥园就曾出售位于香港罗便臣道的物业。

值得一提的是，在中国奥园打包出售的罗便臣道资产包中的燕贻大厦，是中国奥园2018年正式进军香港房地产市场的第一个项目。奥园也在公告中表示，此项目预期出售事项的估计亏损约1.77亿港元。中国奥园的相关人员告诉地产壹线，“现在最紧要的是回笼资金，部分的亏损不可避免”。

中国奥园方面对外表示，“在境外整体地产行业融资受阻的情况下，我们在海外的一些物业都有可能被处置。”此后不久，资本市场接连传出消息称，中国奥园持有的位于中国香港葵涌的一栋活化工厦，也在寻找买家。

市场猜测，让中国奥园如此急于脱手项目的主要原因是将于近期到期的两笔美元债券。

近日，中国奥园的三笔境内债顺利展期后，又有两笔美元债即将到期，企业预警通显示，两笔美元债共计6.87亿美元，其中一笔1.88亿美元债券将于1月22日到期，另一笔4.99亿美元债券则将于1月23日到期。

债务集中到期下，大量处置海外资产的并不只有中国奥园一家。

12月17日，世茂将以20.86亿港元的代价出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款。根据公告，该项出售将会给公司2021年财年带来7.7亿港元的亏损。

此前，瑞银在关于世茂的报告中曾指出，世茂可能会出售其在香港的两个发展项目，分别为九龙大窝坪项目和维港汇住宅项目的权益。12月5日，山高金融将佳兆业香港中环中心出售达1.86亿港元中环中心38楼物业收入囊中，以抵扣其此前与佳兆业签订的有抵押负债担保。

业内人士认为，从目前的情况来看，银行贷款、债券融资、信托融资、定向增发等融资渠道都不是十分通畅。因此，很多房企只能依靠出售资产快速“回血”。而作为曾经扩张的触角，在资产亟待转化之时，境外资产成为了优先可以“变现” 的部分，曾经的扩张蓝图最终也只能变成黄粱一梦了。