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1900亿!房地产开年密集发债,民营房企称"没觉得放松"

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本文来源:时代财经 作者:刘新歌


图片来源:视觉中国

密集发债几乎是房地产行业开年的例牌动作,在普遍"钱紧"的当下,房企的融资需求尤其强烈。不过,与往年不同的是,国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成为今年年初发债的主角。

据时代财经不完全统计,截至1月19日,国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成功发债或公布融资计划近100起,合计融资金额超1900亿元,债券品种包括ABS、私募、小公募、超短期融资券等。从用途看,募集资金多用于"借新还旧"及补充流动资金。

1月18日,央行副行长刘国强表示:"保持货币信贷总量稳定增长,综合运用多种货币政策工具,保持企业综合融资成本稳中有降。"

与此同时,1月17日,央行同步下调了中期借贷便利操作(MLF)和公开市场操作逆回购利率各10个BP。1月20日,2022年首期LPR报价出炉:1年期LPR为3.7%,较上期下调10个基点;5年期以上LPR为4.6%,较此前下降5个基点。

不过,民营房企的融资阀门还未有明显的打开迹象。1月以来,仅有龙湖、星河实业等几家房企公布了发债计划。对民企来说,沐浴融资春风还需时日。

国资房企开年密集发债

元旦以来,珠海华发、厦门象屿、华侨城、深业集团、保利置业等均已发布两次募资计划。其中,珠海华发发行10亿元超短期融资券、10亿元中期票据;厦门象屿为15.8亿元小公募、10亿元超短期融资券;华侨城为20亿元超短期融资券、15亿元中期票据;保利置业为50亿元小公募和10.1亿元"武汉保利广场资产支持专项计划"ABS;深业集团募资70亿元,分别为50亿元中期票据和20亿元超短期融资券。

具有国资背景的地方城建平台成为这波发债潮中的主力。近百起募资中,地方城建平台占比超8成,发债规模也较大。时代财经统计发现,单笔超过50亿元的融资共10宗,7宗由地方城建平台发行,如广东省广晟控股集团的小公募为150亿元,广州产业投资控股集团的小公募为100亿元,天津滨海新区建设投资集团、福州城市建设投资集团各发债60亿元。


"借新还旧"为此波发债的主要用途。如深业集团的50亿元中期票据,11.82亿元用于偿还到期债券本金及利息,38.18亿元用于偿还借款本金;上海张江(集团)的45亿元小公募,40亿元将用于偿还有息债务,5亿元用于补充流动资金。

不仅融资规模大,低廉的融资成本或更让民营房企羡慕。时代财经统计发现,国资背景房企此波发债利率基本在4%以下。1月4日,南京未来科技城发行一笔金额为5亿元的中期票据,发行利差为1.42%。1月6日,济南城市建设集团有限公司发行一笔期限43天、规模16亿元的超短期融资券,利率仅为2.58%。1月15日,中原豫资控股发行一笔15亿元的公司债,利率3.6%,创2021年以来中部六省同期限公司债券最低票面利率。

事实上,从2021年四季度以来,房地产融资层面频频释放积极信号,国企、央企以及部分优质民企融资获得改善。在1月18日举行的国新办新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜介绍,2021年末,全国房地产贷款余额52.2万亿元,同比增长7.9%,增速比9月末提高了0.3个百分点,其中四季度房地产贷款新增7734亿元,同比多增2020亿元,较三季度多增1578亿元。

进入新的一年,政策端不断吹来暖风。1月17日,央行同步下调了中期借贷便利操作(MLF)和公开市场操作逆回购利率各10个BP。在国新办新闻发布会上,央行副行长刘国强进一步表示:"充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方。"

1月20日,2022年首期LPR报价出炉:1年期LPR为3.7%,较上期下调10个基点;5年期以上LPR为4.6%,较此前下降5个基点。

浙商证券认为,房地产行业供需两端信贷改善仍在推进,且力度和节奏逐步加大和加快,行业销售、购地、融资有望加速回归常态,行业基本面底部逐步构建。短期房地产资金面持续放松,直至行业逐步化解风险,政策的定力较强。行业出险后长期模式的搭建不可避免,综合房企长期竞争潜力不言而喻。

民营房企忙于债务展期

不过,新年的融资潮中,民营房企稍显冷清。1月以来,仅有龙湖、星河实业等几家房企发债。其中,龙湖发行了50亿元住房租赁专项公司债券及28亿元公司债券,星河发行10.73亿元规模的ABS,荣盛控股拟发行不超过10亿元的中期票据。

与此同时,到期债务"兵临城下",余粮不多的民企惟有积极应对。1月以来,民营房企掀起展期潮,富力、荣盛、祥生、上坤、大发等都明确了展期的安排。1月19日,阳光城公告称,拟召开持有人会议,将应于1月22日付息的"21阳城01"展期一年,据了解,该笔融资利率为6.9%,展期期间利率保持不变。

截至目前,多家民企债务展期方案获通过。1月17日,世茂两笔总额合计11.65亿元的ABS展期获通过,展期一年,分四期兑付。1月14日,金轮天地控股有限公司三个系列合计约4.44亿美元现有票据获得80%以上的现有票据持有人同意延期。同日,恒大一笔境内债"20恒大01"展期方案获得通过,其本息兑付将延期半年。

而为了获得延期还债的喘息机会,有的民营房企不得不付出更高的代价。1月7日,荣盛发展完成交换要约。从2022年1月14日起,现有票据的息票率将提高至每年9.5%。

对债券持有人而言,同意房企延期兑付或是无奈之举。以富力为例,在一笔7.25亿美元的美元票据到期前,富力给出的兑付方案是以现金折价回购票据,同时征求票据持有人同意其将票据展期半年至2022年7月13日。尽管富力在发布方案时表示,不一定能确保足额兑付,但截止至1月中旬,富力仅有1亿美元的兑付资金用于折价回购,大大低于之前约3亿美元的预期。

债务压力下,房企开始变卖资产。1月19日,有媒体报道,融创出售武汉两项目股权,武汉城建、首创分别接盘。同日,融创还将昆明融创文旅城二期40%股权转让给珠海华发,转让价为14亿元,包括现金代价12亿元、债权2亿元。

不过,从近期央行一系列举措看,融资环境或将有进一步放松的可能。1月18日的新闻发布会上,央行提及整体货币政策将继续维持宽松,并提到房地产调控将强化因城施策、强化稳预期,有进一步放松可能性。

一位接近某国资房企的内部人士认为,"没明显感觉到融资放松,不过个别头部房企率先开闸了美元债,算是略有好转,另外有些城市的房贷周期短了。"而另一华南民营房企资金部人士则对时代财经指出,"没有感觉到放松。"

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,资金面会更加宽裕,尤其是房企开发贷款等将能实现更好得覆盖。融资工具会更加丰富,各类房地产产业都会受到政策的惠及,如商品住房、保障性租赁住房、老旧小区更新等。"房企把握此类融资端的政策,才能把握主动,真正获得资金面的更进一步宽裕。"

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