毛大庆：地产重新格式化

编者按：中国房地产处于大开发和大资管两个折叠的不动产时代，当企业在“正向盈利”道路上拥堵之时，重构是企业获得竞争优势的必由之路。乐居财经推出《重构2022》对话，与不动产行业链条中的决策者，一起思考新时代下的新课题。本期对话嘉宾：优客工场、共享际创始人毛大庆。

撰文｜林振兴

出品｜乐居财经

如奔腾而下的河流，时间以无可阻挡之势，疾驰至2022年。整个行业正在重识、重构、重建之中。这一年，会让处于折叠时代的企业、从业者收获怎样的机会与挑战？
他们是勇于尝试的创新者，他们是直视困难的实战人。在《重构2020》深度对话中，CEO、老板们开诚相见分享了新时代下的新思想、新模式和新战略。以下是乐居财经与优客工场、共享际创始人毛大庆的对话：
乐居财经：您怎么看未来一年地产行业及市场走势？
毛大庆：过去一年的政策环境为房地产市场带来巨大的挑战，2022年上半年仍将充满挑战。由于债务偿还事件不断出现，对信贷市场的传导作用及效果仍有待观察。
随着政府进一步明确信用违约和破产事件的处理方案，并努力确保信用良好的开发商能够获得融资，市场将陆续对后期走势达成共识，为稳健增长打下基础。
在商办写字楼领域，过去一年的市场正在逐渐回暖，但受到经济大环境和监管风险的影响，以及疫情的不确定性，未来一年仍有大量不确定性因素存在。
乐居财经：地产行业正处在一个重新格式化、出清、升级的阶段，您觉得“格式化”的理想状态是什么样的？目前达到了什么程度？
毛大庆：从住宅角度上讲，它应该是逐渐从收缩走向相对的稳定，整个的销售规模肯定会下降到一个相对稳定的状态，稳定的状态之后，我想应该会持续一个相当长的时间。
从我们国家的人口的结构变化来看，改善性需求应该是一直会存在的，而且这个量也不会太小，行业的参与者应该会回到一个相对比较合理的位置，未来会出现一些新型的公司，围绕着房地产和不动产的领域，比如说我们说专业化的不动产领域的研究新品类的运营公司，或者能够不断的提升资产效率效益的这种专业化的资管公司，我想这些专业化的高水准的有品牌标准的公司，应该有可能会越来越多。
乐居财经：很多人认为2022年是房地产并购大年，您怎么看？
毛大庆：从全局上看，房地产更多的要看中国经济整体走势，很难走出独立行情。
未来一年甚至更长时间内，中国经济面临的是收缩和调整的压力，房地产的行业体量巨大，这种调整的过程将是漫长的。
从目前的趋势看，考虑到大量放弃的美元债务和非标融资的偿债高峰期，还有短期的销售资金回转压力，未来两三个季度内，房地产企业的暴雷警报仍未解除。
这个行业的出清和并购潮正在加速。
乐居财经：联合办公在中国已走过数个年头，如今看它的现状和前景如何？
毛大庆：中国一线城市写字楼的空置率高企，以及疫情反复过程中企业对于灵活性更加强烈的需求，将成为联合办公在未来一两年内市场拓展中的巨大机遇。
联合空间将主导未来办公空间，针对市场的研究发现，57%的公司预计将会在未来5年内设置更多的公共空间，同时在非专属空间办公的员工数量将增加两倍从现在的11%增加到32%。这样的市场需求，将成为联合办公的发展潜力所在。
乐居财经：在地产调控的大环境下，联合办公有哪些新挑战？
毛大庆：与此同时，成本控制、市场拓展、数字化应用、智慧化办公体验等方面，都是未来联合办公所要面临的巨大挑战和亟待解决的重要课题。
乐居财经：在管理红利时代，联合办公的精细化运营，具体是一种怎样的生态？
毛大庆：近几年来，随着这个行业的整合加剧，已经回归到理性发展、深耕本业的模式中来，更加注重精细化运营，从空间服务向企业服务的纵深发展。
一方面，我们必须全力关注到用户体验感，对于入驻企业及个人用户在空间内的办公及日常细节有更多的关注及改进，为他们打造更加多元的办公及生活场景。
另一方面，我们要在提升体验感的同时，关注到成本与更多的盈利模式，以空间业务为核心，拓展周边延伸的业务版图，在空间内引入大量生态企业和消费场景，以实现在企业生态闭环之内的规模化盈利导向。
乐居财经：轻资产已成为主流，这种趋势，为行业、为优客工场带来了什么？
毛大庆：在优客工场的轻资产模式下，由资产持有者负担启动成本，而优客工场提供低成本标准化的楼宇管理服务，投资方与运营方发挥各自的专业优势，共享收益。
运营上的实践效果验证了优客工场的转型战略：轻资产是共享办公行业减亏并加速盈利的有效手段。
中国房地产拥有潜力巨大的万亿级存量市场，将为轻资产扩张提供巨大的空间。疫情之下，中国社会的快速控制与经济复苏能力，也为优客工场提供了一个更稳定的市场环境。
乐居财经：数字化贯穿着地产，以及联合办公等诸多衍生行业，如何更好地利用数字化平台赋能？
毛大庆：在数字化平台的搭建初具规模之后，与轻资产战略的齐头并进，优客工场已经告别了二房东身份，转型成为一家轻资产运营公司，通过运营托管、运营管理输出等轻资产合作模式，为楼宇、园区提供运营管理服务。
在数字化方面，优客工场通过开发UDA、Udata等系统提升智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技手段降低经营成本。
在经历爆发、低谷和洗牌之后，联合办公行业的焦点不再是圈地扩张，而是转向数字化和企业增值服务。
联合办公的业务焦点始终聚焦于为更多企业提供高效优质的服务，因此，这一市场的蓬勃发展，对于广大创业者和致力于科技创新的创新型企业而言，非常值得期待。
乐居财经：近日您在北京政协会议上提案指出，须提早布局养老服务体系。作为城市建设的重要组成部分，您觉得养老服务体系目前的不足之处是什么？
毛大庆：特别要重视老年人的生活细节问题，包括独居老人的护理及遗嘱确定、失独家庭的老人赡养、失能失智老人的生活看护等方面，都需要尽快推动政府与企业的合作服务体系。
做为城市建设的重要组成部分，未来十年，养老服务体系是北京市产业结构中绕不开的重要课题。我们必须提早布局，才能将北京建设成银发友好型社会，继而吸引更多的年轻人在北京落户.同时，把握好在人口老龄化过程中的经济抓手，也是城市走向高质量文明社会的过程中不可或缺的一部分。
乐居财经：以北京为例，您觉得养老服务体系搭建还可以做哪些改善？
毛大庆：建议北京市从养老服务的细节上加强政策推动，引进民间资本和科技投入力量，加快北京市的养老服务进程。

1、猝死防范发达国家独居及夫妇空巢户比例高70%-80%。北京市可借鉴外国的应对经验，针对社区登记在册的空巢老人，引入互联网传感检测系统、家庭扶助制度、配备社区生活指导员等模式。

2、孤独治愈空巢老人有大量情感缺失，亟需情感陪护。建议北京市引入杭州模式，即在政府大型养老院中设置部分小型出租公寓，以极低价格提供给90后的年轻人租住，同时租客需负担与老人进行情感陪护等相关工作。

3、跌倒防范在生活中的意外跌倒已经成为老龄人口伤害死亡、伤残失能的最重要因素。建议北京市在老龄化较为密集的社区率先推广老人摔倒监测报警系统，借助网络技术、视频图像信息交互技术和传感技术，对监控区域内的老人摔倒进行识别，当发现异常情况时以最快的方式进行预警，有效的协助管理人员处理，并最大限度地降低误报和漏报现象；同时还可以查看现场录像，方便事后管理查询。
4、遗嘱处置到2050年，我国80岁及以上的老年人口将超过1.5亿，临终无子女的老年人口将达到7900万，失能老年人将接近1亿。
独居老人面临的现实问题包括但不限于遗嘱公正、手术签字、赡养缺失等环节，建议政府迅速推动电子遗嘱和意定监护等养老服务的落地普及，满足社会对于养老、就医、人文关怀、抱团互助的迫切需求。
5、骨灰安置孤寡老人去世后最棘手的问题就是骨灰安置。随着老龄化趋势的加剧，此类情况将越来越多。在没有亲人负责安置的情况下，如何解决他们的身后事，是摆在全社会面前的现实问题。
建议政府提前布局决策，出台有针对性的扶持政策，为符合条件、并有实际困难的孤寡老人提供骨灰安置服务。另一方面，社会资本、慈善机构也应承担相关工作的部分环节。
6、线上祭扫随着中国老龄化社会的加速，到墓地祭扫的预约量必将逐年增加。随着数字智慧技术的发展，建议政府推动祭扫场景的线上化、数字化，实现数字灵堂服务。
7、遗物整理服务随着中国养老产业的兴起，遗物整理服务正在进入越来越多家庭的视野，可能将成为未来的一项新兴行业。建议政府尽快设计制定一套行之有效的遗物整理师培训体系，并将这一职业介绍给更多的逝者家属和即将面对生死离别的家庭。
责任编辑：丽娅 梓译