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2022地产第一爆,禹洲集团末路逃生

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卖子求生,杯水车薪

2021年下半年以来,百强规模房企像恒大、佳兆业、宝能、阳光城、花样年等房企纷纷出现暴雷或美元债违约。

2022年开年,禹洲集团(01628.HK)亦率先释放出了“瑟瑟发抖”的信号。1月5日,禹洲集团发布公告,拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本,转让代价不高于10.6亿元。同日,华润万象生活(01209.HK)亦宣布,全资附属公司润楹物业科技服务有限公司,与禹洲方面订立了相关框架协议。

在支付条款中,润楹支付不低于代价67%的首笔代价(包括诚意金)存入托管账户后,双方再根据框架协议进行交割,而余下的代价则将受到相关数据的影响。余下的代价(即交付在途面积及合约面积的代价)将根据在管面积的实际交付进度,自股权转让协议日期起计每六个月支付一次。

禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团赴港上市,2020年12月11日,禹佳生活首次向港交所递交了招股书,6个月失效后,其于2021年6月16日二次递表,但更新后的招股书在2021年12月15日再次失效。而此次禹洲集团转让的禹洲物业服务,正是禹佳生活服务集团主要分支业务之一。

千亿债务压头,难顶

禹洲集团此前迫切上市,但如今又迅速拆分出售,这都或与其自身的流动性有着不可割舍的关系。

2021年上半年禹洲集团总负债1387.67亿元,其中流动负债898.07亿元,占总负债比为65%,一年内到期的短期债务151.71亿元。应付账款及票据达116.5亿元,同期其现金及现金等价物有209.44亿元,应对债务捉襟见肘。

2021年全年,禹洲集团实现累计销售金额为人民币1050.19亿元,未完成全年目标,累积已售建筑面积同比大幅减少了15.5%。市场低迷也严重妨碍变现存货或处置任何重大投资物业以产生充足的现金。

禹洲集团总计有14只境外存续债券,其中3只债券将于2022年到期,最近的2只债券将于2022年1月到期,合计规模达5.92亿美元。

2019年1月23日发行的一笔5亿美元的债券,票面利率为8.625%,将于今年1月23日到期。另外一笔2017年1月25日发行的3.5亿美元的债券,票面利率为6%,将于今年1月25日到期。到2022年9月22日,另一笔1.2亿美元的债券也将到期,票面利率为8.5%。

2023年禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元,2024年为10亿美元,2025年为8.95亿美元,2026年为9.35亿美元,负债压力可见一斑。

惠誉将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”,展望负面,将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级也从“B+”下调至“B”,回收率评级为“RR4”。穆迪也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,展望维持“负面”。

中鹰黑森林投资集团副总裁、知名债务重组专家王佳佳博士指出,评级下调反映了禹洲因2022年1月到期的高级美元票据带来紧迫的再融资风险,同时反映出禹洲流动性上限制的增加,禹洲能否筹集到足够的离岸资金来偿还以上到期的高级美元票据存在很高的不确定性。禹洲集团的融资渠道趋弱,合同销售额将下降,若用自有资金兑付债务,将使其流动性承压。


交换要约方案:我要违约了

禹洲地产在2021年12月抛出了一份看起来条件并不具有诚意的交换要约方案:如果不让我迟些还钱,我就要爆雷了。当然,即便可以迟还钱,还是有可能爆。

此次交换要约已于2022年1月12日开始并于2022年1月19日(伦敦时间下午四时)届满。

对于要约交换理由,禹洲集团称,其已无法利用惯常的融资管道,如银行借贷及资本市场股本及债务融资等,使短期流动性面临巨大压力;银行缩减房地产开发的贷款导致开发商获得的境内资本减少,并减少按揭贷款以及买家对房地产开发商能否完成项目的担忧导致物业销售下滑。境外资本市场对这些境内事件的反应负面,限制了禹洲集团用以偿还到期债务的资金来源;境内外银行大幅收紧对其现金结馀监管,减少了不受限制的可动用现金,其项目公司的现金使用和分配受到了很大的限制。

尽管公司致力履行到期的偿付义务,但可能持续受压,无法实现充足现金流量全面履行未来到期义务。作为应对偿付义务所作努力的一部分,公司进行本次交换要约以及同意征询交易以推迟债务的到期日、减轻现金流的压力并管理违约风险。

债务重组和破产风险

目前禹洲集团一共有14笔美元债,合计未偿还的本金达到54.98亿美元,利率在6%至12%不等。

最近到期的两笔美元债,分别是本金3.4亿美元利率6%的美元债以及本金2.42亿美元利率8.625%的美元债,合计本金5.82亿美元(约37亿元人民币)将于今年1月23日及1月25日到期。

留给禹洲的时间已经不多了,这两笔美元债仅剩不到10天的时间赎回。禹洲集团提出了交换要约方案,先还本金的5%,奖励1%,然后剩下的一年后再还:以现金偿还每1000美元本金额的50美元,现金奖励10美元,及新票据本金总额950美元。

换言之,禹洲集团打算先还3492万美元(加上奖励部分),剩余5.529亿美元通过新的美元票据去置换。原本要还37亿人民币,现在禹洲只需拿出约2.22亿人民币即可,另发行一笔新票据来暂时填坑。

新票据一年期,将按年利率7.8125%计息,并于2023年1月21日到期。

投资人并无退路可选,禹洲也没有退路。原本应该拿到欠债人的全额还钱,现在只能拿到零头,并且还要再拿一年禹洲的新票据,想脱手都脱不了,再拖一年。

王佳佳博士指出,更重要的是,禹洲无法控制交换票据违约的影响,公司将不得不考虑其他债务重组方案,也不得不面对破产的风险。


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