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商品房期房销售,须加强资金监管,避免资金挪用造成烂尾楼

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宜宾南溪恒大名都、金叶公园里预售商品房因各种原因导致交房延期,购房者利益维护较难。为避免因资金挪用造成预售商品房质量差、延期交房或出现烂尾楼等,对预售房屋销售资金进行监管很有必要。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定商品房预售,应当符合下列条件:

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证;

3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

怎样监管商品房预售资金?《成都市商品房预售款监管办法》(2021年1月7日起施行,有效期3年)规定开发企业与监管部门、承办银行签订预售款三方监管协议,监管期限从预售许可卖房之日起至竣工验收房屋交付止。监管额度为从预售许可证开始至竣工交房所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度,在三方监管协议内明确。其中,申请预售许可时,工程形象进度要求为正负零的商品房,监管额度不低于预售挂牌价总额的25%;其余工程形象进度要求的商品房,不低于15%。预售款监管额度与开发商企业信用等级挂钩,分六级,监管额度信用等级最高的下浮40%,其余依次下浮20%、下浮10%、正常值、上浮20%、上浮40%。

施工节点余额要求:

1、完成主体结构3/4,住宅资金余额不低于监管额度的60%,其它不低于40%;

2、完成封顶,住宅资金余额不低于监管额度的50%,其它不低于30%;

3、完成内外装修的,资金余额不低于监管额度的15%。

《泸州市商品房预售资金监督管理办法》,于2020年4月1日起执行,有效期5年。预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。监管项目的重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》批准的预售面积计算核定,具体计算标准为:砖混结构2500元平方米,框架结构2800元/平方米,剪力、框剪结构3000元/平方米。此外为非重点监管资金。

资金拨付节点和拨付标准如下:

1、主体工程按每四层楼为一个节点,每个节点按比例平均拨付(地下层计入总层数),至封顶节点累计可申请拨付重点监管资金总额的70%;

2、综合竣工验收备案后拨付重点监管资金总额的20%;

3、按规定程序交付使用后拨付重点监管资金总额的10%。

按照《关于推动四川建筑业高质量发展的实施意见》(川办发【2019】54号)“(九)规范建设单位行为。加强商品房预售资金监管”的要求,四川所有的城市都应参考成都、泸州制定商品房预售资金监管办法。预售资金监管情况定时对外公布,接受购房者及社会监督,确保刚需购房者的购房款全部用于工程建设,避免开发商挪作它用,确保房地产健康稳定发展。

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