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上海买房:残酷!你的买房理念错的一塌糊涂!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,上海买房,想买一套自住比较舒服的房子,但是父母劝我买上班方便通勤时间短的,感觉通勤也是一个问题,但是真的有这么重要吗?还有就是可以先上车后期再置换吗?如果重点考虑通勤,有哪些推荐的板块可选?

沪叔:你好,预算比较充足建议买房一步到位,不要想着后期置换,预算有限的购房者,要根据自身情况进行选择,工作稳定变动比较少,最好就买在单位附近,新房房价高可以买二手次新房或者老破小,通勤时间短可以多出很多业余时间。工作不太稳定变动较多,建议首套房子就买上海内环,内环东北侧板块的四川北路、西藏北路以及不夜城都比较适合年轻购房群体置业。通勤是买房时必须重视的一个因素,不论是自己自住便利,还是房子升值价值,都与通勤挂钩,交通便利的几个区域也是下一轮楼市行情轮动的方向。浦西的漕河泾拥有不少大牌产业,但是缺乏住宅,因为新房稀缺、购房需求多而形成的高房价,其中静安新城板块比较值得关注。大宁板块优势较大的是优质学区房,但也不乏通勤居住需求,临地铁的老小区单价在7-8.9w/㎡之间,比较值得关注。另外,五大新城中的嘉定新城连接上海和苏州,加上自身实力过硬的汽车产业,新房品质也较高,同样有不错的发展潜力。闵行、浦东两个区有5号线和8号线加持,也比较推荐。宝山区区位比较强,虽然目前产业不足,但未来这一弱项被补足之后,会有不错的想象空间。详见内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问:沪叔,你好,目前处于创业阶段,平时工作太忙了,看中一套地段非常好的商住公寓,有五星级服务,环境也很棒,平时也可以用来见见客户之类的,现在手上可用现金不多,打算卖掉一梯队的学区房置换这套商住公寓,现在自己也用不了学区房,可以吗?

沪叔:你好,上海的商住公寓虽然地理位置优越,整体品质较高,服务较好;但是产权年限较少,土地增值税较多,而且投资价值也不高。确实,同商住公寓相比,学区房的性价比更高,但是如果要作为自住及个人享受,无疑能够满足个人多方面需求的商住公寓是较好的选择。

提问:沪叔你好,我想在我预算范围内买到好房子,不说买到最好的房,但是至少是我喜欢满意的房子,想问买房子除了考虑地段、交通、配套等深层次因素,还需要考虑哪些因素?


沪叔:
你好,对于预算有限的刚需来说,都希望在预算范围内买到最好的房子,因此在购房过程中有一些细节值得关注。

首先是售楼处。售楼处是项目的门面担当,我们可以从中找到不少有用的信息。第一个是建筑的外立面,外立面相当于项目的“容貌”,可以体现开发商的态度,外立面质量更高的项目品质更有保证。第二是楼盘建筑布局,主要有行列式、点群式与合围式布局三种,各有其优劣势,行列式南北通透,采光通风效果较好,但小区设计感不足,中间楼栋冬天日照时间较短。点群式布局较为美观,景观条件更佳,但不太利于管理,建筑密度较低的楼盘通风效果更好。合围式布局分为围合与半围合两种,室内的视野较好,但围合式布局不能保证所有楼栋的朝向较好,要谨慎选择楼栋、楼层。购房者可根据自身实际需求选择合适的楼盘布局结构。第三是通过售楼处实地考察小区环境,了解项目周边环境是否宜居,有无不利因素等。

其次是选户型。除了户型图以外,还要看楼层平面图,了解房屋面宽进深,楼间距等,采光效果会因此受到影响,一般来说楼间距越大,采光条件越好,面宽越大、进深越小,采光越佳。总而言之,刚需买房是重中之重,一定要注意对细节的把控,提高生活居住舒适度。

提问:沪叔你好,我在上海有房票,资金充裕,想问在上海买豪宅选哪个区域比较好?它的价值性价比高吗?选什么户型比较好?

沪叔:你好,上海的豪宅主要可分为两种,即公寓式和别墅式,这两种各有千秋。

公寓豪宅以江景房和老上海豪宅为代表,新上海人钟爱江景房,滨江地区的江景房有完善的商业圈及产业链,周围环境和住宅品质也较不错;而上海本地土著则偏爱原法租界和老静安区的房子,主要包括新天地、淮海路、镇宁路三个片区,这里商圈聚集,学校、医院林立,交通发达,娱乐设施丰富。建议注重当前生活品质,买老上海豪宅;注重发展前景,买江景房。

在上海的三大顶尖的别墅区中,佘山占地面积大但距市中心较远,周边基础设施也不太完善;西郊别墅区围绕商圈且发展较早,基础设施较为完善;东郊别墅区同样产业发达,地理位置优越。

近期上海楼市平稳发展,市场初现适度宽松迹象,对于刚需买房或者房产改善型的群体,沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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