杭州楼市新房两极分化！楼市真正的刚需，就是步入社会的年轻人

01、前言

《肖申克的救赎》的作者斯蒂芬·金在演讲时，曾分享过一则自身的故事，俗称“小桌子理论”。

在斯蒂芬·金没有成名前，他趴在一张长宽各一米的小方桌上写作，像是一个小学生那样蜷缩着。

桌子上的摆设也极其简单，一盏只能照亮桌子的台灯，一摞写作稿纸，别的物件一概没有。

成名后的斯蒂芬·金，暴露出暴发户的心态，想体验一把有钱人的生活。他扔掉小桌子，换成一张宽大如床的胡桃木桌子。

不幸的是，斯蒂芬·金发现硬件够了，但是写作的灵感没了。

无独有偶，现在央行对于房地产的态度已经非常明确：首先，“房住不炒”是指示，没有变。之前对某会议未提及此而妄加推断的言论，可以停了。

其次，租赁、新发展模式，是房地产行业的趋势。

再者，央行态度仍然保持审慎、开闸放水是浇灌，货币宽松主要目的是为了支撑实体经济下行的压力，而不希望过度流入楼市。

总结，“因城施策”值得品味，大部分地方的财政收入主要来源是卖地和企业税收。

没有大量产业支撑的城市，对房地产和其上下游企业依赖性仍然非常高。

这些城市和地方，房地产出问题，将对当地财政收入造成毁灭性影响。

所以避免信贷塌方，避免塌的不只是房企。

02、杭州楼市新房两极分化

2021年下半年开始，杭州就出现了明显的降温现象，非核心的偏远板块，即便是价格非常友好，依然难卖出，如空港新城、蒲阳等。

反观改善板块的楼盘，申花、城东新城、奥体等板块，似乎跟白菜一样，被疯狂抢，顶格社保。

值得注意的是，这种差异主要是限价价差导致的不正常现象。

21年拍了这么多好的地块，基本都在主城区热门板块，价差很大，那些郊区的房子更加无人问津了。

所以，2022年在杭州买房，核心板块会很难买入，但边角料、绕城外非核心板块会很好买，甚至流摇。

按照惯例，上半年银行有额度，放款速度会变快，贷款利率还会降，上半年买房比去年下半年会少很多成本，因为房价也降了。

目前大部分银行首套按照5.8-5.9%执行，二套按照5.85-6%执行，外资银行更低大约5-5.5%。

前面已经面签没有网签的，估计很难降了，有点可惜。

新房市场楼盘一般会固定与几家银行合作，贷款利率会有一定差异，可以每家都问问。

另一方面，随着地铁网络的完善，越来越多年轻租客的租房半径也在不断扩大。特别是地铁沿线的区域，形成了明显的通勤人口密集居住区，余杭、萧山和临平的租赁量，都有不同程度的提升。

接下来杭州多条地铁线路将陆续开通，相信会有越来越多的租赁需求，选择性价比更高的外围区域。

今明两年作为交付大年，这3万套限售房源也会陆续进入租赁市场。

可以说，近来频频提到的萧滨一体化，算是弥补了萧山和滨江去年未合并的遗憾，也可能是滨江萧山未来合并前，较理想的过渡方式。

不然滨江做不大，萧山做不强，从短短两个月的推进成果来看，不会是空喊口号。

杭州吞萧山20多年，但消化时间太长、太慢，在萧山南部和东部仍存在不少割裂感和意识形态差异，需要滨江入局进一步助推融杭。

据小龙虾了解的情况，萧滨一体化不会是一个孤例，是为杭州“核星”之间的高水平互动打样板。

未来不排除西湖帮余杭，上城帮临平，“核星”相互赋能。

实际上，按照杭州市级层面的设想，未来滨江与富阳，萧山与钱塘等都将携手合作。

不少人把从“萧滨一体化”也叫做“江南一体化”，这是大势所趋。因为有了“江南一体化”，才有“拥江一体化”。

拥江发展也是杭州城市发展的必然趋势，不以个人意志为转移。期待更多的特别合作区，“核”遇见“星”，就是核心。

03、楼市真正的刚需

资产的升值，房子的升值，好的股票升值，好的基金升值都远远大于劳动收入。

现在的人们都很迷茫，普通人的价值，只有通过劳动才能体现出来，但当人们都去追着资本跑，都想着什么能通过不用劳动给我们带来更大的收益。

但是没有资产的人，没有投资能力的人就会产生很多焦虑，人就会迷失方向，厌恶劳动和看不起劳动者，这种现象如果越演越烈，将会出现很多问题。

因为不会所有人都会通过投资理财致富，还是需要通过劳动生存的。所以，普通人还是通过劳动生存为宜，有多大能耐就做多大的事儿。

楼市真正的刚需，其实就是每年走上社会的那些年轻人。

他们是楼市真正的刚需，因为他们需要组建家庭，会有自己的孩子，那就必定是会买房的。

楼市发展到现在，很多地方已经意识到年轻人的重要性，所以中心城市都开始大搞保障性租赁住房，也就是先让年轻人过来，不要因为高房价带来的高房租就直接把年轻人吓跑。

先用低的房租吸引年轻人，然后下一步是让这些年轻人留下来置业，成为新市民。

那么现在中心城市的房价还是比较高的，很多年轻人短期内还是无法置业的，这也是为什么出生人口一直在下降。

因为一方面生育人口在减少，一方面他们的婚姻和生育的时间也在延后，这些因素叠加了。

最利于城市发展的方式，是让这些年轻人都去买新房，这样能促进土地市场的发展，对于城市也有好处。

前一段时间的倾向性贷款给新房，也是体现了这种思维方式。但是，现在市面上有大量二手房。

如果年轻人买了二手房，那么地方上是没有太多好处的，但是又不能说违背市场经济的规律，不让二手房销售吧，那如何来从中吸取利益呢？

相信大家都知道了，那就是收税。

所以，以后年轻人置业，面临的问题除了房价，还有税的情况，楼市的价格也会回归到合理状态，失去了上涨预期，每年持有都要交税，基本就和汽车是一个属性了。

无论是年轻人的自住房，还是置换改善的用户，以后他们不会持有太多房产，大概率会跟欧美国家一样，只会有一套住房。

而各地手头的大量租赁性住房，也让投资房产收租在绝大部分城市无法实现，因为会亏。

04、总结

英国作家弗吉尼亚·伍尔芙在《达洛维夫人》一书写到：人不应该是插在花瓶里供人观赏的静物，而是蔓延在草原上随风起舞的韵律。

生命不是安排，而是追求。

人生的意义也许永远没有答案，但也要尽情感受这种没有答案的人生人生如此，夫复何求。

小龙虾一直很认可一句话：你占有支配物质，也会被物质所占有支配；

与哲学家尼采在《善恶的彼岸》中那句“你凝视深渊时，深渊也在凝视着你”，有着异曲同工之妙。