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昆明首例!判了

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住宅专项维修资金,是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金,它是建筑物的“养老保险”。一般在住宅专项维修资金交纳的起步阶段,居民对维修资金的权属及使用程序不会太留意,这使得部分开发商代收维修资金后,私自截留或挪用的现象较为普遍。

目前,随着大批住宅使用年限增加,小区共有部分、共用设施设备的老化,住宅专项维修资金的使用已逐渐进入高峰期,关于这笔“养老保险”的纠纷也日渐增加。

案件回顾

业主欲修缮公用设施才知维修资金不知所踪

2005年,五华区金域兰湾小区建成,890余户业主陆续接到新房。在交付房屋时,开发商向购房人代收了住房专项维修基金。

随着时间的推移,小区内公共设施、设备日益老化,需要进行维护、修缮,业主们遂向住建部门申请动用住房专项维修基金。此时,小区业主才从住建部门得知,开发商根本没有向住建部门移交过该笔款项。

业主们与开发商多次交涉未果后,小区业主们一致推举,由小区业主委员会为代表,将开发商告上法庭。这起案件由此成为昆明市首例小业主委员会起诉开发商要求缴存住房专项维修基金的案件。

庭审中,开发商承认,确实未向住建部门移交过代收的住房专项维修基金。但开发商说,向业主代收的住房专项维修资金早已用于小区公用部分及共用设施的维护、修缮,还有一些垫付了小区水电费,这些费用加起来远远超过了所收取的住房专项维修基金。此外,开发商还认为,小区业主委员会无权提起本案诉讼。


庭审说理 开发商只可代收无权处置

五华法院审理后认为:

1 开发商代收维修基金并使用的行为是否合法?

根据法律规定,住房专项维修基金为业主应当缴纳的款项,业主缴存的住宅专项维修基金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。住宅专项维修基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

本案中,作为开发建设单位,金域兰湾小区开发商向业主收取的住宅专项维修基金,属代收性质,开发商并不享有占有、使用的权利。开发商代收维修基金后,未按规定及时向房地产管理部门移交,这一行为违反了相关法律法规的规定。

对于开发商“住宅专项维修基金已用于小区共有部分的维修、改造,且应对垫付电费进行抵扣”的意见,五华法院认为,电费并不包含在维修资金的使用范围之内,《住宅专项维修资金管理办法》第22条明确规定,使用住宅专项维修资金应履行相应申请、报批等程序,而开发商并未举证证明其使用该笔费用时经过相应的报批、业主讨论程序。

2 开发商代收的维修基金具体数额究竟是多少?

庭审中另一个争议点是,开发商对小区业委会主张的住宅专项维修基金的具体金额不认可。但在指定期间内,开发商无正当理由拒不提供收款票据原件用以核对,五华法院遂根据小区业主已向开发商交付过住宅专项维修资金的基础事实,并结合双方签订的商品房购销合同及部分业主的付款凭据,认定开发商在向业主交付房屋时,已全额收取了业主交纳的住宅专项维修资金。

3 小区业委会是否有资格提起诉讼?

对开发商质疑的原告诉讼主体资格问题,五华法院认为,小区业主委员会是维修基金的管理责任人,业主委员会由业主大会选举产生,且在相关主管部门进行过备案登记,其提交的业主大会决议载明,提起本案诉讼已经过全体业主所持投票权三分之二以上通过,是全体业主的真实意思和共同意志,故金域兰湾小区业主委员会有权就住宅维修资金事项提起诉讼,为本案适格原告。

鉴于小区业委会尚未开设独立资金账户,其同意将住宅专项维修资金缴存至五华区住建局开立的专户,五华区住建局亦有代收、监督、管理住宅专项维修资金的职能,经与五华区住建局协调,法院判令由开发商将其代收的4366761元住宅专项维修资金限期缴纳至五华区住建局开立的专户内。

该案宣判后,开发商不服提起上诉,昆明市中级人民法院维持了一审判决。

最终,这家开发商只能为自身管理混乱买单。

法官后语

本案是一起关于住宅专项维修资金缴纳的典型案例。该案的审判对于提高广大业主维权意识、关注自家小区住宅专项维修资金的交纳、使用情况,看住房屋的“养老钱”“看病钱”,让住宅专项维修资金真正发挥其为住宅“养老治病”的作用具有积极指导意义。

在此,法官提示,对开发商或物业公司存在违规使用、擅自挪用住宅专项维修资金的行为,广大业主可向房屋管理部门举报并要求查处,也可直接寻求司法途径解决,以最大限度实现自身合法权益不受侵害。

来源:昆明市五华区人民法院

编辑:李忻远

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