月均成交超1.5万套！2021年北京成交十大商圈点评

2021年北京二手住宅成交187474套，为近五年来成交量最高，月均成交超过了1.5万套市场“荣枯线”。

上一轮楼市，在2017年3月份以后二手住宅市场降到冰点，全年成交量较2016年 “腰斩”。

2018年随着新房市场推出大量限竞房，一、二手房价格倒挂，二手房需求被分流，导致2018、2019年北京住宅市场回落明显。

2020年以来，受信贷环境宽松以及需求长时间被压抑的影响，市场成交量逐渐提高，一直延续到2021年，达到了阶段性高点。

图：2014-2021年北京二手住宅成交量变化趋势 数据来源：北京住建委、西瓜说房研究团队整理

在这样的市场行情下，哪些商圈成交最为火爆呢？

今天西瓜姐就给大家点评一下2021年北京成交量十大商圈。希望给购房人在实现职住平衡的买房路上带来一些新的启发。

数据来源：贝壳、西瓜说房研究团队整理

望京——傲视群雄

2021年成交最为火爆的商圈非望京莫属。

望京有157个小区，既有80、90年代的老小区，也有不少2010年后建成的新小区。

从成交单价看，1986年的花家地南里均价7万/平方米左右，保利中央公园则超过14万/平方米，不同价格水平的小区分布其中，可以满足不购买力的人群需求。

同时以望京SOHO为代表的商业中心更是美团、阿里巴巴等不少互联网大厂的总部所在，足够多的需求支撑着这个区域，使得望京成为全北京成交量和增长率都非常突出的商圈。

顺义城

北部郊区最接地气的商圈

对于交通、配套等都处于中下游水平的商圈，顺义城能在成交量排行榜上排第二位，确实有点出乎意料。

而且过去一年的涨幅不到5%，跑输北京大盘，增值保值能力差，所以它的成交热度完全取决于其居住属性。

对于工作在北边的人来说，买不起望京、北苑这些热门商圈，他们可以选择更远的顺义。

套均300-400万的价格，虽然地处五环外，贷款的比例要降价，但是总价低而首付和还贷压力小，还是很具吸引力的。

如果说望京是北京北部的贵族，而顺义城就是平民。

图：顺义城成交最火爆的小区——石园北区

回龙观、天通苑

神话般的存在

“回天计划”把回龙观、天通苑这两个商圈作为一个整体统一规划，可见这两个区域共性比较多。

同样是承接了北部人群及码农的居住需求，回龙观离中关村、上地等软件园区更近，天通苑则离望京、未来科技城更近。

两个区域轨交非常成熟，相关的配套设施比较完善，无论是居住品质还是通勤要求来说，都是不错的选择。

价格上面，昌平的回龙观虽然毗邻海淀，但是与中关村、上地二手住宅的价格不可同日而语；天通苑的价格更是远低于望京。

回龙观住房密度更低，比天通苑居住质量要高，所以成交量更大，涨幅也要高于天通苑。

图：回龙观体育文化中心

房山

六环内最便宜的地方

房山，可以说是给计划逃离北京的白领们最好上车的地方。

这几年，房价没什么变化。

但是轨交还算发达，可以通过房山线转9号、10号、16号线，通过换乘去西边的金融街、东边的国贸，北边的西城海淀都比较方便，通勤的需求基本可以满足。

重点是长阳的套均价只有340万，而良乡更低只要255万。

这恐怕是六环里最便宜的地方了。

每年都有新房供应，二手房更多，3-400万可以实现较高品质的居住要求，除了房山也无他选了。

北苑

新贵崛起

以13号轨交作为分界线，北苑可以分为老北苑和新北苑。

老北苑，顾名思义就是小区的楼龄更老，由于发展年代更早，所以相对来说价格也更便宜。

而北苑成为新贵的主要原因是新北苑部分小区，世华泊郡、润泽悦溪、润泽御府、天润·福熙大道、华贸城、中铁国际城、中铁花语城，个个都是居住领域的“扛把子”。而这些楼盘聚集在一起，就构成了“新北苑”今日的繁荣景象。

毗邻望京，居住需求充足，配套也比较完善，大型超市、银行、学校都配备，年轻化的商业氛围更浓厚，这里已经成为追求居住品质的购房者的优选。

双井

国贸的后花园

位置在二环和三环之间，地理位置无敌，紧邻CBD核心区。

双轨交汇，10号线和7号线。双井地铁口出来就是富力城购物中心和乐成中心。

商圈内部新老小区交错，刚需上车还是置换改善，选择多样，所以一直也是成交的热门商圈，算是“老贵族”了，所以上榜在情理之中。

旧宫

南城新星

随着政府对南城的改造，城市建设速度的提升，旧宫作为南城主要商圈之一。

从商业配套、住宅等各方面都有了很大的提升。

特别是旧宫的地理位置，更靠近亦庄。随着亦庄产业的发展，也为旧宫带来了更多的购买力。

划重点

为什么这些商圈的成交火爆，我们分析得到了以下三点原因：
1）商圈规模是成交量大小的首要因素。规模小难以上榜，就像东西城和海淀的商圈就是如此，热度肯定高，但是成交量不会太大；
2）“职住平衡”是大家选择这些商圈的最主要原因。或者是距离核心产业中心近，或者是周边有地铁可以通达产业中心；
3）成交量大小与价格高低没有线性关系。成交Top10商圈中既有均价较高的商圈，也有均价很低的商圈，说明不同层次的需求都比较多，刚需和改善共同支撑起北京的住宅市场。