2022年，郑州什么房子能买？什么房子不能买？

撰文：佩奇美编：田青校对：紫藤

对于中国人而言，到农历春节，才算完全意义上跨过一个旧年。

之所以我们迟迟不愿意相信已经来到了2022年，是因为这个2022年的开端实在是太不吉利。

直到今天，不知道还有多少人封控在家、管控在社区当中无法出门。

好在，近几日郑州新增病例出现了明显的放缓，疫情迎来了关键期，相信我们有能力将所有的痛苦和不愉快封印在2022年春节之前。

2022年，对于所有要买房的人，不管你是刚需、刚改；置换改善，还是买房投资，都能买到如愿的房子。

2022年，郑州什么房子能买？什么房子不能买？

今天佩奇率先表达一下自己的观点。

郑州的“买房大纲”

上初中的时候，老师总有个“教学大纲”，所有考试出的题不论怎么变化， 都是围绕这个大纲进行，学习大纲以外的内容，意义不大，对学习和生活也基本没有什么帮助。

在郑州买房，同样有大纲。

遵循这个大纲买房，即便是节点踩得不对，但安全是有最起码保障的。

如果有钱，郑州首选一定是北龙湖，其他区域不用看？

这条判断，在2021年之前看可以。

但是2022年初随着郑东华润万象府规划南苑公示的初步公示（以下简称“东万”），北龙湖可能将不是唯一选择。

2022年，总价约500-850万的区间的东万势必将抢走相当一部分北龙湖的潜在客源。

而东万小面积的149㎡，大概率将成为2022年度最佳投资品，不明白其价值的可以参考建业天筑约88㎡两房产品的成交价。

2022年的郑州，东万以及部分北龙湖北岸的新项目，将是郑州市场的第一梯队。

但是与北龙湖相比，郑东华润万象府所在的高铁东站西广场组团，最大的问题还是受限于流动性和总价。

北龙湖800万左右的二手房成交再平常不过，但是在高铁东站，这绝对是稀罕事，流通性，一定是未来选择的重要指标之一。

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北龙湖之外的郑州

北龙湖买不起，就剩下就两个选择标准：

1、高铁东站东、西广场附近。

2、靠近北龙湖或老东区的几个区域：如金水北、金水东、老经开、金水科教园区等几个组团。

先说高铁东站东、西广场附近。

特别是西广场，已经相当成熟，要啥有啥，除了教育配套没有金水和中原老城优质，剩下都是全面碾压。

如果特别重视教育，康平小学、春华学校，甚至是稍远的郑东新区外国语学校，在郑州都属于上乘。

如果单论房子的价值，大致也可以分为几个梯队：

1、建业天筑、海马壹号公馆。

2、海马公园、中豪汇景湾、奥兰花园大户型。

3、东方鼎盛御府、华启金悦府、国龙绿城二期、奥兰花园。

4、剩下的几个平民社区。

具体的原因不再赘述，这是2021年郑州少有的稳中有涨的板块，市场追捧已经证明了一切。

不论你是投资还是自住，佩奇认为成熟的高铁东站西广场都可以选择。

第二就是围绕“以北龙湖或老东区为圆心”的买入原则。

金水北的康桥、万科、美盛、保利、招商美景；

金水东的万科、敏捷；

老经开的保利、金茂等楼盘，都可以重点关注；

金水科教园区的正弘、万科、广汇、天伦等项目也可以重点关注。

2021年，尽管郑州市场不够稳定，但是上述楼盘还是贡献了郑州相当大一部分的销售业绩。

市场，就是最大的反馈。

提醒两点。

一是不论购买那个楼盘，一定要有自己的核心竞争力，比如金水北万科的品质、美盛的学校；老经开保利的没有明显短板。

楼盘的核心竞争力，是未来增值的关键因素，而不管这个竞争力具体是什么，都会有其相对应的买家。

二是控总价，保证未来的流通性。

800万总价在北龙湖可以流通交易，在高铁东站西广场就属于爆炸性新闻；高铁东站西广场总价高于500万就不好成交。

以此类推，如果你自认为自己选择的区域比高铁东站西广场还优质，或者完全不在意流动性，那请随意。

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老三环与高新区

这部分说一下老三环和老高新区。

因为上一段涉及到了部分金水东的内容，关于金水区的内容就在本段就少阐述一些。

过去的几年，郑州三环老城因为各种脏乱差、历史遗留问题、规划问题被诟病，而近两年来，随着改造的深入，城市界面可以说有了巨变。

2021年，中原老城的恒大、康桥、万科；金水老城的雅颂居等优质项目的热卖，已经在提前印证这一点；2022年，这样的态势将继续深化。

未来，郑州老三环内的改善市场将迎来阶段性的爆发，不少地段和房屋的价值都将得到重新评估。

医疗、教育、商业、地铁等支撑房价的核心因素，即便再向外迁移，仍旧在三环老城沉淀了几十年的时间，这些资源，才是房产最大的助力。

其次就是老高新区。

城市的高新老城，没有大量的土地供应，新房市场基本全靠市场向西迁移和土地腾退，很难持续保证有土地供应，更重要的是郑州一路向东发展，导致位于西北的高新区被严重低估。

事实上，过去3年，高新区一直都是郑州卖得最好、同样卖得也不便宜的一个组团。

有地铁、有商业、城市界面优良，年轻人多、就业机会多，高新老城是中州大道以西一颗闪亮的明星。

总结

至于一些新区的问题和买房策略，佩奇将另外写一篇文章进行阐述。

佩奇自始至终都是坚定的“主城派”，对于任何新区或者概念区都持有谨慎的态度和买入策略。

因为我从来不相信在增量市场放缓的格局下，还有哪些区域能够真正的横空出世。

买确定性，或者买成熟区，才是我们普通小老百姓安身立命的法则。

总结一下。

2022年，大致分几个梯队。

土豪：关注北龙湖+华润郑东万象城。

中产：高铁东站东、西广场的二手房。

小康：金水北、老经开、金水科教园区的新盘，比如保利、康桥、万科、金茂等。

普通人：白沙南、管南、常西湖、二七新区、双湖科技城等。

屌丝：继续搬砖。

希望大家2022年都可以买到称心如意的房子。

本文完。

备注：

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