总价200万，可买二环次新

2018年，我写了一篇关于“总价200万在北京能买哪里”的文章：

当时，除了六环外几个低总价新盘（坑爹韭菜盘）外，能满足条件的只有房山燕山、周口店、窦店。

2019年底，根据当时的房价水平，我又重新做了整理，除了东西城之外，基本每个区都有可选房源。

如今，又两年过去了。北京房价再降一个台阶：总价200万都能买到二环边儿了。比起房山、顺义的老破小，不知道要香了多少倍。

这个小区叫“世纪金色嘉园”，紧贴着南二环，离北京南站不远。

楼盘是2003年建成的，维护还算可以。勉强能算上次新吧。目前均价在7.2万左右。2021年涨价之前，均价6.5万左右，涨幅10%+。

虽然单价看着高，但人家有小户型。

具体多小呢？

23平米的开间！

整个社区由3栋20多层的塔楼组成，地块不大，所以绿化一般。

不过这个地段实在太好了。二环边，一切配套都很齐全，小区北边，过了二环路就是护城河，东北边四五百米处是陶然亭公园，平时遛个弯，钓个鱼啥的，都很不错。

唯二的缺点就是：

第一，离二环路太近，会有噪音干扰；

第二，户型有点小。而且小户型没有燃气。

但至少这里是二环边，保值性比房山、大兴采育、顺义新城那种地方强太多了。而且还是丰台的学区。

虽然在教育这方面，丰台也一般，但也比近郊区强一些。

上周我去看了两套开间户型，感觉还可以。虽然面积的确是小了点，但一个人住足够了。小两口，只要无娃也是可以的。

150-200万总价，想保值增值的话，放眼整个北京，这是我能找到的唯一的楼盘了（如果你知道更好的选择，欢迎在评论区讨论）。

如果你是预算有限的刚需，只能负担得起这个总价段的房子，又在主城区工作，不妨可以考虑下这边。

这里的优势就是地段好，无论去哪里都方便；配套齐全；保值性也可以；缺点是户型小，有了娃之后就得换房，如果你用的首套资格买的，将来再换房就是二套。说白了就是：首套资格用在这上面有些浪费，但这是钱少（200万内）刚需买三环内的唯一选择。

除了南二环边上这个之外，南三环边上还有一个盘——玺萌丽苑，同样也是2003年左右的次新房，同样也是二三十平的开间。

不同的是，“玺萌丽苑”的均价6万左右，比“世纪金色嘉园”便宜了一万多块钱。毕竟，地段上是二环与三环的差别呢。

如果预算再多个三四十万，达到230-240，可以买到朝青板块，“炫特嘉园”的开间。

这个楼盘主打小户型：东向、西向、南向、北向，甚至南北通透，各种户型各种朝向是应有尽有，资金少但又想保值的可以重点关注。

如果预算再多个三五十万，达到270-300万，可以买到东三环潘家园40多平的（可改）小两居。八十年代的房子，客厅就是一个过道的那种。

小两居的好处是：有娃后可以继续住。不过这种老破小，确实是没有次新房抗跌。

2018年，潘家园的板块的最低上车门槛是300万，如今有些小户型250万就可以上车，这就是“不抗跌”最好的证明。

因为房子又老，又没有学区

最后给大家送点干货：

我用了四年时间，把北京各个代表性板块，代表楼盘，全部调研了2-3遍，如果单论老旧小区的话，以下范围内，保值性还可以：

北至“北五环”、南至“南二环”、西至“西四环”、东至“东2.5环”（上地除外、望京除外）。

而一旦出了这个圈，老破小是比较惨的。自2017年调控至今，跌幅都在20%以上，有些板块甚至更多。

所以，如果你有买老破小的打算，一定要在这个范围内买。