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第六批近半项目触发积分,年后置业的机会在这里!

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上海第六批的新房认购进入最后阶段,57个楼盘目前已经有46个楼盘结束了认购,3个盘正在认购中,还有8盘尚未开启认购。

在已经结束认购的46个项目中,已经有近半楼盘触发了积分制,越线率接近50%,这和第五批的情况比较接近,可见第六批新盘触发积分的概率还是相当高的。当然还有很多项目刚结束认购不久,预计依然有很多盘会触发积分。

截至目前,已经有13盘公布了入围分数。中粮瑞虹海景壹号毫无悬念地以96.08分成为本轮目前最高积分楼盘,并且遥遥领先其他楼盘。目前仅有的悬念就是仅有10套房源的首创天阅滨江,不排除会出现接近满分的积分。


第六批已经触发积分的项目

这些触发积分的项目除了市区的楼盘,还有不少近郊和远郊的楼盘。这些盘基本有一大共性,基本都是位于轨交站点附近或者沿线,品质还算可圈可点,并能得到大多数买房人的认可。


市区并非万能,有地段还得有产品力

市区方面,虹口北外滩是本轮市区的主要供应板块,其中,中粮瑞虹项目也创造了96.08的高积分。与此同时,在去年卖得同样很火的弘久项目,也再一次触发积分。

除了以上两个盘,同样位于虹口北外滩的招商云玺和中皇都意外爆冷,没有触发积分。一方面招商在户型和价格上和中粮瑞虹非常接近,在一定程度上形成了直接竞争,另一大不利因素就是项目所在的社区非常小,所有楼栋一字排开,还处在一个分岔路口。而中皇项目作为一个存在几十年的老盘,周边基本被老小区包围,而且受到产权年限及均价过高等因素影响,人气不太高。


中粮瑞虹海景壹号实景图,易眼看房摄

东外滩这次同样是市区的供应大户,有4盘入市。位于江浦社区的仁恒海上源触发了73.44的较高积分,这一次项目主推的基本都是大户型,而项目此前一批产品的入围分才50分出头。

一方面上一批产品受到冻资影响,另一方面第五批市区神仙盘扎堆,而第六批市区盘的成色不如上一批,“矮子里面拔高个”,仁恒在这一批楼盘中算是认可度高的,积分上涨也在情理之中。


仁恒海上源实景图,易眼看房实拍

与弘久一街之隔的首创天阅滨江凭借2.2万/平的价格优势,以及仅有10套的现房房源,注定会触发高积分。

另外同在爱国路地铁站附近的龙光天境和杨浦滨江壹号形成了直接竞争。这是龙光在上海的首个项目,为了做出口碑在品质上也是下了功夫。一方面项目的拿地价格比起滨江壹号要更低,另一方面项目蓄客已经超过半年,积累了不少的高意向客户。


龙光天境实景图,易眼看房实拍

而反观滨江壹号,该项目和此前的滨江壹号系列完全不可同日而语。社区体量小,没有会所,没有人车分流,加上涂料外立面,比起附近的东外滩爱国里不仅没有任何优势,价格还比它贵,交房更晚,物业费更高。

再与龙光项目对比,虽然两盘的配套是几乎完全一致,但是在产品力上还是有点差距。据悉,项目虽然未触发积分,不过开盘当日依然售罄,毕竟中环的地段摆在那边。

而此前并不被人看好的普陀两个项目也触发积分,上一轮积分才50分的新湖明珠城(三期)这一次触发58.51的积分,比上一次要高了不少。在市区很多项目减配的当口,新湖明珠城的优势就显现出来。

而此前争议同样很大的苏河望也触发了积分,虽然分数仅50分出头,但是不到一千万的总价就能上车内环旁,足以成为很多人买它的理由。

第六批市区项目虽然没有像第五批那样的热度,不过还是取得了不俗的成绩。当然很多手上资金充裕的购房者或者错过了去年前六批新房,也不用太过担心,年后上海市区的供应量或依然充足,不过大户型产品居多,去化的压力也很大。而小户型产品或将成为很多高积分买家的囊中之物。


外围热门板块积分提高,选择成为一种博弈

这一批触发积分的楼盘还呈现出一大特点,就是郊区的热门板块都触发了高积分,入围门槛大幅提高,尤其是在五大新城及相关辐射区域,有很多楼盘刷新了自己此前创造的积分。

其中以总价500-600万左右的项目尤为明显。杨行的四季都会触发了66分的高分,认购率超300%,比上一批还要火热。而同在杨行的大华公园荟同样触发了积分,目前积分还尚未公布。

除了宝山外,闵行颛桥板块的三个新房中有2盘也都触发了积分,分别是华发四季半岛和颛桥紫薇花园。虽然这里新房的均价都不低,基本在6.5万+/平,但这里有轨交,有万达商业,距离莘庄又近,是很多想要住在市区的购房者不错的选择。


华发四季半岛实拍,易眼看房实拍

不过比较意外的是,同在颛桥的豪宅项目星河湾并未曝出触发积分,不过项目的认购也刚刚结束,是否会触发积分还需拭目以待。

另外,近郊的多个热门成熟板块均有多盘触发积分。大虹桥这一次唯一的新盘御品园林别墅,本次推出的是238-735平的大户型别墅,均价也高达8万/平。总价2000万以上的新盘,共有74套房源,居然触发了积分。

据悉,该项目拥有逾6000平私享主题会所,配备室内恒温泳池、健身中心、娱乐中心、室外网球场、篮球场、儿童天地等。可见只要产品够好,大虹桥丝毫不缺少具备购买力的高端买家。

另外,南翔的融信海纳印象收官之作再次触发积分,不过入围分64.19分比上一批50.12分足足高了14分。按照0.11的社保系数来算,需要多近10年的社保。

情况比较类似的还有嘉定新城,2021年开盘三次的金地嘉悦湾,首次开盘未触发积分,第二次仅触发30.5分,而这一次高达55.9分。金地峯范亦是如此,入围分也是节节攀升。

松江的九亭和泗泾也是松江热门的刚改置业板块,这两个板块的配套都还算比较成熟,近两年新房供应比较大,城市界面比较不错。新房的均价基本也在4-5万/平。一二手房倒挂让这里的新房格外抢手。


泗泾板块实拍,易眼看房实拍

浦东的唐镇一直是今年浦东热门的改善型置业板块,不过这一次推盘体量大,华侨城的搅局,让这里的天平发生了倾斜。最终吸纳更多流量的华侨城触发了近70分的高积分。

目前金融城依然有存量房源在售,明年也会继续加推,购房者不用担心买不到唐镇,只是买房人是否愿意为这批产品的位置和未来的不确定性买单。

临港在第六批再次迎来大放量,其中位于101片区的悦达悦珑湾,悦城和远洋红星临港天铂都触发了积分,远洋项目则再一次被3.1人才包揽。

而位置稍逊的102片区,龙光2个新盘也表现不俗,不排除也会触发积分。毕竟错过了这一次,未来置业临港或许只能前往位置更偏的103和105片区了。


临港第六批新房分布图


年后热门板块仍有机会,好项目或不愁卖


年后市区预计入市新盘(第一批)

从春节后预计即将入市的第一批市区新盘来看,大户型产品居多,徐汇滨江的百汇园和宝能公馆,长宁的华山夏都和系统的的凯德茂名公馆都是加推项目,基本以160平以上的大户型为主。

纯新盘方面,东外滩的金隅地王项目有望入市,项目的售楼处已经开放,99-148平的户型,对于预算有限,又想在内环置业的购房者是一大机会。

好看北外滩方面,瑞虹新城十期——臻庭在捂盘许久之后,或终于要来了。从中粮瑞虹的表现来看,瑞虹十期大概率会触发高积分。而招商外滩·玺预计年后加推,招商另一新盘虹玺也即将入市。

浦东方面,陆家嘴纯新盘嘉盈峰将推出86-314平产品,对于高端首置购房者来说,不到千万上车陆家嘴的机会已经不多了。而拥有5条轨交的金桥副中心将迎来金鼎首府和浦开江南里,此外,明年金桥的张家浜项目也有望入市。此前错过了仁恒金桥世纪的购房者,明年是上车金桥的绝佳时机。


年后郊区预计入市新盘(第一批)

郊区方面,宝山杨行的四季都会将继续加推。项目在第六批刚触发高积分,错过的购房者年后依然有机会再次尝试,不过2021年杨行都没有土地出让,预计明年这里的供应量并不会改善。

闵行颛桥年后还有机会上车,华发四季半岛供应量所剩不多,不过颛桥紫薇花园后期依然有新房待入市,而且体量更大,位置更靠近地铁站。


颛桥紫薇花园沙盘,易眼看房实拍

再把目光放到嘉定,南翔一直是很多刚改购房者的置业首选,这个距离市区近,配套成熟且居住氛围不错。虽然板块内的热盘融信项目收官了,不过年后南翔供应紧张的局面或得到缓解,海伦堡·玖悦源筑和柏悦翔湾将入市。从中小户型的洋房,到大户型的别墅均可选。

柏悦翔湾是碧桂园在南翔的全新盘,与去年在首轮集中供地中拿到的。不过该地块距离地铁站近3公里,未来的房地联动价却涨到了6.25万/平,这或许对部分刚需购房者来说并不太友好。


柏悦翔湾地块位置图

再来看嘉定新城的菊园,这里是嘉定新城未来主要供应板块,老盘项目日月光伯爵天地汇景华庭或加推新房源,菊园板块经过多年的发展,目前已经发展得不错,轨交和商业都近在迟尺,只要产品力还过得去,相信明年是不错的上车机会。

松江方面,这里最热的板块无疑是九亭和泗泾。年后是上车九亭板块的好机会,三盘集中入市,供应量大,可选的项目多。目前九亭板块的发展已经很成熟,不过本次入市的三盘距离9号线基本都在1-2公里范围,好在有公交可以直达地铁站,也有公交车可以直达七宝、徐家汇等上海市区,出行还算便利。

这些项目中,笔者建议首选复地富顿街区,项目位于九亭大街,周边的底商比较成熟,项目社区环境也相对较好,不过遗憾的是项目为毛坯交付。


复地富顿街区,易眼看房实拍

其余两个项目都是老盘加推,奥林匹克花园三期所在的社区相对比较老旧,目前售楼处也尚未建成,未来交付情况如何还是未知数。


奥林匹克花园三期实拍,易眼看房实拍

而贝尚湾位置最佳,社区环境和外立面都做得不错,不过预计取证价格会较高,相比另外两个项目性价比较低。

另外,年后临港也会有新的供应出来。第六批位置不错的101片区新盘大多触发了积分。随着101片区新房逐渐消耗完毕,后期102,103片区的新房会逐步上市。总的来说,年后临港的供应量会很充裕,市区客户不用担心买不到,只是个别位置不错的项目不排除再次被3.1人才包围。


滴水湖畔街景,易眼看房实拍

综上来看,年后上海的新房可选余地依然很大,市区的不少高端项目纷纷入市,对购买人的资质也提出高要求。而外围的品质楼盘也有不少,建议刚需购房者首选地铁附近的成熟板块。当然在新房限价的同时,简配成为普遍的现象下,那些质量过硬、品质突出的楼盘,依然会是市面上最受欢迎的项目。

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