去年前海二手房成交量从第4跌至17 深圳热门片区房价过半下滑

1月15日，国家统计局发布去年12月70城房价数据。整体来看，全国房价环比总体延续了四季度以来的下降态势。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为上涨0.1%，其中，北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，而广州、深圳则分别下降0.3%和0.4%。

换句话说，在一线城市里，深圳去年12月的二手房价跌幅最大。更有报道指出，深圳是房价、房租双双下跌，租金回报率跌至历史低点，租金水平跌回四年前。

当然，过去四年间深圳各个区交付入住的楼盘均有所增多，放租房源迎来大增，加上特别是通勤交通的便利，也让深圳人的租住范围得以进一步扩大，单一的租金数据无法涵盖全部区域，也无法说明全部问题所在。

拥有地铁交通以及不少新小区加持的西部片区，四年前的租金自然无法与如今相提并论；反之，如近两年在疫情影响之下的口岸片区，如罗湖，有中介则反映实际上目前的租金可能比四年前还要低。

近日，深圳乐有家的2021年度报告数据指出，2021年大湾区6城中，仅广州二手房市场较为平稳，其他四城均有不同程度下跌，其中深圳首推二手房参考价政策，对楼市带来致命一击，全年成交量遭遇腰斩，更是创下了近15年以来的最低水平，与新房市场的5年新高截然不同。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，12月一线城市二手房价格整体止跌，这是一个重要的信号，一线城市以二手房为主，按照过往惯例，二手房市场领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆，预计今年一季度，一线城市楼市或将率先触底反弹。

01，

深圳二手房议价空间逐月增大

成交价越来越接近参考价

2021年楼市遇冷，期间不仅仅是购房者心态发生了变化，长达大半年之久的低迷期过后，业主心态也开始出现松动。随着降价出售、近参考价出售的现象屡见不鲜，市场中笋盘开始增多，成交的也大多都是较为优质的降价笋盘，成交周期也随即缩短。

值得关注的是，根据乐有家监控，2021年深圳二手楼市议价空间逐月增大，只在年底出现回缩。

往年不涨即是跌的深圳二手楼市，议价往往很难成功，但2021年，议价不仅成为常态，并且每月平均议价率整体还呈现了明显的走高趋势，议价率越大，说明最终成交时业主让利的价格越多。

乐有家数据显示，深圳二手房议价率从2021年初的2%-3%，到年底的7%-8%，议价空间增大了5个百分点。

假设一套房子报价500万元，年初的议价空间就是500*2%=10万，以490万成交；而年底的议价空间则增加了25万，很大可能以475万成交，如此一来，购房者的购房成本就节省了25万元。

与此同时，2021年深圳二手成交价，也正在越来越接近政策参考价。

据乐有家统计，在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上，说明当时成交价远远高于参考价。

但8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

直至12月，成交价与参考价偏差值10%以内的占比有所回落，也直接体现了市场的回暖，部分业主反价，价格差距再度拉大。

02，

热门片区二手房价过半下滑，

前海二手房成交从全市第4跌至17

2021年深圳二手住宅过户量出现“腰斩”，各片区成交也难逃大跌，但龙岗中心城、布吉与西乡仍然为深圳二手房成交量TOP 3。

此外，部分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。

数据显示，2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。

究其原因，除片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，故更受欢迎。

乐有家挑选了2021年深圳二手住宅20大热门片区，以四季度为节点对比价格的变化，

其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，最大跌幅甚至高达16.7%，为南山区的南头片区；而同比上涨的片区里，最大涨幅为4.66%，同样位于南山区，为蛇口片区。