国际金融岛，还是国际居住岛？

2021年，最让人扼腕的板块，我投横沥岛一票。

这里是明珠湾核心，规划了全国首个国际金融岛，坐拥IFF永久会址、广期所落户“首选地”、宇宙最强18号线加持等重磅利好...

拔高一点，说是大湾区未来十年的重点之一，都不为过。

“天之骄子”这四个字，简直就是为Ta量身定做的。

｜横沥岛效果图，图源@广州南沙发布

这些话放在去年上半年之前来看，一点毛病也没有。

当时，市场也对这个板块寄予了厚望。

虽然岛上还是一片尘土飞扬的工地，也没妨碍旭辉首开直冲4万+，当天千人到场，45分钟售罄，创下南沙开盘秒光历史。

同样是在4月，广州首轮土拍，多家房企围猎义沙涌2021NJY-3地块，最终被抬到楼面价被抬到2.36万/平，由建发收入囊中，距离摇号仅一步之遥。

那是横沥岛的峰值，也是南沙的峰值。

谁也没想到，还没等到利好落地，一盆接一盆的冷水就从头浇下了。

去年横沥遭遇了两大重击。

一是南沙人才政策的收紧，堵住投资客进场，购房需求大减；

二是限价政策发威，房价失去想象空间，市场观望情绪弥漫。

2021年，广州的第二轮土拍，采用了房价地价联动出让模式，横沥的几宗地，房价都被都限定了在了3.79万/平。

绿城、南投、葛洲坝拿下的3宗地，未来盖起来的房子，价格只能是3.79万/平。

房价提前剧透，我如果非要现在花4万去抢，不是缺心眼，就是冤大头。

开发商自然也不会把客户当傻子。

市场环境不好，钱又这么紧，抓加快出货才是王道。

所以，4万成为了美好回忆。横沥低下了高贵的头颅，打折降价成为了市场主旋律。

从不分楼层，不分朝向的一口价3.6万/平，再到后来最低3.3万/平就能上车，盘与盘之间内卷严重。

高价拿地的开发商，就很难受了。

｜6月横沥项目一口价开盘

潮水褪去，大家才狠拍大腿：

横沥作为一个新兴板块，价值似乎被高估了。

从现状来看，除了IFF会议中心、中山大学附属第一（南沙）医院等，横沥还有大片大片的黄土绿网，基建配套、城市界面还亟待完善。

筹备入市的地王，展厅还得开到隔壁灵山岛去。

｜横沥岛@拆神细鹏摄 2021年4月

当然，这主要是因为横沥起步比较晚，还处于前期建设阶段。

官方定位高，真金白银砸进去，城市界面很快就会得到改善，灵山岛就是一个例子。

景观资源就不必多说了，交通上，有超级地铁18号线，快线2站到珠江新城冼村；配套上，学校、医疗配套规划都很不错。

从居住舒适度来说，毫无疑问，横沥会是个优等生，这也是开发商狂热拿地的原因。

不是不看好横沥，只是目前和定位中的“国际金融岛”，距离还是比较远的。

最重磅的广期所，仅在南沙挂了个牌，前期在天河办公；而大湾区国际商业银行等金融机构，也迟迟未见落地。

地倒是卖了不少。

2021年，横沥一共卖出9宗涉宅用地，大部分是商住混合用地。

一些项目未来打造的产品会很丰富，涵盖住宅、公寓、办公和商业街区等。

而商服用地，是0。

这意味着什么，可以细品。

今年是集中供地发威的一年，叠加上限价政策又有所松动，项目一股脑上来了。

现有的旭辉曜玥湾、美的·江上沄启、湾区·金融城、铂玥明珠ONE4个盘，再加上新增供应的9个项目，就已经是13个项目了。

如果再叠加上新供应的地，更是硝烟弥漫。

而据中原数据发展研究部统计，截至12月25日，南沙一手房的库存量约169万平，消化周期长达19.6个月，去化压力比较大。

接下来横沥不仅要和自己人打，还得跟别的板块打，抢客大战一触即发。

而这或许只是一个开始。

从横沥岛的控规图来看，黄色及橙色地块占了很大一部分的比重，也就是居住和商业居住混合用地非常多，房子是肯定不缺的。

但现状缺乏产业和人口来支撑的横沥，与其说是“国际金融岛”，倒更像是“国际住宅岛”、“国际公寓岛”。

其实，在大湾区，还有另一个立志发展金融产业的城市。

在珠海横琴，也有一座金融岛，其地接澳门，面迎香港，在地理上具有窗口意义，又享受独一无二的政策扶持，在十字门中央商务区中独树一帜，被认为是“国内首个离岸金融岛”。

经过多年建设，一座座高楼拔地起，岛上也是一派井然有序，鸟语花香。

但这些都不妨碍她的落寞。

人气低迷，写字楼虽然多，但空置率也高，澳交所也未有实质性动作，想要对标香港的中环和上海的陆家嘴，难。

缺乏人口和核心产业的支撑，再好看也只是空中楼阁。

｜横琴金融岛@拆神细鹏摄

按照规划，南沙横沥岛尖预计2023年完成基础设施建设，2025年完成产业导入。

各位觉得，横沥的金融蓝图，能如期兑现吗？