网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

北京楼市悄悄回暖

0
分享至

撰文/ 《财经天下》周刊作者 田晏林

编辑/ 董雨晴

北京楼市正在悄然变热。

刚过去的这个周末,虽然北京上地地区通报了一例疫情案例,不过这没能阻拦看房人的热情。1月16日,上地某小区一天内就成交了两套二手房。

这种果断出手的情况在2022年1月份尤为明显,许多人趁着春节前的空挡频繁走动于二手房交易市场,其中,以改善需求最为突出。“最近能感觉市场热了起来”,一位北京地区二手房中介表示,其所在的小区近半月成交量创下过去三个月来新高。

作为楼市风向标,北京率先在二手房市场方面传递起乐观的情绪。

日前,国家统计局也发布了2021年12月,70个大中城市商品住宅销售价格。数据显示,商品住宅销售价格环比呈降势,同比涨幅回落,这意味着全国楼市正在企稳。亦有专家指出,预计一二线城市房地产市场在2022年上半年有一定程度转暖。

北京楼市突然热了

作为一名普通的90后北漂女青年,李筱第一次觉得自己的人生超越郭麒麟、阿sa等明星艺人的时刻,就是她北京社保交满五年的那天。

2022年元旦后,李筱终于有资格在北京安家了,以前听明星们吐槽没交够社保不能在一线城市买房,她还感叹,原来明星们光鲜亮丽的背后也有跟普通人一样的烦恼。

但最近刷着各类买房App,她承认这个结论还是草率了。从2021年下半年开始,她一有空就逛各种买房软件,收藏了几十套心仪房源。对于一直横盘的北京楼市来说,李筱不着急出手,毕竟凑个上百万元的首付不是一件容易的事,还得背上上万元的月供,压力自不必说。

可最近两个月再看,李筱突感不妙。

她收藏的房源信息显示要么已出售,要么下架了。她赶快联系中介,对方答复她称,最近的行情就是如此。对于李筱来说,她没想到北京市场回暖的如此之快,才拿到购房资格的她,又要为买家出手频繁的市场行情继续苦恼。

不过,李筱看中的房子也的确符合这一轮二手房市场中优质标的特征,性价比高、位置好、楼龄较新,未来潜在的上涨空间大。

李筱一开始觉得长时间通勤会毁掉一个人的幸福,所以她主攻近地铁的二手房,果断放弃郊区新房。去年初,朋友在朝阳区北五环附近的北苑家园入手了一套大一居,首套房首付170万元。那房子李筱也去看过,虽然是一居室,但户型方正,在朋友的改造下变成两居。一进门,阳光透过落地窗洒进来,那是李筱的理想住所。

考虑到自己的首付预算也够得上,李筱觉得跟朋友做邻居也是不错的选择,她一直把这里当作是心仪之选。但最近她在App上再看那个小区的同户型房子,首套房净首付已经需要近220万元。

计划赶不上变化。2021年上半年,北京楼市整体迎来了一波上涨行情,二手房成交量在11万套左右,是2016年下半年以来的高点。而从7月到10月,二手房成交量迅速跌至冰点,等到了11月、12月,成交量再次回升。

虽然下半年北京二手房成交有所下滑,但全年成交量仍同比上涨。根据中原地产数据,2021年全年北京二手房成交量达到19.25万套,同比上升了14%。

李筱感慨,人类的悲欢其实并不相同,尤其是和不差钱的明星相比。“我们差的是几年社保吗?人家资格下来了,想买就买,我现在还得算计着首付和月供。”李筱调侃道。

高涨情绪在传递

高涨的情绪也开始在市场间悄悄传递,家住东北五环附近的周元最近有了置换需求,他担心2022年春节过后北京楼市会步入小阳春,迎来一个较大的涨幅,就想着在春节前就把房子的问题解决。

和他有相似想法的人不在少数,张辞就是其中之一。她本来计划在2022年初把换房的事情搞定,在中介的推荐下,她有条不紊地挑选着海淀的学区房。不过在买房的过程中,中介几次提醒她,市场正在“变热”。

的确,2021年12月至2022年1月,北京各小区成交量均有小幅上涨,她所锁定的上地地区4个小区在2021年12月时二手房成交量达到了26套,目前这几个小区在售房源也不过59套。

同样的情况也出现在北京天通苑地区,一位中介表示,他所在的小区过去12天时间里成交了近10套房源。目前这个小区的在售房源仅为50余套。

看到这样的状况,张辞加快了看房步伐,两个星期后,她锁定了最终房源。当天来谈判的买家加上张辞一共有三家。张辞想把谈判权握在自己的手中,遂和中介商量,第一个进行谈判,而另外两家就在门外等着。最终,在焦灼的谈判下,张辞以一个适中的价位拿下了这套房子。

除了买卖双方的心理因素。其实无论是哪个城市,二手房成交量的多寡,一般与当地的信贷政策的松紧关系密切。

2021年国庆期间,《财经天下》周刊曾探访过北京楼市,当时有银行工作人员说,到2021年年底,许多银行在住房贷款项目上已经没有额度了,最快要排到2022年初。那时,银行对借款人的首付款来源、征信、银行流水等资料严格审查,购房人和业主都在观望,交易情绪普遍不高。

但自2021年10月下旬监管层对房地产行业释放积极信号后,情况开始变化,在房价上表现明显。

12月3日,中国银保监会表态:“根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭要求。”那个月,贝壳研究院监测50个城市的二手房价格,发现指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄。

据一位北京的房产经纪人粗略测算,2021年底时,北京二手房价格同比涨幅超过5%,但基本还能控制在10%以内。对于二手房市场复苏的原因,贝壳研究院认为,主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。中原地产首席分析师张大伟表示,除了信贷影响,北京二手房成交量的触底反弹还与一线城市需求旺盛有关。

自从2017年3月17日北京出台“认房又认贷、提高二套房首付比例”政策后,北京购房人的需求已经被压了整整5年。这个城市从不缺有钱人,也不缺刚需客。楼市的韧性在经历过2021年西城学区房“震荡”、“离婚新政”、以及海淀部分小区试行二手房指导价后,更可见一斑。

高价学区房没有被冷落太久,依旧是家长们的心头好。2021年12月,每平米单价超15万的西城德胜片区学区房重燃热火,有中介透露,该片区单月成交量超过50套。

成交量多的时候,李筱甚至遇到一些态度强硬的业主,不愿让价。但在从业多年的房产中介看来,“如今刚需和连环单(即卖房、买房连续交易,多为改善型)业主纷纷入市,一切可聊,毕竟大家都有需求。”

据一位连环单业主介绍,为了改善居住体验,去年他决定换个更大的新房,将自己住的二手房出售。最初挂牌价400万元,因为房龄较老,出售难度大,他后期主动降了35万元,但最终成交时,赶着年底交新房首付,他又让价12万元。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,在房地产业良性循环的指引下,信贷环境的持续改善给2021年底的市场成交带来利好,也带动市场底部修复。

新房二八分化

相比二手房的火热,新房市场的情况则更复杂。

元旦过后的第一周,张欣然就接到了不少新房售楼处的电话。本来不着急买,但听着售楼员介绍各种促销优惠,她多少有些心动。“总面积在73-83㎡,总价285万元,均价3.4万元/㎡,距离地铁站直线距离200米,最低能打92折,还赠送15年物业费。听起来很诱人。”

张欣然说的楼盘是位于西六环外、房山区青龙湖东南侧的龙湖·熙湖悦著,由龙湖、首开、国开、万科四大开发商共同打造,是典型的限竞房项目。开发商于2018年6月拿地,自持面积12%,综合楼面价26657元/㎡,政府限价37245元/㎡。

不只是熙湖悦著,从去年12月起,开发商为了冲刺业绩,不少楼盘推出多套特价房源,优惠幅度高达几十万元。元旦期间,北京新入市5个项目,其中2个为2021年首次集中供地的项目。新入市项目推出看房即送小礼品、1㎡免单等活动。大多数楼盘延续2021年促销措施。

不过,在行业人士看来,促销力度大恰恰说明房子不好卖。“熙湖悦著拿地时开发商还是激进了,这里位置不算好,同样在房山,中建京西印玥之前定价3.8万元/㎡,现在涨到了4.6万元/㎡,人家不用促销,也有人买。”据《财经》报道,元旦首日,中高端楼盘长安悦玺也未推出任何折扣,但依旧受到不少在金融街工作的购房者的关注。

据行业人士观察,近期北京二手房回暖,一定程度上对新房市场产生积极影响,但整体分析,并不是所有项目都回暖,新房销售水平呈现二八分化态势。

同样在朝阳区王四营乡,三个正在出售的项目:保利锦上去化率达到75%,融创朝阳壹号去年10月开盘,去化率接近25%,而鲁能中绿·东岳府2021年11月开盘,去化率只有个位数。

另外,在顺义区仁和镇,三个单价在4万元/㎡左右的刚需盘旭辉公园都会、路劲御和府、龙湖·云河砚正在贴身肉搏。旭辉已经卖出了近40亿元,而龙湖截止到去年12月,只卖了20多亿元。

一位北京新房销售表示,当前市场环境下实现逆转的项目均具备两个重要因素,地段和品质。“地段不是传统概念的二环三环,而是产业和人口支撑,配套设施规划和完善程度;品质也不单指建筑品质,还有智慧家居、物业服务、园林绿化、户型设计等生活场景。”

2021年对房地产行业来说,是红海变血海的残酷一年。但让人意外的是,从数据上看,这一年居然是北京新房卖得最好的一年。

有机构统计,不含别墅,2021年北京普通住宅新房卖出超过5.7万套,成交量创近5年来新高。另据CRIC研究中心统计,在四个一线城市里,上海、深圳、广州2021年全年成交套数都出现同比下跌,只有北京,2021年成交了192054套房子,同比提高了13%,比2019年涨了33%。

一位常年关注新房市场的机构人士坦言,与二手房相比,2021年北京新房更好卖。不可否认,在信贷影响之外,开发商的优惠措施也起了一定作用。

只不过,元旦过后,无论是二手房还是新房,成交数量均有所回落。据“地产营销人”统计,2022年1月3日—1月9日,北京市商品房成交1350套,环比下降11%;成交均价49145元/㎡,环比上涨27%;成交金额85.7亿元,环比下降34%。

一位21世纪不动产的中介告诉《财经天下》周刊,他所在的门店元旦后仅卖出1套房,旁边的链家也卖了不过3套,成交速度较2021年底有所放缓。不过该中介比较乐观,在二手房市场回暖的当下,他判断新房仍会是买房人的关注重点。

节奏失衡的2021

成交量的回升,并不意味着房价同时进入上升通道。尽管北京楼市在回暖,但二手房价格自去年9月首次出现环比下降后,直到12月底,连续三个月呈环比下降态势。

并且,从全国成交数据上看,2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。

影响住宅价格的因素非常广泛。在经济学家任泽平的“短期看金融,中期看土地,长期看人口”理论之外,住房保障制度、产业结构,甚至文化传统都可能在一定程度上左右房价。因此,直至今日,学界也没有建立起一个科学预测房价的模型。

克而瑞统计了2011年至2020年数据发现,过去20年中国房价只涨不跌,最近5年的房价复合增长率达到7%,同期城镇人均可支配收入复合增长率为5%,房价的增长仍相对快于收入增长。2020年全国平均的房价收入比(新房单价/人均可支配收入)达到了8.9,高居榜首的深圳更是将近35。

但从2021年全国市场表现看,可以确定的是,在北上广深一线城市房子“买完就涨”的好事儿不会轻易出现。2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,在市场透支和政策调整下,中国房地产市场尽管仍是压舱石和支柱产业,但整体规模将回到5年前,从白金步入青铜时代。

当然,对于消费者来说,这些都不是重点。李筱没学过宏观经济,也搞不懂行业周期,她只知道刚需赌不起市场,也不必赌。地产行业人士对这种想法也表示认可,“无论刚需还是改善,如果准备好首付,就可以抓紧看房。至于豪宅买家,准备好资金和运气就行了。”

在贝壳研究院看来,市场在年内从历史高位快速下降到历史低位,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。而影响2022市场走势的核心变量还是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

贝壳研究院预测,2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底,二季度成交价格实现止跌。在市场链条上,将从二手房市场率先启动,带动市场链式修复;从购房人群上看,刚需市场率先修复。在区域上,深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上,一二线城市率先修复,三四线城市下行压力仍大。

本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
曼联新中卫引援二选一!滕哈格与高层有分歧,新帅恐妥协放弃爱将

曼联新中卫引援二选一!滕哈格与高层有分歧,新帅恐妥协放弃爱将

罗米的曼联博客
2022-05-25 11:57:57
张维为:若美国想武力干涉台湾 中国将击败美国

张维为:若美国想武力干涉台湾 中国将击败美国

看看新闻Knews
2022-05-24 16:00:04
特雷杨入选最佳阵容,新合同从1.77亿涨到2.12亿

特雷杨入选最佳阵容,新合同从1.77亿涨到2.12亿

OnFire
2022-05-25 09:21:04
咱们会被锁死么?

咱们会被锁死么?

智能改变世界
2022-05-23 21:38:13
就在今天,最佳阵容公布,詹皇创造新纪录!前无古人,也后无来者

就在今天,最佳阵容公布,詹皇创造新纪录!前无古人,也后无来者

体育的点点滴滴
2022-05-25 09:53:35
纪实:高级情妇看破红尘 区委书记吓破色胆

纪实:高级情妇看破红尘 区委书记吓破色胆

怀旧故事库
2022-05-25 10:38:00
泽连斯基在世界经济论坛上演讲,中方未起立鼓掌?事情真相如何

泽连斯基在世界经济论坛上演讲,中方未起立鼓掌?事情真相如何

国防时报看点
2022-05-24 16:48:04
宝宝在学校被欺负了,领着自家“神兽”去报仇,网友:气势不能丢

宝宝在学校被欺负了,领着自家“神兽”去报仇,网友:气势不能丢

动物世界大乱斗
2022-05-25 09:16:24
市值蒸发近3.8万亿,阿里回到原点,马云彻底告别中国首富宝座?

市值蒸发近3.8万亿,阿里回到原点,马云彻底告别中国首富宝座?

财事堂
2022-05-24 20:24:15
日本5大美女运动员,第四因胸部发育过快退役,第一名已成中国媳妇

日本5大美女运动员,第四因胸部发育过快退役,第一名已成中国媳妇

圈儿内人
2022-05-24 03:59:50
“郑州便民核酸采样亭”首次亮相景区 核酸、游玩两不误

“郑州便民核酸采样亭”首次亮相景区 核酸、游玩两不误

豫知身边事
2022-05-24 09:43:22
王心凌的爆红再次说明:中年男人的消费能力其实很强

王心凌的爆红再次说明:中年男人的消费能力其实很强

美女姐姐嘚吧嘚
2022-05-24 13:21:40
不开心了,就去林更新微博逛逛,保准你哭着进去,笑着出来

不开心了,就去林更新微博逛逛,保准你哭着进去,笑着出来

飞来娱了I
2022-05-24 17:56:33
多地布局常态化防控!上海这次会议释放了一个信号

多地布局常态化防控!上海这次会议释放了一个信号

政知新媒体
2022-05-24 21:11:58
让小女友骑在肩膀上,结果闪了腰

让小女友骑在肩膀上,结果闪了腰

快乐玩家
2022-05-23 23:27:31
私密照两次被泄,前任一个比一个渣,王心凌的故事并不简单

私密照两次被泄,前任一个比一个渣,王心凌的故事并不简单

叶公子
2022-05-25 09:33:57
性、金钱和谎言:他渗透了美国海军

性、金钱和谎言:他渗透了美国海军

卟叽卟叽
2022-05-23 15:23:04
上午9点!新华社重拳出击,23字警告国足,李霄鹏下课悬念终结

上午9点!新华社重拳出击,23字警告国足,李霄鹏下课悬念终结

生活心情贴
2022-05-24 13:28:56
北约要扩大到中国边界?唇寒齿亡,中国很难不支持俄罗斯

北约要扩大到中国边界?唇寒齿亡,中国很难不支持俄罗斯

海峡快讯
2022-05-20 11:50:25
球王驾到!哈兰德飞抵曼城,花417万豪购53块手表,赠送老东家

球王驾到!哈兰德飞抵曼城,花417万豪购53块手表,赠送老东家

贝塔说体育
2022-05-25 00:23:28
2022-05-25 14:24:49
AI财经社
AI财经社
专业财经资讯,深度商业报道
16095文章数 281183关注度
往期回顾 全部

房产要闻

节后回落 上周广州新房成交下滑12%

头条要闻

西方持续军援 顿巴斯营投降人员:基辅没办法停止战斗

头条要闻

西方持续军援 顿巴斯营投降人员:基辅没办法停止战斗

体育要闻

NBA最佳阵容:东契奇一阵 詹皇三阵

娱乐要闻

卡戴珊大姐和老公牵手跳海庆祝新婚

财经要闻

科技要闻

北大满哥接受奥迪道歉,文案已授权,不要钱

汽车要闻

70寸屏幕搬上车 上汽飞凡R7将首搭华为AR-HUD

态度原创

游戏
艺术
亲子
健康
本地

巫师3迎来了等待已久的大型升级

艺术要闻

2022艺术毕业季:青春绽放在元宇宙

亲子要闻

宝宝在学校被欺负了,领着自家“神兽”去报仇

水果代替三餐美颜又减肥?

本地新闻

中韩电竞对赛,中方疑似放水

进入关怀模式