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上海市区一新盘竟无人认购,楼市彻底凉了还是另有玄机?

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2021年全国房地产市场遭遇寒冬,部分三、四线城市甚至出台了“限跌令”以稳定当地楼市行情。

不过,一线城市的楼市即使在调控时期依然保持着一定的活力,这主要是由于每年的年轻人口净流量远远大于其它城市所致。

国家统计局最近公布了2021年12月70个大中城市的房价变化情况,上海2021年12月新建住宅价格同比2020年12月上涨了4.2%、二手房则上涨了6.5%,统计局的数字反映出了上海楼市2021年的真实情况。


上海的新房向来一房难求

上海这样的一线城市有一个特点,一手房、尤其是市区的一手房非常抢手,经常出现几十人抢一套房的情形。

为了缓解这一问题,上海出台了积分摇号制度,只有积分靠前者才能参与新房摇号。

你没有看错,积分够高只是有资格摇号而不是能买到新房,积分+运气+资金是买到新房的三个要素,缺一不可。

之所以火爆是由于上海市区的新房与同一区域的二手房之间存在明显的价格倒挂,也就是新房价格远低于二手房,买到就是赚到,有些人宁愿通过假离婚或是使用祖辈的名义买新房,目的是尽量达到高积分从而获得摇号资格。


一小区新房无人购买

什么事情都有特殊情况,最近上海楼市就发生了一件神奇的事情,位于市区的一个小区放出24套房源,原本打算在1月24日开盘销售,结果连认购的人都没有。

换言之,如果想买这个小区的新房根本用不着积分和摇号,只要符合限购条件来了就能买,24套房源任购房者挑选,根本没人竞争。

这是为什么?难道这个小区的交通十分不便,坐落位置很差吗?

我在某地图上查询了这个小区所处的位置,截图如下。


该小区位于浦东新区世博板块,处于内环与中环之间,位置还是不错的。

交通方面也十分便利,小区附近有两条地铁,分别是6号线与13号线,距离东明路地铁站300米左右。

这个小区属于市区内的地铁房,理论上来说属于稀缺房源,地理位置相当不错,即使并非传统学区房但也不至于无人问津。

事出反常必有妖,造成无人认购该小区新房的原因有以下两个。


小区名撞名暴雷房企

2021年哪家房企的日子最难过?

我想所有人的答案都会是恒大集团,这家年销售额能够排入前两位的超大型房企在2021年遭遇了持续性的债务和现金流危机,在建设项目停工比比皆是。

上海的这一小区名为恒大小区,撞名暴雷房企,这叫人家怎么敢买呢?

其实这个小区和许老板的恒大集团没有半毛钱的关系,恒大小区的开发商为上海恒大房地产股份有限公司,实际控制人为周光亮。


上海有一个恒大建材市场,很早就成立了,上海恒大房地产股份有限公司其实就是恒大建材市场的老板当年投资开发的。

不过,买房人并不管那么多,听到“恒大”二字直接没了兴趣,大家与其相信这个小区与许老板的恒大集团有关系也不愿意冒着买了之后拿不到房或者陷入其它困境的风险。

恒大集团风光的时候和他重名的企业沾了光,倒霉的时候自然也逃不过,这是该小区新房无人认购的“天灾”。


房子本身有硬伤

除了撞名恒大集团外,上海的这个恒大小区本身也存在一些问题。

第一,这个小区出售的24套房子并不是真正意义上的新房。

恒大小区的这批房子是2000年建造的,距今22年了,之所以会当成新房卖是由于这次的24套房源原本是商铺,只是今年首次以住宅的形式登录市场出售。

简单来说商铺老板缺钱了,于是将20多年前建造的商铺收了回来,办理完转住宅手续后变成了“新房”,理论上的新房、实际上的老破小。


第二,单价高得离谱。

即使不考虑上海市区新房价格低于同区域二手房价格的现实,24套“假新房”的单价也远高于平均水准。

根据中介数据显示,恒大小区2022年1月的参考均价为6万元。

这批“假新房”原先为商铺均在一楼,买过房子的人都知道一楼采光差、比较潮湿,单价低于其它楼层,这24套房子的单价最多也就在5.8万元左右。

“假新房”的备案均价为6.8万元,足足比市场预期的单价高出了1万元,这样的低性价比房源谁会感兴趣呢?

开发商乱定价是该小区无人认购的“人祸”,我甚至觉得“人祸”比“天灾”的影响因素更大。


虚开高价的房企注定会受到惩罚

不清楚恒大小区的开发商哪里来的勇气以6.8万元的备案均价挂出了这批24套“假新房”,他可能还沉浸在市场哄抢房子的美梦之中、思维完全偏离了现实,也可能贪心不足蛇吞象、想要卖个高价。

市场是理性的,对于恒大小区的超高价给出了反应,无一人认购。

由于备案价的更改是有期限限制的,恒大小区短期内很难成交,开发商抛售商铺原本就是为了套现以应对财务困难,这下不知何时能卖出去了,债务到期后该老板将陷入更窘境。

房住不炒、价格合理是未来楼市的必然趋势,房企老板们要与时俱进,不能拿老思路应对新常态,哪怕是在上海这样的一线城市。

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