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深圳二手房“单边代理”推行两月 中介握手难

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经济观察网 见习记者 符小茵 深圳新版二手房交易系统正式上线近两个月,房地产经纪人王同的直观感受是“操作流程比较麻烦”“有些业主不愿意签委卖”,此外别的方面变化不大,甚至在给客户匹配房源时,他依旧习惯登录中介机构的内部系统查看信息,而很少使用录有全市房源信息的新版交易系统。

至于新系统所倡导的“跨机构联卖”,王同直言中介们积极性并不高,“好不容易搞个客户来买房子,还要跟别人合作,肯定有些人不愿意嘛”。

2021年11月19日,深圳市住建局正式上线新版二手房交易网签系统,在国内首次引入“单边代理”,取代以往二手房交易实行的“居间代理”。

所谓“居间代理”,即一位中介负责买卖双方,弊端是容易发生中介方凭借“信息不对称”吃“差价”或者进行高价销售等情况。

新系统启用下,卖房业主登陆“深圳市房地产信息平台”点击“我要找中介卖房”后,在线选择至少一位委托人,也就是卖方代理人,发起委卖。

另一端,购房者点击系统中的“我要找中介买房”后,在线选择至少一位委托人,也就是买方代理人,发起委买。

也就是说,买卖双方各自独立拥有自己的委托经纪人,在这种情况下,被委托的经纪人将“各为其主”,只向自己的委托人负责,比如卖方代理人需考虑如何把委托人的房子快速、保价、安全地售出,买方代理人需考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比房源,这就是“单边代理”。

“单边代理”能达到全网联卖的效果。虽然业主最多委托三家房地产中介机构,并且每家中介机构依次拥有的是独家售卖权,但是房源信息会在新版系统内公开,面向全网的买方经纪人,而任意一位买方代理人都可以通过向卖方代理人发起握手合作的方式,将房源匹配给自己的客户,也就是一对多。

不过,根据深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)的后台核实,截至2022年1月10日,新版二手房交易系统累计完成的790宗交易网签备案中,主要成交形式为“买卖双方代理机构均为同一机构不同经纪人”,或“形式上买卖双方代理机构虽为不同方,但本质上却同属一个集团/加盟体系内”,第一单也是唯一一单真正意义上的跨机构联卖则发生在2022年1月4日,新版系统正式上线46天后。

“单边代理的逻辑是房源代理权得到充分保障的基础下,通过信息共享机制,达到充分调动非本机构经纪人参与房源的联卖。”深房中协发展研究部首席分析师华洪说,上述两种方式,“本质上仍是居间服务范畴”。

华洪告诉经济观察报,由于受居间模式交易习惯影响深远,且缺少跨机构联卖实践经验,尤其跨机构握手交易双方经纪及机构权益与责任的划分、佣金点数的划分等一系列实操标准尚处在摸索阶段,因此单边代理的推行仍需砥砺前行。不过,他也认为,另一方面部分机构人为设置跨机构合作壁垒,拒绝跨机构握手交易,从而导致当前跨机构合作的成本较高。

“绕开”单边代理

如果现在有业主咨询链家经纪人陈惠要如何挂盘,那么她就会率先搬出“无条件解约”这一条款来打消业主的顾虑。

原因在于,新系统规定卖方在委托前必须与中介机构签委卖合同,最多能委托三家机构,并且仅有第一顺位的委托机构拥有该套房源的网签权限。

习惯了在多家中介机构同时挂盘,谁带客成交跟谁网签的业主,此时不得不选择一家中介机构,不过在此期间,其他中介机构可能传话过来:我帮你找到了合适的买家。为此一道难题摆在业主前,是继续等待委卖机构的好消息还是中途转场?

不少中介机构给出了“无条件解约”的选项。陈惠会这样告诉业主,如果你跟链家签订了委卖协议,并将链家列为第一顺位,在委托期限内,链家没有找到买家而其他两家委托机构提前帮你匹配到了买家,那么链家可以配合解除委卖协议。

她还给出了承诺解约期限,24小时内,并且业主不需要承担任何费用。“实际上不需要24小时,我2个小时就可以解除了。合同里有规定要填违约费,我们全部合同上都会写成1块钱。”陈惠甚至会提醒业主在签委卖合同之前就将无条件解约这项条款写入合同中。

据经济观察报了解,深圳中原以及乐有家等中介机构对业主也做出了类似的承诺。

实际上,按照新版二手房交易系统的设置,假设在链家享有房源独家售卖权期间,乐有家经纪人率先为房源匹配到了合适买家,进一步的交易并不需要解除链家的独家委卖权,乐有家经纪人作为购房者的委买方可以通过系统向房源委卖方链家发起握手合作,最后买卖两方的经纪人通过谈判达成买卖协议,这是“跨机构”联卖。

按照假设,通过不同机构之间的握手,业主只需委托一家房产中介机构挂盘,信息便可抵达全市所有经纪人,因此不必担心房源推广不通畅而重复委托挂盘;消费者不受一家或者数家中介机构的限制,可以享受到全市所有中介机构及门店的推客服务,从中择优成交,进而避免了被“吃差价”的风险。

而解除委卖,再与找到买家的中介机构重新签署合同,也就是将买卖双方重新又归拢到同一家中介机构身上,即绕开单边代理,重新回到以往的居间代理模式。

深圳乐有家经纪人林江告诉经济观察报,每个中介机构之间目前都是有壁垒的,他们只会选择同一个机构内的中介进行合作互动,“你跟谁签,谁就会发动内部的同事帮你卖房子”。

另一方面,购房者跟谁买,谁就会优先推荐自己房源库中房源。问及是否会向客户推荐别的机构的房源,深圳Q房网经纪人王同直言不会,“肯定只推我们的,因为信息掌握在别人那里,我们也不是特别清楚。”他目前也很少使用新版二手房交易系统查看房源信息。

根据深房中协的调查,“居间代理”依旧是目前主流的成交模式,截至2022年1月10日,新版二手房交易系统累计完成的790宗交易网签备案中,主要形式为“买卖双方代理机构均为同一机构不同经纪人”,或“形式上买卖双方代理机构虽为不同方,但本质上却同属一个集团/加盟体系内”。

深房中协通过走访以及消费者反馈发现,在实践过程中,存在不少经纪机构匹配到消费者需求后,要么是本家机构不愿意与房源代理机构开展合作,要么是房源代理机构不愿意接受跨机构握手交易,最后导致跨机构联卖难以实现的情况。

针对房地产中介规避新规监管,2021年12月7日,深房中协开出了第一张罚单。乐有家由于未与买方通过新版二手房交易网签系统签订《深圳市二手房委托购买合同》,便开展房地产中介服务,且涉嫌引导卖方解除与其他中介方签订的《深圳市二手房委托出售合同》,被要求内部整顿,并被暂停房地产信息平台权限。截至目前,深房中协已开出至少三张罚单。

利益分配逻辑

并非没有中介愿意跨机构合作,不过跨出第一步有可能意味“动了别人的奶酪”。

链家经纪人陈惠觉得,如果业主委托她卖房子,与此同时有其他机构的中介想要握手合作,通过她预约上门带看,她会乐意接受。不过,她认为这种概率极低,“我们属于竞争关系,如果他们找我,万一他们的客户更相信我,找我买房子了怎么办?”

相比之下,中小机构打通机构间壁垒的意愿更强。新系统上线之后,深圳某中小房地产代理机构鲤鱼找房创始人李文斌直观感受到前来委托卖房的业主减少了,除非是熟人或者之前合作过信任他们的业主,因为在可委托数量有限的情况下,业主更青睐在大机构挂盘。

为此他们只能退而求其次,主打租赁业务。如果房源独家委卖权在他们手中,别的机构中介却匹配到合适的买家希望握手合作,他们会很乐于促成这单合作,“因为小机构客群本来就少,别人把客户带上来,我们还不成交,岂不是耽误客户吗?”不过,如果情形相反,房源独家委卖权在大机构手中,他们为大机构找到客户,李文斌认为对方不一定愿意成交,毕竟大机构总可以再等等,客户也更轻易可以找到大机构成交。

李文斌认为利益分配尚未达成共识是各机构之间壁垒森严的主要原因。据介绍,中介机构的日常运作包括四个环节:第一步是房源信息采集,包括房源获取、房源图文信息生成、房源钥匙以及相关证件信息获取、房源维护;第二步是房源推广;第三步是匹配客户以及带看;第四步是洽谈以及办理交易手续。

其中每个环节都对应相应的分佣比例,按照目前业界一般的分佣模式,买卖成交之后,获取房源的经纪人可以拿到10%的佣金,拿到房源钥匙是5%的佣金,实地勘查的经纪人是5%的佣金,拿到业主相关证件信息并生成编码也是5%的佣金,房源维护人是15%的佣金,最后将房源售卖出去的经纪人则可以得到60%。

一单买卖在同一个机构内完成则可以按照以上原则进行佣金分配。但如果跨机构合作,则需要对利益如何分配进行再协商。

按照单边代理的逻辑,买卖双方需要各自向代理人支付佣金。华洪表示,佣金支付方式受市场行情影响较大,目前随着调控成效的逐步显现,卖方市场逐步开始转向买方市场,消费者话语权开始提升,这在一定程度上,扭转了深圳业主此前“实收”占据主导的态势,不过,佣金的划分,最终还是要遵照委托人与代理人间的契约约定。

据经济观察报了解,目前各个门店经纪人收取的佣金比例不一,虽然大致在1%上下浮动,但有些倾向于多收业主佣金,有些倾向于多收购房者佣金。

华洪认为,目前跨机构握手交易双方的权益与责任划分、佣金点数划分等一系列实操标准尚处在摸索阶段,因此单边代理的推行仍面临着不少困难。

不过,新版二手房交易系统上线近两个月,他发现业内的态度在逐步转变,从一开始的较为迷茫,甚至是部分抗拒,逐渐变得坦然接受,并开始积极调整思路,而1月4日诞生首例跨机构成交后,更有不少机构开始主动向协会咨询合作联卖的细节实操问题。

(文中的王同、陈惠、林江为化名)

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符小茵经济观察报记者

城市与不动产运营部记者
关注房地产政策、市场及参与主体
工作邮箱:fuxiaoyin@eeo.com.cn

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