上海楼市：楼市分化逐渐加剧，不能乱买！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我在上海上班，目前存的钱还不够首付，有点想回老家买房了，但是我又不是很甘心回老家四线城市买房，现在楼市分化太严重了，能分析一下现在全国的楼市走向吗？我买房的话建议去哪里买比较好呢？

沪叔：你好，楼市分化逐渐加剧，所有房子普涨已经成为过去式，随着市场结构分化趋于明显，好的房子会展现出它的升值能力。当前楼市从全国范围内来看，人口增长放缓，需求端会出现一定的缩减，但对于重点城市、重点发展区域来说，随着进一步发展，大量人口不断流入，需求将长期存在。然而对于三四线小城市来说，需求严重不足，许多供给的房产去库存艰难。因此从供求两侧来看，高能级城市的楼市行情较好，而一些发展滞后的三四线城市楼市发展不尽如人意。从楼市政策调控方面来看，基于房主不炒的大背景之下，限购、限贷政策更加严格，楼市发展受到严格调控，这无疑对三四线城市的楼市带来更加沉重的打击。

总体来说，随着调控的常态化与供需关系的改变，楼市普涨几率变小，我们买房要更加看重房产的价值与稀缺性，购房要经过更加谨慎地分析考虑。

提问：沪叔，你好，上海本地人，和老公都在青浦上班，现在手里有一套房子闲置，有点涨不动，要不要卖掉这套？孩子快要上学了，现在有400万左右，想买一套改善房，有没有好一点的买房建议？

沪叔：你好，有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭，如果在青浦上班的话，可以考虑去徐泾买三房，或者买掉手上不太好的房子，置换一套更好的房子。前者用来投资保值，后者能够更好地满足自身需求。如果，现在的房子位置和升值空间都不大，那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体，买新房可以说非常的吃力，实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑，但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择，不要无房空仓，这样的风险远大过站岗。对于刚需来说，买入的时间其实并不重要，时间一长，房价基本都能跟上，就算亏本了，也能够依靠房贷挽回一些损失，不管怎么样，比踏空是要好上许多了。

提问：沪叔你好，之前没有过房产投资经历，名下只有一套房子自住，现在有一些存款想做房产投资，经验不足，想请教您一些问题。看很多人都说买房要买核心区，是不是一定要买市中心啊？郊区有发展前途吗？

沪叔：你好，房产投资不是一个严格要求一定只能投某一个固定区域的，重点在于投资能获得最大收益，这时选筹就很重要了。对于买房投资经验不够丰富的人来说，选市中心无疑是最稳妥的决定。市中心发展成熟，配套齐全，生活居住非常便利，地段占优势，多方因素会吸引大量人口聚集于此，有人流量也就有了需求，市中心的房子流动性强，不缺接盘者，保值抗跌属性强。但也有一定缺点，发展成熟的市中心房价也趋于饱和，但是不会有很大的涨幅，因此以稳为主。而郊区的房子不确定性强，还未发展成熟，需要一定的选筹眼光才能选到合适的房子，不太建议投资新手入场。

提问：沪叔，你好，名下有套自住房，最近想要投资一套房，浦东的房价一直在涨呀！这里是不是很适合投资呀？适合现在入手吗？

沪叔：你好，毫无疑问，浦东发展迅猛，浦东楼市的定价权在新上海人手里，对于他们来说，产业和学区是买房最看重的两样东西，高收入的工作机会和优质的教育资源，才是置房中心。浦东可以重点关注这些些板块，前滩以南的三林滨江南片区，以高品质居住为主，未来发展空间广阔。御桥科创园也称御桥板块，该板块的优点在于强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅；缺点在于高压线、垃圾焚烧厂。孙桥科创园有大量的教育科研和商办用地，主打“在线新经济产业”。最后浦东用短短30年成为了全国最强的新区，成为了上海经济、金融、科创的中心，只要浦东想，没有什么做不到的！