断供潮来了和二手房已经卖不掉了，为什么还有说房价在涨的？

很多人都有这样的疑问，明明看到二手房市场挂牌量有增无减，需求却不算旺盛。甚至部分地区出现断供，可为什么还在说房价要涨？

一、什么情况下，会发生断供？

一种是个人财务问题没钱还贷，另一种是房子价值大幅下跌，不愿意还贷。一般断供的根本原因就是这么两点。

比如90年代前后的日本。那时，日本经济跃升到全球第二，赶超美国的信心十足。全民买房、全民炒房，像疯了一般。1987年，日本房价增幅53%，1988年出现6200人抢1套房，1991年东京房价高达90万一平（1991年的折合人民币90万一平）。美国来了那么一下（广场协议，美元强势要求对日本贬值），加上华尔街的集体做空、日本国内主动刺破泡沫，导致日本房价迅猛下跌。因而大批高杠杆买房的人资不抵债，断供潮发生。

比如国内18年环京北三县之一的燕郊。15年均价1万，16年均价2万，17年上半年接近3万，大批买房人蜂拥而至。随着限购政策的出台，17年下半年价格出现下降，18年回到2万一平，19年只剩1.8万一平，2020年初1.5万一平。两年时间，房价“腰斩”。有一批人在峰值入市，随即遇到“滑铁卢”。于是，燕郊确实出现了一些“断供现象”，但这个比例并不夸张。更多人是选择抛售，比如今年4月新闻曾有报道的“燕郊有房东0元卖房”，只要有人能把银行贷款接手，自己可以0元卖，等于亏掉一个首付。

之所以很少人选择“断供”，而是抛售，是因为国内对于失信人的“惩罚”是非常严厉的。不到万不得已，选择“断供”的可能并不大。

二、断供潮究竟有多少比例？

1、在说断供潮比例之前，得先说一下如果真的发生“断供潮”，会出现什么样的市场反应：那就是加剧市场恐慌，导致抛售、断供潮加剧，房价进一步快速下跌，并持续恶性循环。

2、接下来说比例。2017年，银监会披露不良贷款率为1.74%，2018年为1.89%，2019年为1.86%。从比例来看，18年期间确实出现了增加，这显示出18年各地楼市出现下滑、有炒房者被套。但2019年这一数值即有所降低，也显示了“房住不炒”所取得的成效——炒房群体得到有所抑制。

3、作为对比，再来看美国近些年的不良贷款率。08年，美国出现次贷危机，很大原因就是放松了信贷要求，很多“信用不佳”的人也能够买房，却无力偿还，导致坏账率超过10%，因而爆发次贷危机。

所以，不良贷款率目前在国内是可控且相对处于安全范围之内的，所谓的“断供潮”并不是大面积现象，更多是高位进场被快速套牢、且自身缺乏偿还能力的那部分人。

三、来谈谈二手房市场

1、二手房挂牌量确实在上升，并且数量上升很快

从2018年开始，各中介网站二手房挂牌量便开始快速上升。下面来说几个数据。

根据贝壳网今年1月5日数据。北京二手房挂牌量是8.85万套，上海是6.24万套，广州为6.33万套，深圳为3.84万套，杭州和南京的二手房挂牌量分别为5.94万套和7.6万套，合肥和沈阳的二手房挂牌量分别为6.19万套和6.31万套，武汉和济南分别为1.23万套和4.4万套。

同时有热心网友做了2019年不同时期几个重点城市二手房挂牌量的统计。确实，经过对比发现二手房挂牌量在不断上升。

而根据中新经纬报道称，2020年4月二手房挂牌量环比3月上升56%。

所以，明确二手房挂牌量在不断上升。

2、为什么19、20年二手房挂牌量激增？

很多人的理解是：因为今年特殊事件影响，很多个人、企业收入下降，现金流出现问题，因此需要抛售二手房。而随着抛售情绪的蔓延，于是二手房市场挂牌量越来越多。

这个理解对不对？我认为只说对了一半，还需要加上以下这个因素。

补充因素：16、17年是全国房价快速上升的两年，很多人是在这两年上车的。2018年则比较两极分化，北上广深、南京、杭州等头部城市受调控，市场快速降温。三四线城市大部分依然形势较好，是在2019年才开始出现降温。

那么，按照满两年上市交易，第一波挂牌量激增就出现在了19年，并且是头部城市为主。这从上表热心网友统计的数据也能看出。而第二波出现在今年，涵盖一二三四五线所有城市。

但这部分人抛售亏吗？一点都不亏。16、17年买的房，很少有地方是亏的。

那为什么要抛售？因为房地产市场持续保持平稳健康发展，即便继续持有，涨幅也很小了。而且持有时间越长，还的贷款利率越多。

所以，两个因素叠加，才是19年、20年会成为二手房挂牌量激增年的原因所在。

3、那么，二手房卖不掉了吗？

从今年3-4月份二手房成交量来看，不同城市能级二手房表现不一。根据贝壳研究院数据，4月重点18城二手房成交量同比增长17.6%。而三四线城市二手房成交量没有明确数据，但从笔者所在三线城市看，二手房成交无论量价都是跌的。

这里可以得出：一二线受益于城市虹吸效应，常住人口持续新增，房地产市场相对还比较健康。但城市内部分化效应也同时出现，热点区域二手房、高性价比二手房才会更受青睐。缺乏市场竞争力的产品，依然存在去化动力不足问题。

而三四线城市，经过一轮房价上涨、需求消化后，除一些明星盘、高性价比盘之外，目前已经出现较明显的后续动力不足现象。

所以，二手房不好卖了，得分城市、分区域、分楼盘，甚至分户型、分价格，并不能以一概之。

四、为什么说房价还在涨？

1、首先明确一点，房价有涨的，也有跌的；有人为喊涨的，有真涨的。

比如4月份重点70城成交、价格指数显示：

有些城市量价齐涨，比如上海、南京、苏州、无锡、温州；

有些城市价跌量涨，比如北京、贵阳；

有些城市价涨量跌，比如徐州、重庆、成都。

而像广州、深圳，同处一个区域，却呈现广州成交量下跌、深圳成交量上涨的情况。

所以，说房价还在涨的，只要不加城市、不加区域，都是在胡说。

2、即便涨价，“涨”的逻辑也各不相同

比如深圳去年11月免征豪宅税，带动了豪宅市场的火热；

比如深圳学区房市场，长期火热，几乎脱离市场主流规律；

比如南京河西新房、二手房房价倒挂，呈现成交量上涨、价格却仅有微涨。但一旦倒挂盘去化完毕，新楼盘入市，价格反而可能会出现“价增量跌”；

比如盐城、徐州、南通等，受益于自身庞大的人口基础，楼市火爆从16年持续至今。但后市却可能出现一定风险，因为房价收入比过高，购买力不足，需求会出现短期下降，价格也可能出现局部下跌。

3、房价增幅是逐渐回落的

我们来看由我自制的过去16个月，一二三线城市房价同比、环比增幅趋势。

从表格中，我们可以发现，随着房住不炒的不断深入、持续，总体房价增幅是不断回落的。

再看过去16个月重点70城新房、二手房涨跌平数量。

从表格中，我们可以发现，虽然4月相比3月，价格上涨城市变多，但原因在于：3月份大量房企以价换量，4月随着需求回暖，逐步缩小了折扣，并非真正意义上的房价上涨。另外，从二手房涨跌平城市数量看，热度明显比去年低。

五、最后忠告

从刚刚过去的政府工作报告中看，房住不炒还会延续。

但并非“房住不涨”，这点是我最想在这里表达的，即：房住不炒的真正目的我们一定要明白，是“稳地价、稳房价、稳预期”。并且“稳地价”放在第一位，说明房价也好、地价也好，不可能大涨，也不可能大跌，更多是按照平稳健康发展的路径，并结合城市自身的情况，微涨或者微跌。

买房人一定不要去看什么房价必然会涨、房价必然会跌这种毫无责任心的观点。

我的观点是：

1、房价短期有涨有跌，视不同城市、不同区域、不同发展前景而定；

2、房价长期依然是“涨”的。注意，我打了双引号，这个涨，是数值的涨。这个很好理解，货币缓慢贬值带来的；

3、真正具有涨价空间的城市，而非“数值”名义上涨，这次政府工作报告也已经圈出来了：三大主力城市群（京津冀、粤港澳、长三角）为主，加成渝城市群中心城市、东北城市群中心城市、西部、中部城市群中心城市，长江、黄河沿线中心城市。