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北京楼市又一个神奇的数据

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有一个数据让人惊讶——2021竟然是北京楼市卖得最好的一年。

(2021年,北京新房套总价的中位值是478万元!)

深挖这个数据,我得到了另一个不可思议的结果。

2021年北京别墅成交量,5年内,最高点,10年内的次高峰。

结果一出,一片哗然。

2021年普通住宅+别墅成交量62688套,其中别墅成交量5074套。

12个买房人里,有1个人买了别墅。

而每10个买了别墅的人里,6个选择了叠拼。

叠拼为什么会成为别墅圈里的新晋网红,真的值得买吗?

今天带大家一起拆解一下北京的叠拼市场。

首先上一张2021年北京叠拼热销板块的位置图。


可以看出,10个热销板块,9个位于5环以外,这就是北京别墅板块的一大特色——远。

远离市中心,意味着更低的地价,更好的环境。

很多人都知道关于北京别墅的一种说法:“一山、二河、三线、四高”,一山为西山,二河是温榆河和潮白河,三线则指立汤、京顺、京通三线,四高是京开、京沈、京昌、京秘四线。

传统的北京八大别墅区很多都基于这些条件,比如中央别墅区在两河沿岸,西山别墅区就更不用说了。

但是随着别墅市场的发展,由于供给的增加和传统别墅区的后继乏力,越来越多的新兴板块浮现,比如后沙峪,作为中央别墅区的延伸,成了新晋富人区,以及虽配套不足但生态优良的青龙湖板块。

接着我们来看一下过去十年间的成交走势。


很直观可以看出,继2016年后,去年的北京叠拼又一次站在了历史制高点。

2016年正是叠拼热的一年,禁墅令之后,大面积低密别墅供应不足,叠拼、联排成为市场主流,成交量达到了228个亿。

随后17年大风向就变了,政策调控,最严限购开始了,一整年的新房成交量几乎腰斩,叠拼市场也受到了很大的影响,而这里有一个小细节,放到后面说。

在经历了四年不温不火后,2021年叠拼市场为什么又站起来了?

我们来看一下去年的成交项目。


除了整体市场成交好以外,我认为还有另一个很重要的因素——产品力。

top1的万科云庐经常活跃在每周的区域榜上,没想到它的叠拼项目也能在市场上分走一块大蛋糕。

它赢在3点。

1.板块。说实话,青龙湖配套真不算好,但环境是真的好,且靠着西山,供应少。

2.产品。精装修在同等价位里算得上品质优越。

3.价格。对标同样5-6环的产品,3.4w的均价还真的蛮香。

云河玉陛产品做得也相当不错,之前有机会去项目看过,还碰到了评价颇高的业主,据说悄无声息就卖完了,很多都是圈内人士推荐的。

产品力时代,用心做产品,还是能弥补很多客观短板的。

叠拼和独栋、联排别墅相比,最大的优势,就是它的购置门槛不高。

相对低的总价范围内,可以选择更为合适的面积,拥有相对舒服的居住体验,加上赠送面积,小户型也算不上“蜗居”。


对标了过去十年的叠拼面积成交,北京还是200㎡以上的叠拼户型占主导,近几年大面积户型成交占比升高,感慨一下,人民生活富足了!

小细节来了——2017年120㎡以下小户型叠拼迎来了一个成交峰值。

所有的现象都有迹可循。

17年的大背景:房价上涨。

虽然整体成交都在下滑,但叠拼小户型却钻了市场的空子。17年普宅成交均价5.3,反观叠拼小户型,2.7w的成交均价,只要多出一些装修费,轻奢豪宅手到擒来。

遗憾的是,市场终究发现了这个漏洞,在17年后,小户型叠拼的单价一路上涨,最终来到了6.4w的高点,而再看看成交,17年顶峰后再无波澜。


是有道理的,小户型单价贵,面积小,居住体验和洋房差不多,生活便捷不如高层,还要多付装修费,还不如转头拥抱普宅。

反观其他面积段的均价走势。


下降。


下降。


还是下降。

虽说买涨不买跌,但在豪宅这里,谁不希望能省个几百万?翻翻第二张图就能看出来——涨了,打扰了,跌了,真香。

叠拼虽好,选择时也要擦亮双眼。

赠送面积让人心动,但天上不会掉馅饼,像地下室和阁楼还是要关注采光是否充足,室外的话,小花园的大小和功能性都很重要。

有一些开发商很狡猾,送的面积很鸡肋,食之无味弃之可惜。

本篇主要和大家聊了聊价格视角,之后可能会出后续,大家可以期待一下,也可以评论区留言关于叠拼有哪些感兴趣的方向~

最后有一个小问题和大家一起探讨,2019年为什么会成为北京叠拼的价格峰值?

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