从房价下跌，看京楼未来

从房价下跌，看京楼未来

一、下跌30%

有人问，北京房价有没有跌过？

当然有了，而且还不止一次。

离咱们最近的是去年，也就是2021年8-10月，跌了多少呢？

平均5-8%，最高的有15%以上。

你可能会惊讶“那可不少啊！”

可是不少咋的。一套1000万的房子，跌掉150万。

很多人5年也赚不到150万。仨月就跌没了。

如果你对京楼历史稍有了解，你会发现，这仅仅算是小打小闹，北京房价曾暴跌30%。

这件事，其实离咱们也不算远，就在2017年。

2017年3月，北京市发现近一年多房价上涨过快，多个区域甚至出现了房价翻倍的情况，光2016年一年，二手房成交量就突破了25万套。

这严重背离了房住不炒的大方向，遂于2017年3月17日，出台了史上最严的限购限贷政策，史称“317调控”。

这次调控，让北京房价很快就凉凉了，甚至导致了2017年11月，北京二手房成交量单月只有8000套的悲惨境地，用现在的网言网语形容——BBQ了！

二、涨跌的逻辑是什么？

既然北京房价跌过那么多，那为什么现在房价还那么贵呢？

另外，现在对比最低时的房价，是高了还是低了？

首先，来看最近5年内，北京房价最低点是啥时候。

咱们接着从2017年11月，下跌30%说起。跌掉30%后，2018年春，房价实际上涨了大致10%左右。

其中，很大一部分原因是，2017年的“317”政策里，有一条是“离婚满一年、没有贷款记录的夫妻一方，才能按照首套按揭批贷”。

紧接着。2019年春季，房价变化上，各板块平均来看，基本持平，换句话说，就是2019年没有小阳春。

时间来到2020年后，众所周知的原因，京楼直到20年5月份，才算有规模性的交易。同时，受西城区“731”学区政策影响，学区房拉起一波行情。

再往后的市场，各位也看到了。

所以，近5年来，北京房价最低点，是出现在2017年11月。

你可能比较困惑，2017年11月后，到底发生了什么？让北京房价又涨了那么多呢？

是限购限贷又放松了吗？

坦白讲，2017年3月17日后，北京楼市管控政策都十分严格，从未放松过。

那是资本进入了楼市？炒高了房价？

这种言论和说辞，骗骗小白还行。连续60个月社保、首套最多贷303万、二套最多贷187万，哪个资本有这种资格？

那究竟是哪股力量，在左右着京楼的涨跌呢？

是：住房缺口。

现在是，过去是，未来是。

北京的存量房大概780万套，其中2010年限购以前就有690万套的存量，而且这些房子，不全在北京人手里，很多外地人甚至手持多套房产且空置。也就是说，限购后的11年时间里，北京也仅仅盖了不到100万套正规住宅。按二八定律并结合真实人口算，至少还有1500万人口是名下无房者，按每个家庭3人算（实际统计应该是2.3万人/家），500万个家庭无房。按照每年10万套的最大供应量算，北京至少需要50年解决人人有房、住有所居的问题。

如果把北京楼市的供求关系，比作连通器的话，应该是这样的：

有人肯定会问，难道管理者不知道住房缺口吗？

他们不仅知道，而且在数据上，应该比我们掌握得更加准确和详实。

事实上，我们看到的每次“真调控”，都是针针见血、刀刀掉肉，非常精准，特别及时。这些调控，都是根据当时的情况，定向精准出台，背后就是数据的科学支撑。

如果你看懂了上面的供求关系变化，就完全理解管理者调控的“定盘星”是什么了。

历次调控的“定盘星”就是在通过升降门槛，调整供求关系。

既然供应量短期内无法解决，那就只能从“需求端”即“入场的门槛”下手，无一例外。

其实，北京除了60个月社保/纳税、北京户口、工作居住证，这种显性门槛外，还有一个很多人忽略的“隐性门槛”——最低上车资金。

这个隐性门槛，又没有统一定论。

比方说，首套买500万的房子，首付大致是200万出头；二套换1000万的房子，首付大致是820万多一点。

不同家庭，对应了不同区间，又因为北京楼市是彻头彻尾的存量房主导，高低价格的房子互相又有着千丝万缕的联系。

如果较真儿的话，300万也能买到城郊的房子，首套首贷要120万左右，这是最最最低门槛了。

但综合来看，北京公布的房价是6.2万/㎡，平均成交面积是82㎡，基本可以推测出，500万是“北京买套房的门槛”，对应的首付人群是：

首套手里有200万的；二套手里有320万的房子。

那这个隐性门槛，就是200万和320万。

但凡有任何风吹草动影响了这个“隐性门槛”，供求关系就会出现变化，北京房价都可能涨或跌。

知道了门槛和买卖的关系，可以解决所有房价涨跌的秘密。

比如：

2016年前后京楼大幅上涨的时候，供求关系是这样的：

2017年11月，暴跌的时候，供求关系是这样的：

2018年小幅上涨的时候，供求关系是这样的：

2020年至今，本轮楼市上半场的涨幅，供求关系大致是这样的：

三、下一步怎么走？

了解了京楼的底层逻辑和深层次问题，很多疑问就迎刃而解了。

解决北京住房缺口问题，绝对不是大干快上的、在6环外建设多少多少套保障房、廉租房就可以解决。

我国社会的主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，同样地，北京目前吃不饱的人没有、睡大街住桥洞的人也见不到了。

更需要解决的是“人民群众对更高质量精神生活的需求”。

我们再直白一点讲，你让一个手里持有400万现金的一家人，住50平米、窗户不大点儿的廉租房，他们是不会满意的。你让一个月入5万、朝九晚五的白领，住6环外的保障房里，时间长了，他也一样受不了。

我们可以这样理解*（本文最重要观点）：

保障性住房，真正解决的那群人，压根不会影响主城区的房价。他们有没有房子住，对北京楼市最核心的供求关系，没有任何影响。

原则上，新增的远郊区住房，对供求关系影响也很小。

我提到过，北京主城区的房子其实并不多、也并不新，一座城市，一旦成熟区房产不够用的时候，就很棘手。

短期内，各种核心产业也不可能挪动。

所以，我要说的结论，有些人可能不爱听：

影响价格的主城区供求关系没法变了（一定不要用穷人思维、受害者心态想这个问题，“来得早吃肉、来得晚喝汤”，在哪里都一样，这很公平）。

北京主城区的住房价格，只能暂时（很长时间的“暂时”）靠调节“购买端门槛”，动态调节供求关系，即人为地控制涨跌，因为管理者的能力强，所以涨跌幅度，非常可控，全部都在管理者的掌控之下运行。

从供应量和需求量来看，主城区房价既没有泡沫，也不会有黑天鹅。

为了让你明白这句话，我再翻译一下：

长远来看，至少到2035年，有多大能耐使多大能耐，别到时候买少了后悔。

这篇文章写了3天，适逢市场这个“状况”，我有责任和义务让关注我的一部分人清醒一点，否则等涨完后你踏空，怕你们怪我。

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