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“啪啪打脸!”你绝对意想不到的郑州二手房市场!

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又一个特殊的年份画上了句号。

在房住不炒和共同富裕的洪流之下,国民支柱行业房地产,在过去一年里彻底没落。

躺平,成了很多购房者甚至房企的唯一选择。

买房人的心态,同样坐了一年过山车。

从年初,市场小阳春的狂热,到年底,房企生死一线,断臂求生。

对于2021年,郑州楼市的每个人,感触都是不一样的。

年终岁末之际,郑州楼市汇总了《年终总结系列》,和大家一起回过头细细品味我们共同走过的「郑州楼市这一年」。

今天我们来讲一讲二手房!

接下来的内容,一定会颠覆你的认知!

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2021年郑州主城区的二手房市场,是近三年来,成交量最好的一年!

我相信,这个结论,很多人会提出异议,甚至现身说法,罗列出各种二手房不好卖的事实!

“二手房交易20%的增值税严重妨碍市场。”

“年中水患、疫情影响市场信心”

“新房市场萎靡传导二手房”

“金融信贷政策的严格限制”

种种因素交织在一起,所以郑州的二手房市场一定是落寞的!

但是,笔者想强调的一点,与新房不同,二手房交易针对的是个体,很容易出现幸存者偏差。

所以,想要深入了解郑州的二手房现状,必须掌握全面的数据,才更有说服力!

接下来通过八个关键词,帮助大家更深刻的理解郑州的二手房市场!

第一个关键词:6.45万套!

这是希望大家忽略一个数字。

这是2021年郑州二手房成交总量,强调一点,这个统计范围是大郑州区域,包括主城八区和港区、上街、新密、中牟、登封、新郑和荥阳。


连续三年减少,是不是很容易得出郑州二手房市场“惨淡”。

别被这个趋势给忽悠了!

对于大多数购房者来说,更需要关注的是郑州主城区的交易数据!

第二个关键词:4.53万套。

请大家牢记这个数字!


2021年郑州主城八区,二手房成交45379套,比2020年增加了8.1%,创下了近三年的成交新高!

这才是大家需要关注的真实数据。

必然会有人产生疑问?

二手房市场为什么不像数据表现的那么火热呢?

我们拆解了过去一年的二手房成交数据,原因就会一目了然。

2021年上半年和下半年完全是天壤之别!

第三个关键词:7544套!


造成这个结果的原因有两点:

1、上半年小阳春带来的整体市场热度上扬。

2、下半年多种不利因素叠加带来的累计效应。

3、5月份的小阳春,叠加第一次土拍的热度,郑州的二手房市场在第二季度迎来了一波快速成交。

甚至过去部分卖不动的房源,都赢得了“咸鱼翻身”的最佳时机。

但谁也没有料到,这也成了整个二手房市场最后的辉煌!

接下来的几个月,去化数据直线下降,市场陷入冰封期。

说完成交量,再来聊聊成交价。

第四个关键词:469元/平!

这是郑州二手房近五年涨幅!


2021年郑州主城区二手房的成交均价为12885元/平。

五年过去了,共上涨336元/平,真的是涨了个寂寞啊!

不挣钱,这就是当下郑州二手房业主的真实写照。

第五个关键词:金水区!

郑州二手房交易当之无愧的王者!


买二手房,首选金水区。

城市配套、教育优势,产业发展,商业环境等等,这些都足以让二次购房或者置换者,做出自己的选择,最关键的,金水区的整体价格在郑州处于中等偏上水平,改善群体压力不大。

相对的,经开区的成交量连续多年垫底,选择这个区域,想要短期投资获利的购房群体,未来如何找人接盘,是个问题。

第六个关键词:54,7天!

最漫长的等待!


制约二手房成交量的除了市场的情绪以外,金融政策同样重要。

与新房不同,二手房交易针对的是个体,话语权小,受政策影响较大。

价格再高,拿不到现钱,都是泡沫!

通过上图可以看到,郑州二手房首套房贷最高达到6.37%,时间是在9月,放款周期在这个月同样达到最长时间:54.7天。接近两个月的等待时间,确实让人崩溃。

值得庆幸的是,随着银行政策上的微调,房贷利率和放款时间迅速回落,基本上已经恢复正常。

第七个关键词:学区房!

二手房市场YYDS.


2021年二手房的销售前三甲多少有些意外。

正弘数码公寓以397套的数据成为冠军,应该是实至名归。小面积、低总价、顶级学区房的威力。

万科城以385套的销量勇夺榜眼,作为高新区次新项目,万科的品牌、物业管理和较低的价格,成为高新区刚需群体的不二选择。

普罗旺世的当选应该是波澜不惊吧,周到的物业服务,舒适的生活品质,使得普罗的口碑在郑州二手房市场热度不低!

第八个关键词:15533套!


目前郑州市内八区在售二手房总量为:74134套,包含所有房龄。

房龄5年内,市内八区有:2400套,占比3.23%

房龄到了10年内,市内八区二手房数量还有:15533套,占比在20.9%。

这些房源是成交周期最短的,也是流动性最强的,基本上都是2010年以后的小区,小高层和高层为主。

这就解释了,为什么经常出现“自己的房子不好出售,心意的房子买不到”,关键因素就在这里。

你的房子是次新吗?是在金水区吗?是学区房吗?

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通过以上一系列图文数据可以看出2021年的二手房市场具有以下特点:

1、整体销售态势平稳,主城区去化数据创新高。

2、受各种因素影响,下半年销售数据下行,严重打击市场预期。

3、二手房市场金水区销售占比越来越高。

4、顶级学区房依然是市场追捧。

对于2022年,郑州二手房市场是分化的,原因有两方面:

第一是优质次新房的市场存量正在减少。

当下期房市场不确定性正在增大,这种不安感不仅仅是购房者对能否顺利交房的怀疑,还包括对目前价格的担心,怕站岗,怕交房缩水,怕学校暴雷。

因此,无形中给了优质次新房更多的生存空间。

第二是二手房市场出现了一些明显的回暖迹象,二手房利率回归正常、放贷周期缩短, 成交量在逐渐接近往年正常水平。

所以如果今年有换房打算,无论是买房还是卖房,都请不要犹豫。

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