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物管板块迎来“新物种”

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提交上市申请后的龙湖智创生活,还有很长的路要走


文|赵磊

万物云宣布独立上市两个月后,又一家龙头房企宣布分拆物业板块上市。

2022年1月7日,龙湖集团(00960.HK)发布公告,拟分拆龙湖智创生活于香港联交所上市。同日,龙湖智创生活提交上市申请表格。

实际上,物业管理板块已经历了近半年的回调。中信证券近日发布的研报显示,当前市值排名靠前的十家上市物管公司,在过去六个月合计市值缩水41%,其中跌幅最大的达到72%。


注:物业管理行业指数选取40家上市公司作为样本,根据市值加权平均进行处理,以2018年1月2日为1000点。图片来源:中金公司

中信证券研报分析,板块调整的原因在于,投资者担心企业将物业管理公司当做融资工具,募集资金不投入主业,而是粉饰开发商报表。

龙湖智创生活此时启动IPO,底气何来?

其母公司龙湖集团是连续五年保持“三道红线”绿档水平的优质房企。截至2021年6月30日,龙湖集团净负债率为46.0%,现金短债比为5.48,剔除预收款后的资产负债率为68.3%。

在金融机构对民营房企普遍信心不足的情况下,2021年12月,龙湖集团依然成功发行了10亿元中期票据。

据招股书信息,截至2021年12月28日,龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约为4.4亿平方米,在管面积2.5亿平方米;向60个购物中心提供商业运营服务,管理面积580万平米,服务超过1.3万名租户。

2021年前9个月,龙湖智创生活营业收入超77.7亿元,同比增长81.2%。


“物管+商管”双轮驱动

本次分拆的龙湖智创生活,主营业务融合了龙湖集团此前的智慧服务和商业运营。其业务范围除物业管理服务外,还包括购物中心的定位与设计咨询、招商、运营管理、租户管理等商业运营服务。

独立市场研究公司弗若斯特沙利文分析,中国同时提供上述两种服务的公司数量有限,2020年,龙湖智创生活的收入在该类公司中排名第三。

中信证券研报指出,龙湖智创生活的最佳可比公司是华润万象生活,两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合,和有全国影响力的品牌等。

2020年,华润万象生活商业运营及物业管理服务(下称“商管”)对收入的贡献率为六成,该板块毛利率高达41.8%,而同期住宅物业管理业务毛利率为15.9%。

龙湖智创生活2021年前九个月商管业务毛利率为35.3%,而同期住宅物业管理业务毛利率为25.3%。

相比住宅物业管理业务,商管业务的毛利率要高一个量级,所以资本市场对商管业务估值更高。

截至2021年1月14日,华润万象生活的静态市盈率为81.93,远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。

龙湖智创生活的商管业务收入占比不及华润万象生活,但在逐年提升。2019年到2021年9月,龙湖智创生活商管业务对收入的贡献率从11%增加至23%。

另外,龙湖智创生活不同业态之间正形成协同效应。在管住宅社区为附近区域在管购物中心提供稳定客户群体,提升客流和销售额。购物中心同时为附近社区居民提供高品质的购物及生活方式体验,提高居民整体生活品质。

截至2021年6月30日,华润万象生活合约面积为1.6亿平方米,在管面积为1.2亿平方米,营业收入40.1亿元。

中指研究院分析,龙湖智创生活合约面积、在管面积、营业收入都大于已上市的华润万象生活,估计其成功上市后,市值有望突破千亿元,成为港股市值第二大的物业服务企业。


科技赋能降本增效

近年来,物管公司越来越看重科技对服务效率和品质的提升,“科技”、“智慧”等字眼开始出现在物管公司的名字里。

龙湖智创生活的母公司龙湖集团是一家重视科技的房地产公司。2021年中期业绩发布会上,管理层透露,龙湖每年将约10%的净利润投资于科技。

截至2021年9月30日,龙湖集团拥有142项专利技术和一支千余人的数字科技团队,研发和运维的产品超过200个。

自带技术基因的龙湖智创生活,将科技应用到物业服务领域。

龙湖智创生活在管小区内,配备了很多自动化管理设施。公共区域有云台摄像机,发现安全和卫生问题系统会立即生成工单,通知相关人员前往处理;车库监测系统监测到一氧化碳浓度超标时,可下达指令驱动风机运行,迅速排除车库废气;自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时,会自动喷水灌溉小区绿化......

此外,业主日常生活中的诸多小事,如手机开门、生活缴费、访客通行、包裹代收、报事报修等,都可以在线上完成,省时高效。

科技赋能,一方面可以解放人力,降低成本;另一方面也能让服务人员不为琐碎任务牵绊,专注于提升服务品质。

据弗若斯特沙利文统计,2020年龙湖智创生活的人均创收及人均在管面积,在物业管理服务市场的主要参与者中均排名第一。

提高人均效能的同时,龙湖智创生活严控服务标准。其在物业管理服务领域23年的经验积累,形成了一套标准化要求:垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个,不能留存超过5分钟;物业服务人员见过业主三次后,要认识其车辆及业主本人,甚至记得宠物的名字等。

招股书显示,龙湖智创生活的住宅物业服务客户满意度连续12年超过90%。


并购后高效整合面临挑战

2021年中期业绩发布会上,龙湖集团曾表示,龙湖的物业服务业务的年增长目标为30%,除自身有机增长,还要依靠收并购。未来一段时间内,会继续保持对物业公司的收购力度。

中信证券研报指出,物业管理权本身不是一种好资产,只有能够带来规模经济的中后台系统,增值服务体系,有影响力的品牌,才值得投资者青睐。

据龙湖在业绩会上的表述,龙湖收并购很看重质量,不是为了规模而收购,标的企业的文化、价值观和自身质量等,都要匹配龙湖整体的布局和用户需求。

通过数年来的市场化外拓以及收并购,在2021年9月30日,龙湖智创生活来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。

但另一方面,从经营成果来看,独立第三方开发商物业的毛利率,依然很难追上龙湖集团及其联合营公司物业的毛利率水平。

对此,龙湖智创生活在招股书中解释,导致毛利率差异的原因主要有两点,第一是龙湖集团及其联合营公司物业主要为一二线城市中高档住宅,物业费率较高;第二是独立第三方开发商物业在被接管前,采用的运营系统不够先进。

毛利率的差异,无疑是龙湖智创生活未来需要面临的挑战之一,但也为其整体盈利水平提升带来更多机会。

在过去,龙湖智创生活在管理系统整合,改善运营效率,提高盈利能力方面已取得一定进展。在2019年到2021年9月,前述毛利率之间的差异,已从15%降低至11%。

招股书显示,龙湖智创生活上市后,战略投资和收购将是募集资金的主要用途之一。

可以预见,随着管理规模的扩大,龙湖智创生活仍将在如何高效整合更多资源,保持高水平的服务品质和盈利能力方面继续探索。

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