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中企绿色总部无力还债,被兼并收购或是最佳结局

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连日来,记者报道中企绿色总部烂尾真相的系列文章,引发了广泛的关注。据悉,广东省政府有关领导关注到了此事,佛山市南海区里水镇政府工作人员也第一时间找到业主了解情况。媒体的报道,领导的关注,政府的介入,让事情迎来了一丝转机。

从2015年开始,中企绿色总部就深陷债务危机,直到今天,危机不仅没有解决,而且愈演愈烈。随着债务危机的爆发,中企绿色总部的主体项目进入烂尾状态,数百名购房业主无法按期收楼。

中企绿色总部效果图

他们在后悔、无奈、焦虑、无助、愤怒等多种复杂的情绪中等待了数年时间,终于看到了一点点希望。尽管他们不知道结局是好是坏,但诸多力量的参与,事情正在加速解决之中。

面对业主的维权、媒体的质疑与政府的敦促,开发商曾耿盛再也没有办法继续“遁行”下去。看着周边荒芜的土地各种高楼大厦拔地而起、曾经人烟稀少的地方现在人气越来越旺,曾耿盛想必会心有不甘,但欠别人的,终究是要还的。更何况,随着时间的推移,债台越积越高,仅应付利息一项,就已压得他喘不过气来。

中企绿色总部接下来的命运,关乎着数百名业主的切身利益。随着房地产行业宏观情势的变化,类似于中企绿色总部的案例并不鲜见,从过往的一些案例中,也许能预知中企绿色总部的未来命运,带来一些启示。

开发商资金链断裂,无力还债

中企绿色总部的开发商为广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司(下称广佛现代产业服务园)。该公司创始人、原法人代表为曾耿盛,2018年其卸任法人代表,由其弟曾耿兴担任法人代表。

2014年,受房地产调控及银根紧缩影响,非一线城市的楼市迎来转折,资金实力有限、扩张过快的地产企业受到严重冲击,广佛现代产业服务园就是其中之一。公开资料显示,中企绿色总部位于广东省佛山市南海区里水镇,总建筑面积50万平方米,整体由商墅、公寓、写字楼等组成。

烂尾的B区商墅

2021年12月28日,记者在中企绿色总部项目工地看到,B区的商墅项目接近封顶,从外观上看与正常楼宇无异,A区的两栋公寓楼基本完成框架结构,尚待封顶,其中一栋公寓楼的脚手架也被拆走。目前这两处工地均已停工。

自2015年开始,广佛现代产业服务园就遭遇到了资金困境,导致房屋交付出现困难。此后的几年,陆续有数十名购房业主向法院提出诉讼,要求与开发商解除购房合同,退还房款。上述诉求均获法院支持,但开发商因种种原因未执行判决。

由于多年来开发商未能按期交房,业主利益未能得到保障,购房者开始联合维权,层层上访,最终引发媒体、政府有关领导的关注。

烂尾的A区两栋公寓楼

2017年2月8日,广佛现代产业服务园的母公司——根源投资有限公司(下称根源投资)与广东珠江投资股份有限公司(以下简称珠江投资)合资成立广东珠江现代产业投资有限公司,其中珠江投资占股80%,根源投资占股20%。此举被外界认为是珠江投资有意接盘,但五年过去了,只听见雷声响,但未见雨点落。

根据天眼查的消息,广佛现代产业服务园、根源投资皆被列为失信执行人,曾耿盛、曾耿兴皆被申请“限制消费令”。此外,广佛现代产业服务园法律诉讼案件总金额高达3.36亿元,拖欠税款高达三千多万。

从种种迹象看,广佛现代产业服务园资金链断裂,到了无力还债的地步,不少中企绿色总部的购房业主担心自己辛苦赚来的血汗钱会因此打水漂。

近段时间,面对房地产行业频频爆雷事件,政府有关部门密集发声,并出台了相关政策:

2021年9月,央行货币政策2021年第三季度例会通稿中首提“两个维护”:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

2021年12月,住建部部长王蒙徽表示,坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

同月,央行和银保监会联合发文,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购。

2022年元旦刚过,广东省政府“牵线搭桥”,召集奥园集团、富力地产、保利地产等优质房企参与出险房企的项目介绍会。

1月13日,房地产并购贷款不再计入“三道红线”。

1月14日,最高人民法院发布指导意见,对商品房预售资金监管账户采取依法保全执行,除工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外,监管账户内的款项不得采取扣划措施。

一方面为优秀房地产企业兼并收购“开绿灯”,另一方面防止开发商因资金链断裂而出现停工、烂尾的风险,从政府有关部门的表态与出台的相关政策可以看出,保障购房者的合法利益已成为首要考量。

在政策向好的大背景下,中企绿色总部的未来走向牵动人心。据法律人士分析,根据项目目前状况,其最终出路大致有三种:一是兼并收购,二是破产重整,三是破产清算。中企绿色总部最终会走向哪条路?

承债式收购,或许是最佳结局

如果被兼并收购是中企绿色总部的一条出路,珠江投资可以说是理想的接盘对象。

从2017年开始,珠江投资不仅与根源投资合资成立新公司,而且对中企绿色总部进行项目托管。珠江投资工作人员入驻中企绿色总部之后,A区的两栋公寓楼从“中企时尚商都”更名为“珠江时尚商都”,B区的商墅更名为“珠江时尚商都·麟府”。

数十名业主集体维权,珠江投资的代表也参与了对业主的安抚工作。由于珠江投资对该项目有相当的话语权,因此,有部分业主将珠江投资视为开发商的实际控制人。

除了对项目参与时间长、介入程度深之外,曾耿盛与珠江投资的渊源颇深。在创办根源投资、广佛现代产业服务园之前,曾耿盛为珠江投资的高管。珠江投资与合生创展的实控人,同属于朱孟依家族旗下产业。珠江投资董事长朱伟航为朱孟依次子。

据知情人透露,曾耿盛最近正在与珠江投资积极协调,努力调整资金资源,以期尽快解决问题。此举被外界解读为珠江投资有意兼并收购中企绿色总部项目。从地理位置、交通便利程度、产品竞争力、项目完成度等多个维度看,中企绿色总部的市场价值仍有巨大潜力。

如今,兼并收购的“三道红线”门槛已被拆除,再加上政府鼓励优质房地产企业兼并收购,银行也在逐渐放开优质房企的并购贷款,珠江投资兼并收购的条件逐渐成熟。

今年以来,数家房地产企业筹措专项资金用于收购地产项目,其中:招商蛇口已完成注册30亿并购票据;保利置业拟发行50亿公司债券,部分募资将用于房地产项目的兼并收购。珠江投资是否会采取类似的行动,目前尚无具体消息。

在政策的推动下,房地产的兼并收购有增多的趋势。在众多兼并收购案例中,金科地产收购重庆炀玖100%股权一案,或可为中企绿色总部的兼并收购带来参考。

蓝光未来城效果图

重庆炀玖为蓝光发展的下属子公司,由于重庆未来城、重庆芙蓉公馆、天津小站等项目出现金融债务违约、拖欠工程款等情况,导致停工停建,难以按期交付。

不得已之下,重庆炀玖走上了一条被兼并收购之路,它作价1元将100%股权转让给金科地产。股权收购完成后,金科地产要承担重庆炀玖旗下的所有负债。业界人士将此兼并收购方式称之为“承债式收购”。对爆雷房企来说,承债式收购既维护了各方的利益,又确保了交付的顺利完成,同时也有利于解决债务问题。

和许多出险房企不同,广佛现代产业服务园能够变现的资产较为优质。根据佛山市房产信息网的资料显示,中企绿色总部的A区已售套数279,待售套数451;B区已售套数206,待售套数50。绝大多数的待售房产,属于暂不允许出售的限制房产,其中,A区两栋公寓楼(A9栋、A10栋)的待售房产、限制房产最多。一旦承债式收购完成,这些房子或将解除限制,获准在市场上销售。

中企绿色总部的待售房产

来源:佛山市房产信息网

根据记者的粗略统计:A9栋平均每套建筑面积为92.24平米,待售套数为337套,按照每平米1.5万元的售价计算,全部售出可获得4.67亿元的回款;

A10栋平均每套建筑面积为100.31平米,待售套数为110套,如果按照每平米1.5万元的售价计算,全部售出可获得1.65亿元的回款;

B区平均每套建筑面积为99.46平米,待售套数为50套,如果按照每平米1.5万元的售价计算,全部售出可获得0.749亿元的回款。

三者相加,共可回款7.069亿元。即便按照1万元的售价计算,亦可回款4.7亿元。

根据天眼查的资料显示,终本案件执行标的总金额为3.3595亿元,未履行总金额为2.6128亿元。这意味着,如果开发商把房子全部卖出,应可偿还相关债务。

来源:天眼查

目前,记者无法获取广佛现代产业服务园、根源投资的内部财务报表,因而也无法得知其真实的资产负债情况。外界传闻,广佛现代产业服务园已到了资不抵债的地步,不过根据记者粗略估算,尚不至于如此。

如果珠江投资愿意以承债式收购的方式兼并收购根源投资或广佛现代产业服务园,对事件中的各方来说,都是最佳结局。尤其对那些等待了六七年时间的购房业主而言,意味着距离拿到房子的日子不远了,焦虑无助的日子再也不复返了。

开发商破产重整猜想

尽管广佛现代产业服务园尚未到资不抵债的地步,但仍有消息源显示,该公司有意于2月份申请破产重整。

企业进入破产程序通常有两种结果:破产重整或者破产清算。

破产清算,意味着其所有财产将被瓜分,主体也将被消灭,非但普通债权人无法获得完全清偿,同时还会造成大量员工失业,这既损害债权人的利益,也损害社会利益。这将是谁都不愿意面对的结果。

对比破产清算,破产重整对各方的伤害要小得多,它能够更大力度、更广层面保护债权人、股东及其他相关权益人的权利。

通常而言,破产重整状态下的债权清偿率通常高于破产清算。破产重组的直接目的,是为了挽救财务状况恶劣的公司,让其继续经营下去,使其免于解体或破产,摆脱困境、涅槃重生,最终达到清偿到期债务的目的。

根据破产法的规定,不仅债务人可以提出重整申请,债权人也可以。由于破产重整是法庭内的重组,因此具有强制性。一旦法院受理了破产重整,所有的其他诉讼程序的执行都将终止,如欠债权人的钱可以暂时不还,债权人不能向破产企业催逼债务等,破产企业将获得更多的腾挪机会。

这对中企绿色总部的债权人来说,是否算得上好消息?根据尹艳荣律师的解答,“重整对债权人的利弊完全取决于被重整企业的好坏,如果企业重整失败,债权人的利益将进一步受损失。如果企业重整成功,则避免了债权清偿比例过低的产生,一定程度上避免了最差局面的发生。”律师口中的“最差局面”,便是破产清算。

在众多房地产破产清算一案中,2016年的龙德置业破产清算一案,与广佛现代产业服务园的情况接近。

龙德置业实控人王和平,曾是房地产百强领军人物,但因资金链断裂,陷入债务危机。

龙德置业旗下的龙德花园沙盘图

自2014年10月开始,因预期龙德置业无法按时交房,购房业主开始联合维权,向政府部门施压。2015年年中,6名购房业主向法院提起诉讼,要求与开发商解除购房合同、退还购房款,上述诉求获法院支持,但该判决未获执行。

10月13日,6名购房业主向法院提交破产清算申请,10月27日完成听证程序,10月31日,法院即裁定受理申请,并于当天指定破产管理人。11月4日,破产管理人在法院的支持下,控制了公司公章、营业执照。2016年2月25日,法院裁定宣告破产。

据华夏时报报道,法院之所以裁定龙德置业破产,在于其不能清偿到期债务。裁定之前,法院曾要求龙德置业实控人执行判决,偿还申请人的债务,但因其经营不善,资金链断裂,已无力偿还债务。经会计师事务所审计,龙德置业资产为16.40亿元,负债高达20.75亿元(其中包括6.58亿元担保债务),已严重资不抵债,多方考量之下,法院最终被裁定破产。

从此案可以得知,龙德置业被裁定为破产清算的缘由,除了无法清偿到期债务之外,更重要的前提是资不抵债。

广佛现代产业服务园曾被申请破产重整

2020年8月份,自然人陈爱珠、蔡骏佳三次向佛山市中级法院提交有关广佛现代产业服务园的破产重整申请,不过未获法院裁定。这或可说明当时的广佛现代产业服务园尚未达到破产重整的地步,某种程度上也为其“资不抵债”的传闻做了侧面澄清。

一年多过去了,中企绿色总部一直处于停工停建停业的状态,这或将进一步恶化开发商的财务状况。如果开发商在2月份再次申请破产重整,法院是否会裁定,目前尚不得而知。

生死大考的关键抉择

无论是被珠江投资兼并收购,还是破产重整,留给广佛现代产业服务园的时间已不多了。

在珠江投资托管中企绿色总部的五年里,购房业主对两者的结合充满了期待,然而,一次次承诺落空之后,将业主们仅有的耐心与信心耗尽,他们不得不走上集体维权之路,寻求当地政府的支持。

从2015年开始,该项目就出现债务危机,但为什么时隔七年之后,业主们才进行集体维权?记者采访了多位业主,得知其中一个非常重要的原因在于其强大的产品竞争力。

一位购房业主告诉记者,“无论是A区,还是B区,每一期的建筑风格独特、户型稀有,业主们非常喜欢。同时,紧邻项目的里水有轨电车将于2022年开通,周边多个地块已规划成住宅用地,业主们都很看好这个地方。”

中企绿色总部债务危机演变到如今的地步,主要源自开发商的贪大冒进。例如,B区已完工封顶,只要有人接手推动就可以交付使用,但是令人诧异的是,B区的交付问题未能得到解决,开发商又去开发建设A区的两栋公寓楼,最终落了个“猴子掰玉米、掰一个丢一个”的下场。

该业主认为,开发商在债务危机中越陷越深,在于其不作为、没有担当,“开发商爆雷,是自身的原因造成的,属于人为爆雷。”在其看来,如果开发商敢于承担责任、积极推动交楼,债务危机也许会得到缓解,获得更多的腾挪空间。

中企绿色总部实景

“开发商总是想着怎么卖楼,却不想着如何保交楼。”该业主表示,开发商的做法实在无法理解,在其看来,保交楼比多卖房重要得多。如果交楼出现问题,就会引发多米诺骨牌效应,接踵而来的是口碑崩塌、信心崩坏,这将对销售产生极大的负面影响,久而久之就会陷入恶性循环,直至爆发危机、走向绝境。

对广佛现代产业服务园来说,目前首要的任务是保交楼,只有交了楼,才能平息风波。这要求它必须快速找到“白衣骑士”,第一时间整合资源、调动资金,尽快交楼。

当下的广佛现代产业服务园,如同置身于高压锅之中,时间拖得越久,爆掉的风险越大。其在与珠江投资谈判期间,免不了利益的博弈与角力,然而面对生死时速,活下去比什么都重要。它最应该做的是降低预期,壮士断腕,做出一定的牺牲,最快速度达成兼并收购的合作。

对比破产清算、破产重整,承债式收购是其最优选择。更何况,在五年的时间里,这些业主一直在耐心等待珠江投资、广佛现代产业服务园能给一个满意答复,如果企业破产,如何对得起这些业主的宽容与期待?

更重要的是,破产清算意味着所有人的投入都将化为泡影,这不仅会引发业主们更大的不满,甚至会影响社会的和谐稳定。

当然,开发商不应把全部希望寄托在珠江投资上,它在珠江投资身上耗了五年时间,珠江投资迟迟不肯“出牌”兼并收购。如果对方真的没有兼并收购意向,再拖下去就会是一场更大的灾难。

已筹措专项兼并收购资金的保利置业、招商蛇口也许是更理想的“白衣骑士”。一个是央企,一个是国企,它们身上肩负着维护社会稳定、保障行业健康发展的重要使命,如果被它们兼并收购,不失为一条好出路。

从企业发展角度来看,利润固然重要,但是作为社会公民的一份子,它还必须承担一份社会责任。保障业主的合法权益,维护社会的稳定安全,是应有之义。当公众利益受到损害时,企业要敢于担当,帮助政府分忧。

曾耿盛是要做因一己之私而变成“人神共愤”的老赖,还是做出一定牺牲、响应国家“保交楼、保民生、保稳定”的号召来挽回声誉?不同的选择将决定不同的命运。

据多名业主反馈,拆掉脚手架和围墙的A区公寓楼,已成为一栋危楼。每到台风天,楼上的建筑废弃物就会被风吹落。该公寓楼,曾发生多起建筑废弃物砸毁车辆的事件,有一次甚至差点砸到行人,幸运的是尚无人伤亡。一旦涉及人命,势必将迎来更加猛烈的风暴,到那时,谁也无法承担这一严重后果。

站在决定命运的十字路口,曾耿盛到了必须做出选择的关键时刻。尽管他一直向业主承诺“尽快解决问题”,但这种“口惠而实不至”的空头支票开了八年,业主们早已不再相信。他必须拿出实际行动来,整合多方资源,打一场自救救人的关键性战役,这不仅关乎他自己的信誉,也关乎数百个家庭的未来与希望。

客观地看,曾耿盛手中可打的牌已不多了。对他来说,只有认清情势,放弃不切实际的幻想,切实将“保交楼”放在第一位,真正将“业主利益”放在心上,才能快速从泥潭里脱身,否则将会越陷越深。

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