佛山新城这个盘降价了，我好心动，但又有点担心……

不降价嫌贵，降猛了又不敢买。

就在日前，一位朋友告诉我，他对佛山新城一个盘动了心，就在新华英旁。

原因主要是两条：

一是，通勤上班方便，开车不久，虽不在地铁上盖，但步行至现成地铁站，九百多米。

二是，对比之前真的降价了！开盘2.2万，现在特价不到1.9万，不是天地层，还送一大堆东西，比北滘新城便宜多了。

心动是真心动，但也有点心虚：降这么多，不会有啥问题吧？

找了个天朗气清的上午，功夫君跑了一趟新城，为避免广告嫌疑，本文所涉楼盘都用字母代称，大家自行猜吧！

01

刚需现在买佛山新城，真没啥盘可挑

跑了一趟新城，功夫君总结出一点：

现在的新城，是改善的天下，刚需没什么盘好挑。

板块价格杀手YL已经没三房了，最后一套功夫茶曾带亲戚去看过，当时一口价153万，单价1.6万/㎡，可惜亲戚没有买。四房倒是还有得选，单价也在1.6万左右。

JF还有三房，但起步面积都比较大，最小都要107㎡，打上都是大面积，圈层和品质感比较高，园林设计很出彩，但周边环境还有待完善。

JF价钱也比较高，107㎡三房特价最便宜也要210万，还是4楼，算下来单价接近2万。

按照销售的意思是，三房基本卖完，能挑的也就是搞不定名额退房的房源，4楼已经是最便宜的。

不过，这种现状今年会得到缓解。

首先，首开平湖如院年后将开放营销中心，首批会供应约95和120㎡左右的三、四房。该盘规划高低配，除了高层洋房，后期还有小高层，紧挨乐从第二实验小学和乐从第二实验初中。

其次，小布工业区改造项目也开始动了，是个巨无霸，总共8个地块，5块是宅地。由碧桂园操盘的其中一块地命名为世纪中心，已开放外展点，未来会供应77-300㎡住宅，小户型都是两梯四户，大户型两梯两户。

如果非要现在买，小三房只能考虑z盘。

02

不着急上学的刚需可以考虑

z盘位于华英新城学校南侧，东侧斜对面是妇儿医院，旁边有个公交交通枢纽，大致都盖起来了，南侧则是岳步村。

从该盘往北过马路大概走九百多米就能到达新城东地铁站和国际体育文化演艺中心，按照规划，项目西南侧还会建一座公办初中和公办小学。我估摸着这个盘未来不是分到东平小学就是乐从二实，或者读私立华英。

但讲真，z盘周边配套除了东平湖还比较虚无缥缈之外，其他基本是现成的或在建，比较适合上车但短期内还不着急上学的刚需买家。

为什么这么说呢？东平小学学位一向紧张，乐从二实去年启动建设，预计明年9月才投入使用。

至于华英新城学校，要看它教学许可证能否在今年六月前拿到，拿不到就不摇号，等补录，拿到了就摇号。

03

特价三房不到1.9万，还不是天地层

z盘体量不大，只有4栋高层，4栋最靠近公交枢纽站也是最早卖，其次到2栋，1栋已经领证，准备年后推，3栋最后卖，预计2023年年底前交楼。

销售的说辞很简单：1栋位置不太好，离主干道比较近，3栋位置最中心，最后再卖。而2、4栋已推出许久，现在卖的主要是这两栋的余货。

其中4栋有一条梯腿是72㎡的两房，目前4楼搞特价，总价141万，单价不到2万。

如果想要三房，就考虑2栋特价房，目前总价最低177万就能卖，单价连1.9万都不到。

而且，特价房并非天地层或楼层较差的单位，而是6楼和27楼，前者总价177万，后者贵4万，算下来单价才1.88万/㎡，连1.9万/㎡都不到，还是东南向。

财爷看了样板房和交标，2栋是两梯四户，户型是94㎡的三房和116㎡的四房，三房套内实用面积大概有72㎡，实用率接近77%。

94㎡是三房两卫，三开间朝南，厨房带一个生活阳台，餐、客厅和房间是正常大小，有一间小房是花园报建赠送一半面积，采光朝西，封窗交付，比较小，适合做书房。

要说缺点，就是厨房操作台空间太小，摆放冰箱之后，几乎没有多余的操作空间切菜或摆放电饭煲之类的。销售建议在洗手池上方放置活动砧板，切菜没问题，但剁肉就有问题了。

04

电视、冰箱、洗衣机、电饭锅都送

提醒一下各位看房者，现在看房买房，脸皮一定要厚。

为什么这么说呢？我明显感觉到，有些盘对优惠、折扣的输出有收紧的迹象。但是你脸皮厚一点，主动问一下，还是能要出来的。

看完样板房，功夫君主动问销售还有无东西可送。这一问，就问出了一个家电大礼包，内含电视、冰箱、洗衣机和电饭锅。哇，真是相当丰富！

销售称，他们还有一小批72㎡两房没有放出来卖，想等到新华英开学，再拿出来卖，因此极力劝我尽快入手，年后必涨。

这种说辞呢，听听就好，不必太过紧张。今年房地产市场基调已定，去年过紧的调控政策会逐渐纠偏，今年市场就是要稳，机构预测一二季度仍是上车好时机，三、四季度市场会明显复苏。

不过，相比央企、国企，民企的融资优势不再，资金紧张的很有可能会继续以价换量来改善现金流。所以说，销售所谓的“现在不买年后要涨”听听就好。