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商铺十年返本的套路,确实在金融与数学方面把普通人按在地上摩擦

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首先,买商铺是一项投资行为,这一行为是奔着回报去的。商铺的回报一般来说,一是租金回报,二是资产增值,看起来是两块,但实际是一个东西。商铺的租金水平决定了它的售价。


举个例子,一套100㎡的商铺月租金是每平方100元,月租金为1万,年租金12万,那么他的每年的租金单价是1200元每平,而他的售价,在不考虑交易成本的情况下,就等于1200*15=1.8万每平,这套100㎡的商铺,大概市场价在180万左右。

而如果过了两年,周边的月租金涨到120每平,每年的租金就有14.4万,那么他的售价就会涨到120*12*15=216万。

如果一套100㎡的商铺售价180万元,隐含的假定是,月租金水平100每平。当租金涨到150每平的时候,每年的租金收入就有100㎡*150元*12月=18万,这时年租金回报就有10%了,而这时候的房价应该是多少呢?18万*15年=270万。如果你买到一个年回报10%商铺,就意味着,买到的那一刻就产生了50%的溢价,也就是相当于你按市场价打7折捡了一便宜。

但是真的捡到便宜了?还是某大的?竟然7折?

如果18年回本,就相当于年化收益5.5%,那何必买铺呢?出租出售都费劲,直接去银行理财不好吗?如果10年回本呢,相当于年化收益10%,真的香!!许多做实业的老板哭晕在老板椅上,那还开什么公司呀,直接买铺不好吗?

要知道,零售业都被电商冲击成这种鬼像了,还有商铺能做到10%的年化回报,还10年?10年前,我调查的租金最贵的市场和商圈,在5年前基本都被价格腰斩。2014年开始,银行的不良贷款开始快速攀升,各种抵押物被陆续摆上拍卖架。

到了2016年,住宅一波暴涨,让银行解了围,剩下的商用房却越积越多,脱不了手。所以2014年以后,多数银行对商业用房都是,一朝被蛇咬,十年怕井绳。租不出去,就卖不出去,没法变现的抵押物要着有什么样。

明摆着兑现不了的事,承诺他干什么?不是傻就是坏。

或者应该说听进去的人傻,说出来的人坏。

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