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广州新年土地供应计划,有亮点,有压力

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文|邓浩志

网上流传一份所谓广州2022年土地供应计划



整体有几点值得关注:

1、不像全年计划,更像第一轮集中供地清单。

“计划”总共只有86宗地块,和往年全年基本在300宗左右有较大差距。毕竟土地财政目前仍是各地方的基本盘。土地市场不但要价格稳,也要供应稳,成交稳。广州这么大的城市,一年不可能只卖这么点土地。而从数量上判断,这是第一轮集中供地清单的可能性较大。

2、天河地块肯定“打崩头”抢。

去年全年天河土地零供应,但房价却蹭蹭蹭。整个片区缺货情况严重。面对4W/平这么便宜的起拍价,相信很多房企都会感兴趣,所以十分容易出现极高溢价的情况。这两块地的结果,要么地块出让条件比较苛刻,吓退一批竞拍者。要么设置竞拍天花板,摇号定归属。前者能多收点利益,后者有利于制造土地市场回暖的大势。最终要看管理层更倾向什么目标了。

3、增城还是天量供应,压力山大。

增城这次计划供应17宗。以去年第二、第三轮集中土拍的表现看,想卖出这17块地,难度是不小的。毕竟当前房企对增城兴趣普遍不大。去年增城1.42万/m² 的地王,今天预计4月入市,吹风价才2.1—2.3万/m² ,肯定亏得一塌糊涂,大家对增城都是心有余悸。

4、其他各区供应正常,起拍价普遍下调。

不少区域的起拍地价都有一定的下调。以南沙为例,去年上半年热点的横沥岛,最贵时候楼面价到2.4万/平,这次起拍价仅1.5万/m²,算溢价30%,也是1.95万。况且很可能拍不到顶价。目前土地市场的问题还不是划算不划算,而是有没有钱买的问题。有债务问题的房企基本是不会再考虑招拍挂的了,没债务问题房企现在又都被地方拉去参与收并购有问题房企的项目和资产。所以总的来说,整个市场就没多少闲钱。


你没看错,金沙洲也打算卖10万/ m²

网络媒体开始纷纷质疑金沙洲地王项目吹风价10万/ m²的消息,到底金沙洲配比配卖10万/m²?

当然,我也有这个质疑。今年,很多房企喜欢做“高低配”,迷信别墅产品能拉高产品总值。这个想法对是对,但不能机械使用。应该看到,目前好多楼盘采用“高低配”规划之后,联排、叠加别墅在市场上的供应量比之前多了很多。在产品不再稀缺,部分需求已经在前期有所释放的情况下,实际上别墅产品最近的市场消化力有点堪忧。

最近我在做广州别墅市场的调研和统计。发现很多区域的别墅项目,要么有所谓的高溢价,但销售速度极为缓慢;能让销售速度提上去的项目,其溢价比住宅却高不了多少(大概30%),但项目做了“高低配”之后,高层的舒适性却受到了一定损害……所以这个问题得动态分析,不能一概而论。

再举个例子,当年海珠地王项目,也弄了个市中心别墅,结果5年才卖了2套。买了的那2户估计也后悔,整个小区就他们2家,一点人气都没有。而且5年多的时间,光财务成本都已经让项目整盘成本提升了30%左右,一直耗下去,不知道会亏多少。

所以金沙洲卖10万,嗯……要谨慎,且不乐观。

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