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籍籍无名!明珠湾CBD最后一个板块,要崛起了?

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明珠湾起步区,是现阶段南沙自贸区开发建设最重要的核心区域,包括蕉门河口片区、灵山岛尖、横沥岛尖、慧谷西区四个区块,有明珠湾CBD之称。

自从明珠湾起步区规划以来,大家的关注点只集中在蕉门河口片区、灵山岛尖、横沥岛,慧谷西区的界面一直变化较少,少被大众关注。


近日,广州市规划和自然资源局公布了《慧谷西(DN0301-DN0305规划管理单元)控制性详细规划修编批后通告》。

沉寂已久的慧谷西区,要崛起了吗?


本次慧谷西区规划修编最大的亮眼之处,就是规划定位。

慧谷西区不再以“宜居”定位,而是调整为更符合明珠湾整体定位的“商务科创融合区、更新转型示范区,滨江休闲文化岛”。


这意味着,慧谷西区将重点发展科技创新、数字金融等产业。

这些都是当下最先进、最有前景的产业,与金融城等产业核心板块走的是同一路子,金融与科技齐飞,足见南沙在这里大举发展先进生产力的决心。

据统计,慧谷西区有86宗国有旧厂房地块,土地面积共1.99 平方公里。

去年9月南沙发布这些旧厂房都“三旧”范围分析技术服务招标公告,目的是对这些旧厂房进行摸底,“腾笼换鸟”可期。

同时,这也是南沙旧改力度较大片区之一。


另外,早前慧谷西区规划240米的商务兼商业用地,这是南沙少有的江景地标建筑。

未来,其与将与灵山岛尖260米时代湾区总部以及横沥金融岛所规划的南沙最高地标,共同组成明珠湾靓丽天际线。


除了产业,慧谷西区得天独厚的地理位置、未来的轨道交通,也使得其优势进一步扩大。

其一,慧谷西区得天独厚的地理位置。

在地理占位上,慧谷西区位于南沙规划定位最高的区域,西南面与灵山岛尖和横沥岛隔江对望,南面则是南沙科学城,早期发展能坐享三大“就业中心”的人才外溢需求。

另外,其北部及西北部是南沙配套最丰富的金洲及蕉门河板块,目前南沙2/3的公共配套集中于此,可近享优质配套。


傍上南沙老大哥,紧靠明珠湾其他大款,意味着慧谷西区一出生就自带流量,强势大佬给它“输血”,这是那些需要自建流量、自力更生的新区不可比拟的。

其二,慧谷西区的未来的轨道交通。

慧谷西区,目前坐拥广州地铁4号线三站点(飞沙角、大涌、塘坑)

作为广州的南部大贯线,4号线从天河黄村出发,一路串联起天河、海珠、番禺、南沙多个核心区域,通过多个站点的换乘,通达至全城。

另外,未来还将有2条线路途经慧谷西区。

32号线未来走向:南沙客运港-大涌-横沥岛尖-大岗-榄核

22号线未来走向:番禺广场-庆盛-大涌东-南沙客运港-狮子洋跨江隧道-东莞-深圳

查看规划图,32号线与15号线恰好形成闭环,慧谷西仅需几站即可与横沥和灵山岛有机串联。


而22号线让慧谷西嵌入湾区轨交大家庭里,未来有望快速到达东莞、 深圳等湾区其他城市。

自驾的话,明珠湾大桥已于去年开通,慧谷西区可快速到达南沙科学城。


中国科学院大学广州学院位于南沙科学城,与慧谷西区仅一桥之隔,慧谷西区能够优先抢占人才。


从批后通告上看,未来慧谷西区规划了一条跨江隧道,可快速直达灵山岛尖、横沥、南沙科学城。
慧谷西控制性详细规划修编批后通告

可以说,慧谷西区,不仅是明珠湾当下发展方向上率先落下的锚点,更是价值兑现最快、也最宜居的区位之一。

换言之,在拥有未来的同时,实实在在的板块价值,会让慧谷西区的可塑性,变得更强。


俗话说:有城无产不兴,有产无城不立!

有城无产,只会慢慢沦为“睡城”。而有产无城,吸引的则是潮汐人口,都无法形成内生力。

用市场的目光看待慧谷西区,你就知道这里真算得上南沙最宜居的区域之一。

一方面,慧谷西区倚靠着青翠的黄山鲁山脉等大片自然山体,拥有5公里滨水景观资源。

对于慧谷西区住宅居民来说,可以直望对岸灵山岛尖、横沥岛尖的企业总部建筑群,全览对岸无敌景观。

另一方面,慧谷西区自身规划的配套也比较丰富。


新规划的公共服务设施

要知道,南沙湾湖光山色兼得,蕉门河片区和金洲所有优质配套,灵山岛尖和横沥有高端先进产业,因此这些板块房价较高,且备受买家青睐。

而慧谷西区竟然可以全占,想不被关注都难。

目前,该板块只有一个项目星河·智荟在售,户型为87-129平三至四房,均价3.2万/㎡,比灵山岛尖和横沥的房价更低。

据拆神的信息显示,2022年,慧谷西区预计将出让1宗宅地,拟出让2宗宅地,大家可以期待一下。



不过,慧谷西区并非没有缺陷,也并非十全十美。

其一,慧谷西区的兑现时间较长。

与灵山岛尖和横沥岛以空地为主不同,慧谷西区有多个老旧工业区和自然村落,更新城市界面的时间应该会比较长。

比如,从广州市2020年重点建设预备项目计划可以看到,富力集团全球酒店总部及科技服务业总部大楼即将落户慧谷西区。

不过,这个旧厂需要用4年时间做前期工作,推进速度比较缓慢。

目前,慧谷西区唯一建成的项目是中铁隧道局科技大厦。


而引进多年的修仕倍励国际学校项目,目前仍在施工,今年有望建成。

另外,地铁32号线、15号线及22号线南延段都是远期规划,慧谷西区的轨交通达性也需要等待一定时间才能提高。

其二,慧谷西区或排不上南沙发展的优先级。

如今,但凡有利于产业发展的区域/项目,都有望优先加速发展。

因此,灵山岛尖、横沥岛、南沙科学城的兑现速度比较快。

但在资金有限的前提下,南沙可能优先开发完灵山岛尖、横沥岛、南沙科学城后,再开发慧谷西区。

在入手慧谷西区之前,大家必须了解清楚,慧谷西区是一个潜力股,但一定要长期持有。

© THE END

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