明珠湾起步区，是现阶段南沙自贸区开发建设最重要的核心区域，包括蕉门河口片区、灵山岛尖、横沥岛尖、慧谷西区四个区块，有明珠湾CBD之称。
自从明珠湾起步区规划以来，大家的关注点只集中在蕉门河口片区、灵山岛尖、横沥岛，慧谷西区的界面一直变化较少，少被大众关注。
近日，广州市规划和自然资源局公布了《慧谷西(DN0301-DN0305规划管理单元）控制性详细规划修编批后通告》。
沉寂已久的慧谷西区，要崛起了吗？
本次慧谷西区规划修编最大的亮眼之处，就是规划定位。
慧谷西区不再以“宜居”定位，而是调整为更符合明珠湾整体定位的“商务科创融合区、更新转型示范区，滨江休闲文化岛”。
这意味着，慧谷西区将重点发展科技创新、数字金融等产业。
这些都是当下最先进、最有前景的产业，与金融城等产业核心板块走的是同一路子，金融与科技齐飞，足见南沙在这里大举发展先进生产力的决心。
据统计，慧谷西区有86宗国有旧厂房地块，土地面积共1.99 平方公里。
去年9月南沙发布这些旧厂房都“三旧”范围分析技术服务招标公告，目的是对这些旧厂房进行摸底，“腾笼换鸟”可期。
同时，这也是南沙旧改力度较大片区之一。
另外，早前慧谷西区规划240米的商务兼商业用地，这是南沙少有的江景地标建筑。
未来，其与将与灵山岛尖260米时代湾区总部以及横沥金融岛所规划的南沙最高地标，共同组成明珠湾靓丽天际线。
除了产业，慧谷西区得天独厚的地理位置、未来的轨道交通，也使得其优势进一步扩大。
其一，慧谷西区得天独厚的地理位置。
在地理占位上，慧谷西区位于南沙规划定位最高的区域，西南面与灵山岛尖和横沥岛隔江对望，南面则是南沙科学城，早期发展能坐享三大“就业中心”的人才外溢需求。
另外，其北部及西北部是南沙配套最丰富的金洲及蕉门河板块，目前南沙2/3的公共配套集中于此，可近享优质配套。
傍上南沙老大哥，紧靠明珠湾其他大款，意味着慧谷西区一出生就自带流量，强势大佬给它“输血”，这是那些需要自建流量、自力更生的新区不可比拟的。
其二，慧谷西区的未来的轨道交通。
慧谷西区，目前坐拥广州地铁4号线三站点（飞沙角、大涌、塘坑）。
作为广州的南部大贯线，4号线从天河黄村出发，一路串联起天河、海珠、番禺、南沙多个核心区域，通过多个站点的换乘，通达至全城。
另外，未来还将有2条线路途经慧谷西区。
32号线未来走向：南沙客运港-大涌-横沥岛尖-大岗-榄核
22号线未来走向：番禺广场-庆盛-大涌东-南沙客运港-狮子洋跨江隧道-东莞-深圳
查看规划图，32号线与15号线恰好形成闭环，慧谷西区仅需几站即可与横沥和灵山岛有机串联。
而22号线让慧谷西区嵌入湾区轨交大家庭里，未来有望快速到达东莞、 深圳等湾区其他城市。
自驾的话，明珠湾大桥已于去年开通，慧谷西区可快速到达南沙科学城。
中国科学院大学广州学院位于南沙科学城，与慧谷西区仅一桥之隔，慧谷西区能够优先抢占人才。
从批后通告上看，未来慧谷西区规划了一条跨江隧道，可快速直达灵山岛尖、横沥、南沙科学城。
慧谷西控制性详细规划修编批后通告
可以说，慧谷西区，不仅是明珠湾当下发展方向上率先落下的锚点，更是价值兑现最快、也最宜居的区位之一。
换言之，在拥有未来的同时，实实在在的板块价值，会让慧谷西区的可塑性，变得更强。
俗话说：有城无产不兴，有产无城不立!
有城无产,只会慢慢沦为“睡城”。而有产无城，吸引的则是潮汐人口，都无法形成内生力。
用市场的目光看待慧谷西区，你就知道这里真算得上南沙最宜居的区域之一。
一方面，慧谷西区倚靠着青翠的黄山鲁山脉等大片自然山体，拥有5公里滨水景观资源。
对于慧谷西区住宅居民来说，可以直望对岸灵山岛尖、横沥岛尖的企业总部建筑群，全览对岸无敌景观。
另一方面，慧谷西区自身规划的配套也比较丰富。
新规划的公共服务设施
要知道，南沙湾湖光山色兼得，蕉门河片区和金洲所有优质配套，灵山岛尖和横沥有高端先进产业，因此这些板块房价较高，且备受买家青睐。
而慧谷西区竟然可以全占，想不被关注都难。
目前，该板块只有一个项目星河·智荟在售，户型为87-129平三至四房，均价3.2万/㎡，比灵山岛尖和横沥的房价更低。
据拆神的信息显示，2022年，慧谷西区预计将出让1宗宅地，拟出让2宗宅地，大家可以期待一下。
不过，慧谷西区并非没有缺陷，也并非十全十美。
其一，慧谷西区的兑现时间较长。
与灵山岛尖和横沥岛以空地为主不同，慧谷西区有多个老旧工业区和自然村落，更新城市界面的时间应该会比较长。
比如，从广州市2020年重点建设预备项目计划可以看到，富力集团全球酒店总部及科技服务业总部大楼即将落户慧谷西区。
不过，这个旧厂需要用4年时间做前期工作，推进速度比较缓慢。
目前，慧谷西区唯一建成的项目是中铁隧道局科技大厦。
而引进多年的修仕倍励国际学校项目，目前仍在施工，今年有望建成。
另外，地铁32号线、15号线及22号线南延段都是远期规划，慧谷西区的轨交通达性也需要等待一定时间才能提高。
其二，慧谷西区或排不上南沙发展的优先级。
如今，但凡有利于产业发展的区域/项目，都有望优先加速发展。
因此，灵山岛尖、横沥岛、南沙科学城的兑现速度比较快。
但在资金有限的前提下，南沙可能优先开发完灵山岛尖、横沥岛、南沙科学城后，再开发慧谷西区。
在入手慧谷西区之前，大家必须了解清楚，慧谷西区是一个潜力股，但一定要长期持有。
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