再过10年，房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”？经济学家直言不讳

新价格理论认为，供求决定价格，此观点用在房价上是再适合不过了。

说住房供应和需求，首先得弄清楚我们到底有多少房子？从媒体报道来看，有说中国住房够30亿人住，也有说我们的住房还有较大缺口，答案莫衷一是。不过，这些报道基本查不到权威出处，其公信力自然不足。

直到前不久央行调查统计司发布的一份题为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告，家庭资产就不说了，说户均住房为1.5套。当时大家的讨论也是非常热烈，如果没记错的话，有专家说当下国际平均住房水平是户均1.1套，那么，我们的住房不仅够住，而且是大量剩余了。

然而，在媒体大量报道后，这份报告的源头居然删除了。至于原因，有房地产业内人士表示，这份报告调查的对象只有3万户家庭，而且采集的对象是县级以上城镇家庭，不包括农村家庭，数据采样不科学。在专家看来，其实不用调查，现在不都不动产数据联网了吗？真实数据一目了然。

嘎，一条线索又断了。

实际上，弄清楚有多少房子真的有那么重要吗？搞清楚现阶段房子贵重的原因，或更有现实意义。

现阶段的房子，为什么仍然贵重？有如下4大原因：

1.房子持有环节基本上是零成本。按照现有税费机制，缴税都在交易环节，比如二手房交易有契税、个税、增值税等，但在持有环节是没有直接成本的，而且如果房子租出去还可以获得租金收益，是纯赚。换句话说，即使房价不涨，持有房子越多，收益也越高。

2.信息不对称性。房子是大宗商品，不是说卖就卖，且还受到政策管控，比如限售政策，有些房子要拿到房产证两年才能卖，有的要3年，还有的要5年。这样一来，从买期房到拿房产证，再到具备出售资格，前前后后，最低也得5年以上，弄不好8年、10年都有可能。一句话，房子的流动性相对其他商品而言，确实要低很多。跟股票一样，流动盘就那么多，在需求作用下，涨比跌更容易。

3.改善需求刺激。无论房子总量有多少，但对好住房的需求一直存在。不久前国家提出2020年要完成3.9万个小区的“旧改”，主要是针对2000年以前的房子，也就是说2000年前建造的房子都是老房子了。其实，我们自身也能感觉得到，如果房龄达到10年以上，不管户型，还是小区品质，都赶不上新建住房。实事求是讲，如果自身具备经济条件，很多人都会有改善住房的想法。

4.抗通胀载体。这里不说投资了，因为现在都说“房住不炒”，只说保值，即是说，老百姓手中有了闲钱怎么办？存银行明显不划算，从以往的经验看，部分人习惯把现金换成类似房产这样的固定资产，不求赚多少钱，能够与通胀保持同步也很满足了。

因此，从以上4大因素看，即使撇开城市化、货币政策、土地财政等因素，现阶段的房子仍然属于贵重的东西，其价格易涨难跌。但是，随着房地产不断发展，人们对未来房价的看法也逐步产生了分歧。

那么，再过10年，房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”？经济学家直言不讳。

阿里巴巴创始人马云曾说，未来房价如葱，最便宜的就是房子和车子。一些地方确实出现了“白菜价”房子，比如像玉门、鹤岗等这些资源枯竭型、人口净流出城市，房价确实不高。因而不少人认为，现在不用着急买房，将来“白菜价”房会越来越多。当然，也有人认为，低房价城市毕竟是少数，房子作为一种固定资产，在任何时代都能与黄金相提并论。如果我们普通人难以看懂这种趋势，那么，有“最贵经济学家”之称的任泽平是如何看待这一问题的呢？在他看来，可以用“人地分离、供需错配”8个字概括。这是何意呢？

举一个简单例子，甲城市人口300万，乙城市500万，甲城市平均每年供应土地100公顷，按比例乙城市应增加60%的住宅供地，但乙城市平均每年只供应了120公顷土地，每年土地供应缺口就有40公顷，10年时间，缺口就达到400公顷，几乎是甲城市4年供地总额，出现了“人地分离”现象。很显然的结果是，因乙城市土地供应指标未跟随人口走，导致其房价快速上行。

此外，人口流动方向是供需错配的潜在诱因，过去是城市化快速增长阶段，首先完成是农村人市民化，所以，大中小城市都能享受到人口红利，各等级城市所建设的房子都能得到消化，但随着城市化进入第二阶段，这种形势就转变了。原因在于总人口就那么多，增长幅度小，但经济发展、城市发展，人口还得流动，所谓“人往高处走”，按照发达国家的城市发展趋势看，小城市向大中城市流动，传统产业城市人口向新兴产业城市流动，在经历人口流动固化后，比如美国形成了“铁锈地带”，有点类似我们传统老工业地区。鉴于此，任泽平又用“长期看人口，中期看土地，短期看金融”来判断未来房价走势。

这些地方房子可能“贵如黄金”。

10年后，分析总人口意义并不大，主要还是看城市之间的人口流动趋势，从目前国家战略来看，四大一线城市自然具有良好基础，他们要向世界城市看齐，但对于一个14亿人口的大国来说，这些大城市数量远远不够。在任泽平看来，中国未来有望形成5个人口亿级城市群，10个以上的1000万级城市，12个左右的2000万级大都市圈。其实，从国家战略来看，目前已经确立了9大国家中心城市，其中一些城市与一线城市发展还有较大差距，这也为这些地方的房地产市场留足了想象空间。当然，还有各省省会城市与大区核心城市也不容忽视。

还有一些地方的房子，虽然不至于“廉如白菜”，但住房过剩和有价无市的概率是较大。国家在2008年、2009年以及2011年，分3批确定了69个资源枯竭型城市，占总城市数约10%左右，这些城市同时也大都是近年人口净流出城市，当然，这肯定不是最终数字，随着时间推移，它们中的一些城市可能会转型成功，但也还会有新的城市加入进来，除了自住外，这些城市房子保值的意义并不大，或者说根本就没有。

在房君看来，关于未来房子是“白菜”还是“黄金”的讨论，不会有统一的答案，毕竟每个城市迥异，体量不同、经济发展水平不同，人口吸附力也不同，如何买房还是要根据实际情况来定，比如孩子上学马上要房子、结婚也要房子，该买还得买，但如果买房是用来保值，就要好好思考了，在有潜力城市买房问题倒不大，若你所在城市空置房越来越多的话，弄不好就砸在手里了。