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官宣!永定府、学院里确定“转共”

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图片来源:东方IC

这是严肃君的第 517 篇推送

一直被传“转共”的东城限竞房永定府,终于等来了官宣,还顺便捎带上了海淀天恒·学院里。

1月13日,北京住建委发布了《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》,对于两个项目的性质、产权占比、销售以及二次销售规则,都加以明确。

北京,又创新了。

官方发文可戳文末原文链接,脱水版干货看这里。

01 新产物?

要点一:产权与政府共有,但具体占比待定。

“将两项目调整为政府持有产权份额的商品住房项目,政府产权份额代持机构由属地区政府指定。”

其实早在2018年,北京市出台的限竞房销售管理办法就明确规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房。

目前永定府周边新房项目天坛府一期网签地上均价12.2万,次新二手房中海紫御公馆挂牌价11.7万;天恒·学院里直线距离6公里外西三环西钓鱼台·御玺11.75万/平,二手房龄普遍超30年,挂牌价多11万左右。

对比二者89068元/平、85373元/平的限均价,价差倒挂均超过了15%。

但具体这两个项目政府产权占比,“确定后,由属地区政府向社会公告。”

要点二:性质上为共有产权商品房,大部分可参考树村。

“两项目首次购房人自取得不动产登记证之日起5年内,不得以任何形式转让(继承除外)房屋或房屋产权份额。5年后购房人如转让房屋或房屋产权份额,政府持有产权份额应一并转让,并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款,由属地区政府代持机构收取。”

关键词有---

满5才能二次销售;届时一并转让100%产权;政府产权按照市场价返还。

要点三:销售规则又有新变化,严格程度排序:共有产权房永定府、天恒·学院里共有商品房。

“具备本市共有产权购房资格的家庭优先购买,具备本市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余,符合本市限购条件的家庭可递补购买。”

“按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后,按顺序选房销售”。

当年学府壹号院只要符合北京限购即可报名,不分优先级,大家一起摇。

而永定府和学院里的变化,一是对于购房人群的限制,更严苛;二是也区分了摇号优先级,做法非常“共有产权房”化了。

但具体圈儿缩到哪儿,还要看未来的项目公告,毕竟之前共有产权房申购,不同项目对于申购人群限制也是不同的。

02 咋算账?

规则搞清楚了,接下来的问题就是,还值不值?

严肃君之前就以永定府为例算过一笔账,公告后再算有差别哦,考验眼力的时候到了~

永定府限均价89068元/㎡,最高限价93521元/㎡,假设转共后买入价格不变,以政府产权占比20%计算,实际限均价将抬升至111335元/㎡,最高限价116901元/㎡

还是举个栗子。

现在小A买一套永定府89平房子,实际支付总价=89068元/㎡*89≈793万,但只有80%产权,意味着100%的房子是793除以80%,991万,政府隐形占有198万。

5年之后,小A将房子卖给了小C。

假设按89068元/㎡平价出,小C付出的房屋总价依然是793万,政府拿走793万*20%=158.6万,小A只能拿到634.4万,亏了;

假设按111335元/㎡售出,小C付出的房屋总价是991万,政府拿走991万*20%=198.2万,小A能拿到约793万,刚好回本儿;

换句话说,如果永定府真的转共,政府产权占比20%,按照现行的游戏规则,未来二次交易时,只有售价超过111335元/㎡,才算赚。

天恒·学院里,公式一样,请大家自行代入计算~

至于值不值,严肃君认为,看跟谁比。

跟之前限竞房的时候比,两项目“转共”,确实没有那么值了,但放在当下的北京新房市场里,这个地段价格优势还是有的。

互动时刻:

对于严肃君来说,最大的问题就是无房家庭的摇号资格有了,300多万的首付款谁帮忙凑一下?

永定府、天恒·学院里“转共”后,你觉得还值不值得入手?欢迎在评论区留言讨论~

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