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老司机探地|维稳的北京,涨价的大兴、通州、经开区

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上篇小易着重解读了2022年丰台、石景山一批次宅地供应情况,今天来重点盘一盘,通州、经济开发区、大兴。

共出让5宗地块,五环内地块2宗,其余3宗位于五环-六环之间。


1.城市副中心地块,区域单价四年涨3000元/平

城市副中心FZX-0601-6014、6015等地块位于东五环-六环之间,地块东侧为禹洲·朗廷湾。距离地铁较远,适合自驾出行。

配套方面,主要依靠城市副中心核心区配套,周边有小型超市、中国民兵武器装备陈列馆、小中河、温榆河滨河森林公园等。

地块北侧即通州区殡仪馆,不过,已公示计划于2025年完成搬迁工作,原址将以绿化恢复为主。根据最新规划,周边将配套教育、体育、医疗、养老、商业休闲等公共服务配套。




住宅地块建控规模37556.12平,容积率1.6/1.7,控高36米,无需配建保障性租赁住房,需执行套内7090限制。若以120平计算,预计将提供300余套小高层住宅产品。

销售指导价5.5万/平,此前2019年区域内入市的限竞房项目禹洲·朗廷湾、帅府潞苑限均价52508元/平,四年房价稳中上涨3000元/平。

该宗地起拍价13.3亿,达到15.295亿地价上限后,转为投报高标准建设方案。

2.旧宫再涨价,新地块7.3万/平

旧宫镇绿化隔离地区建设旧村二期1号地土地一级开发项目A2-2地块直线距离南四环仅1.2公里,具体位置位于德贤公馆北侧、首开保利熙悦诚郡东侧。

生活配套上,周边有世纪之花假日广场、物美超市、永辉超市、大中电器、苏宁电器等,生态环境不错,地块周边有旺兴湖公园、旧宫碧海公园、旺兴湖郊野公园、南海子公园、东高地公园。



纯R2二类居住用地,建控规模58799.5平,容积率2.5,控高60米,无需配建保障性租赁住房,没有套内7090限制。

该地块销售指导价7.3万/平,从近5年旧宫供地情况看,售价从洺悦湾限均价54715元/平,到熙悦雲上销售指导价7万/平,五年价格上调1.8万/平

再看周边二手房,首开保利熙悦诚郡挂牌单价6.4万/平,中冶德贤公馆5.9万/平,价格优势不算明显。

该宗地起拍价22.3亿,达到地价上限25.645亿后,转入竞拍政府产权份额,上限为10%,若达到政府产权占比上限,摇号确定竞得房企,参加摇号的房企同时签署建设高标准住宅保证书。

3.经开区台湖地块5.8万/平

经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0017地块位于通州台湖镇,正位于规划中的中建嘉会城居住区域。

中建嘉会城建控规划约380万平,以嘉会湖为中心,营造一座国际公园城市,规划建设休闲运动中心、文化艺术中心和湖心商业休闲岛。同时,将引进产学研一体的信息和健康产业,构建职住平衡的城市空间。

地块具体位置在城市之光·东望西南方向,直线距离去年底投运的地铁17号线嘉会湖站仅1.1公里,未来公共交通出行还是很方便的。



纯R2二类居住用地,建控规模44230.40平,容积率2.0,控高45米,无需配建保障性租赁住房,限制套内7090。若以120平计算,预计将提供约370套小高层产品。

销售指导价5.8万/平,区域内新房台湖·金茂悦4.6万/平、城市之光·东望网签均价4.9万/平,新地块一出,将利好区域内新房去化。

该地块起拍价14.6亿,达到地价上限15.33亿后,将摇号确定竞得企业,参加摇号的房企同时签署建设高标准住宅保证书。

4.大兴西红门6.6万/平

西红门镇B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地块位于大兴南五环内,临京开高速,大致位于新城·熙红印、首开龙湖熙悦宸著以南。

商业配套主要依靠于2.5公里外的荟聚商圈,更适合有车一族关注。



此次共出让约21万方,其中R2纯二类居住用地建控规模约10万方,容积率2.1,控高45米,没有套内7090限制。

与周边在售新房项目相比,限竞房新城·熙红印网签均价5.9万/平,首开龙湖熙悦宸著网签价6.3万/平,6.6万/平的销售指导价好像有点贵了。

该地块起拍价35.7亿,达到41.055亿地价上限后,进入竞报“现房销售”面积环节,若全部现房销售,则摇号确定竞得企业,参加摇号的房企同时签署建设高标准住宅保证书。

5.大兴黄村期房地块5.9万/平

黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块位于大兴五环外,清源西路与兴旺大街交汇处,再具体些,紧邻招商雍和府、金地旭辉江山风华。

地块直线距离4号线清源路站约1.1公里,生活配套相对完善,附近有百联清城国际购物中心,黄村公园、兴旺公园,学校有国家教育行政学院附属实验学校。





其中,6007、6014地块为R2二类居住用地,建控规模150341.39平,6007地块容积率2.3,6014地块容积率2.5,控高都是45米,没有套内7090限制,无需配建保障性租赁住房。

销售指导价5.9万/平,隔壁限竞房招商雍和府、江山风华限均价55800元/平,单价三年上调3200元/平。值得关注的是,去年二批次由中铁置业+兴创综合体拿下黄村镇DX00-0102-0208-6026地块,现房销售近一半体量,销售指导价也是5.9万/平。

这意味着黄村片区至少三年内的房价天花板,被定格在了5.9万/平。

此次上架地块起拍价48.2亿,地价上限55.43亿,能否触达上限再次竞报“现房销售”面积,小易拭目以待。

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