85平能做成四房？想买白云的刚需笑了！

陈田旧改面世后，白云新城单价眼看就要逼近10万了。

2022年，拯救白云刚需的重任，就落在了白云湖和北部四镇上。

最近，８号线终点站滘心地铁站冒出一个新盘——雍云邸，由招商、弘阳、电建三家共同开发，上周正式开放营销中心。

新年的新盘大战已经悄然打响了，白云湖，卷啊。

85平做成4房

刚需你怎么看？

作为2022年白云区的“头炮”，雍云邸是招商+弘阳（苏系房企）在去年4月集中供地中以35.9亿总价拿下，折合楼面价2.66万/平，后拉入电建共同开发。

还记得那轮土拍中，白云西部十分抢眼，金沙洲板块的地块成交刷新了区域楼面价，成交楼面价达4.2万/平。

项目位于“换乘之王”8号线滘心地铁站附近，直线距离大概有600米，但目前因为周边正在施工，从地铁站到项目需要绕行1公里多。

刚需最看重的要素之一，就是地铁了。雍云邸所在的滘心是8号线始发站，到珠江新城或者终点站琶洲，时间大概都在1个小时左右，不过在始发站也能保证早高峰的时候有个位子坐。

小编发现，项目附近还有13号线二期的始发站朝阳站，预计在今年年底通车，不过直线距离大概在1.5km以上。

项目共分三期开发，共1500户。此轮卖的是一期，户栋呈蝶形设计，朝里的房间可能会比较暗。

值得一提的是，项目在小户型上比较用力，75平做成3房2厅2卫，85平做成4房2厅2卫，房间虽然紧凑了点，独立空间也多了，但如果四大一小住在85平里，还是有点挤，这个四房户型不太适合改善。

左右滑动 点击查看户型图

再说周边环境，项目位于黄金围片区，原本是物流园基地，未来定位是高大上的新一代信息技术、人工智能产业园。目前整体还比较荒凉，工地众多，一副大兴土木之势。

离项目较近的八方物流园已经撤出，周边来来往往的多是货车，华南快速正好位于项目旁，离外侧道路较近的低层可能会受到噪音、扬尘影响。

| 项目周边环境

教育配套方面，离项目最近的学校就是滘心小学、红星小学，教育资源比较一般；周边的医院和商业中心更是匮乏，得走到3公里开外的石井，才能拥有比较完善的配套。

项目后续会建起肉菜市场、幼儿园、健身中心以及商业中心，能满足部分需求。在片区的控规图中，还能看到项目周边未来会有2所九年制学校建起，三甲医院也有意向选址。

| 红框为项目所在地

项目一期将在2024-2025年交付，但该改的、该迁的、该造的，还需要等待一段时间。

价格方面，销售透露预计下周能拿到预售证，开盘价会参考周边均价，但会稍微降低。离项目最近的在售盘品实·云湖花城在售4.1万/m²、天悦云湖在售4.1万/m²，但亭岗站附近的基建面貌、产业进驻速度比滘心要好。

另外，雍云邸旁边还有中建·星光城这个未开盘的竞争对手，小编预估均价大概不会超过4万/平。

突破４万＋

白云湖哪里值得？

得益于地铁８号线的开通和西部数字科技城的规划，白云湖成了天选之子。

| 白云湖数字科技城

整个白云湖科技城的概念很大，在片区规划中，黄金围的定位是新一代信息技术、人工智能产业；白云湖西片区主打新兴软件；白云湖东片区主打数字文化产业。

就现阶段来说，白云湖西部建设进程最快，区域城市面貌较好，目前中关村信息谷创新中心已经进驻片区，红星村等旧改也迅速提上日程，前文提到的破4万的两个盘便在该片区内。

黄金围的定位是新一代信息技术、人工智能产业片区，双地铁环绕，并预留了白云湖的有轨电车线，区域内有鸦岗村、滘心村等城中村，不过去年因为广州旧改“急冻”，部分村落又传出被搁置的消息。

但黄金围本身就是科技城的启动片区，随着产业进驻、旧改启动，价值会逐渐显露，只是要有耐心和时间做朋友。

至于白云湖东侧，主要产业为港澳青年创新创业基地、数字文化(电子竞技)产业园，产业的价值爆发点比较有限。

白云区对白云湖科技城的厚爱，也仅次于白云新城，白云区的十四五计划中显示，将投资734亿在白云湖上，虽然投资不少，不少优质企业、高校科研基地也已签约，但等到配建教育、医疗等公共服务设施的引入，核心产业和人才实际到来阶段，大概还要5至10年。

另外在白云，强概念区最后能否支撑楼市发展，还要看一堆旧村改造能不能一气呵成。

而从中心五区和白云区目前价格来看，白云西部还是具备一定性价比。

2022年，白云湖又会迎来一批新货，优选地铁上盖，不仅对刚需友好，以后出手的压力也会小。