网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

规模扩张时代远去 房地产行业开启“极限运动”

0
分享至

    2010年12月刚过,一则消息振奋了当时的房地产行业。消息称,万科2010年度销售总额已突破1000亿元。这一数字,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。而千亿,是万科在2004年提出的2014年远景目标,但当时,他们整整提前49个月就已实现。

    克而瑞研究中心于2021年12月31日发布《中国房地产成企业销售TOP200》显示,按操盘口径,排在首位的碧桂园销售规模已经高达7208.6亿元,而万科销售金额则高达6122.8亿元,千亿如今不过是TOP30房企的门槛值。

    但这并不意味着房地产行业仍能高歌猛进。克而瑞这则榜单后还备注了一组解读,解读指出,2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期,平均目标完成率不到90%,明显低于过去三年105%以上的平均水平。

    这组解读隐藏着一个行业共识的结论,新常态下,高杠杆、高负债运营模式无法持续。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆,增强企业自身的抗风险能力,以实现稳健、高质量发展。

    于当下,行业格局迎来重塑,优质企业市占率持续提升。长远来看,“高杠杆、高周转”模式亟待变革,管理红利大幕徐徐开启,存量时代下多元化业务发展重要性提升,将更为考验开发商包括财务、管理、运营等在内的多维实力。

    告别“白金时代”

    克而瑞上述解读还夹杂着一个悲观的预测,2022年或将迎来20年来首次规模负增长,我们告别2021年,意味着真正要和“白金时代”说再见。

    每个行业都有其自然发展规律,房地产也不例外。

    回望万科实现千亿的这一年,彼时,我国商品房销售额是5.25万亿元,城镇化率仅为47%。以此为序幕,中国房地产市场开启了波澜壮阔、快速发展的时代。尤其是2015-2016年,整个住宅行业规模从11亿左右跳到14亿-15亿,随后一路高歌猛进。

    按照克而瑞研究中心的数据推演,2021年,这个数据预计还能再创新高,预计全年商品房销售面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

    硬币的另一面是,尽管我国城镇化率尚未达到峰值(社科院报告预计中国城镇化率峰值将出现在75%至80%),但规模增长已进入平稳通道(有预测城镇化率70%为平台期),成交量已见顶,增量空间正在逐渐消失。

    数据可以印证,2021年下半年销售、融资急剧下滑。2021年7-11月,过去5个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%;7-11月融资总量环比下降了40%。这是过去5年之中从未发生过的,从历史数据来看,基本上每一年下半年的销售数据都高于上半年,与上一年同期相比也更优。

    这是一个短期的周期性波动吗?审视当下环境,“三条红线”限制房企融资规模,“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限,“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地,这些均对房企现金流管理提出更为严格考验。叠加调控、城镇化等诸多考量,如今恐怕没有人会再轻易得出这个结论。

    以上种种,预示着市场的重构无疑正在加速到来。

    重构背后的极限运动

    重构背后,谁又能走到彼岸呢?这是时下令人深思的问题,继而要思考的是,他们又将如何走到彼岸?

    由于当下融资市场和资本市场更加重视对房企现金流层面的考量,招商证券前不久根据港股47家上市公司现金流稳健型及成长性分类。最终得出的结论是开发领域,首推具备“持续内生性现金流创造能力”的保利地产、金地集团、万科A等,关注港股龙湖集团、华润置地等,高杠杆型房企要精选“有质量的杠杆”,资源型公司仍可获稳健回报,关注华侨城A等。

    在销售端,2021年百强房企全年销售额同比下降3%,而龙湖集团、华润置地等企业,仍能在逆势实现稳健增长。比如,龙湖全年实现2900亿销售金额,同比去年高出7.2%,回款率维持在超90%的行业高位;在融资端,一些房企囿于紧张的财务盘面,难以“借新还旧”,而国企和优质民营房企,持续获得金融机构青睐。2021年12月10日,龙湖控股集团有限公司发布公告,公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据,规模为人民币10亿元,期限15年,票面利率仅3.70%。

    短期阵痛与中长期重塑,房地产参与者表现分化:国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益,他们将率先走出困局并进一步扩大优势;中长期看,新增住房需求高位震荡,多元赛道空间打开提供更多发展可能性,模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额,实现高质量发展。

    以上可以综述为行业共识。

    彼岸之间的路径也已清晰可见:“管理红利”成为主导房地产公司成长的核心变量,这是行业估值体系重构的最大特点。多元赛道的竞逐中,房地产生态链价值逐步显现,提供更多发展可能性。参照2020年全国物管行业总在管面积259亿平方米,百强物企2020年平均物业费3.84元/平方米/月,测算2020年全国基础物管规模1.2万亿元。后续新房交付、存量房渗透以及非居业态拓展均有望推动管理面积增长,增值服务成熟亦有望带来更大想象空间。另根据佛若斯特沙利文报告,2020年中国商业运营总收入(含商业运营收入及租金收入)8369亿元,至2025年有望达到1.3万亿元。存量房时代增量业务机会同样存在,物管、商业等多元赛道价值逐步体现,将为开发模式转变提供更多可能。

    为了提升运营管理水平,招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市战略,全面提升各城市公司的操盘能力。招商蛇口也在加大数字化建设。由招商蛇口与明源云链联手打造的工程管理协同平台“墨斗”就是其中一个代表性成果。该平台包含全景计划、质量安全、云监控与名匠工坊四个功能模块。

    中海在最新的“十四五”战略确立了独特的“982”战略布局,并把整个中海的业务航道分为“今天,明天、后天”三个层次。即今天业务:90%的业务仍然做住宅开发;明天业务:8%业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营;后天业务:1%-2%开拓新业务,比如数字科技、供应链管理、新能源新基建、教育、康养、物流产业园及上下游产业投资等。

    2022年1月7日,龙湖集团控股有限公司(00960.HK)发布公告,拟分拆龙湖智创生活有限公司(以下简称为“龙湖智创生活”)于联交所主板独立上市。同日,龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。龙湖智创生活,是中国领先的提供物业管理,和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力,是龙湖集团基于全新业务内涵、外延,在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。

    《基业长青》作者、美国管理学家詹姆斯·柯林斯曾对28家优秀企业进行追踪,针对卓越企业特质进行有效的提炼。柯林斯发现,公司从优秀到卓越,与从事的行业是否在潮流之中没有关系,事实上,即使是一个从事传统行业的企业,即使它最初默默无闻,它也可能卓越。柯林斯提出了一整套观点,“只要采纳并认真贯彻,几乎所有的公司都能极大改善自己的经营状况,甚至可能成为卓越公司”。

    无论是“黄金时代”还是“白金时代”,真正的卓越企业所拥有的特质都能助力其达彼岸,并穿越周期。(李豪悦)

(编辑 田冬)

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
太悲惨了了!女子抱着婴儿跳湖双亡,孩子才2个月

太悲惨了了!女子抱着婴儿跳湖双亡,孩子才2个月

金宝每日说法
2022-01-18 23:59:55
“姑娘,在火车上还是盖好被子吧,亮点都被对面看到了”哈哈哈哈

“姑娘,在火车上还是盖好被子吧,亮点都被对面看到了”哈哈哈哈

哈哈精来啦
2022-01-18 10:14:01
孔云龙给师父郭德纲庆生,内容有严重歧义,网友:“云”字不想要了?

孔云龙给师父郭德纲庆生,内容有严重歧义,网友:“云”字不想要了?

综艺贴士站
2022-01-19 03:48:42
最新!北京朝阳阳性人员感染德尔塔变异株,在高铁上被管控 | 医脉3分钟

最新!北京朝阳阳性人员感染德尔塔变异株,在高铁上被管控 | 医脉3分钟

医脉通
2022-01-19 03:12:02
相亲女:没宝马加180平房50万彩礼不结婚,网友:给你一面镜子

相亲女:没宝马加180平房50万彩礼不结婚,网友:给你一面镜子

史终如一说
2022-01-18 20:32:59
松隆子:木村拓哉的意难平!嫁大16岁丑丈夫,如今比工藤静香漂亮

松隆子:木村拓哉的意难平!嫁大16岁丑丈夫,如今比工藤静香漂亮

吃瓜的旺仔
2022-01-18 20:36:20
中方发出重磅消息,三个国家欢呼雀跃,越南澳大利亚却被拒之门外

中方发出重磅消息,三个国家欢呼雀跃,越南澳大利亚却被拒之门外

发明家101
2022-01-18 17:22:09
22分,22分,加盟湖人重回首发!为这一刻等太久,赢得尊重就够了

22分,22分,加盟湖人重回首发!为这一刻等太久,赢得尊重就够了

呆哥聊球
2022-01-18 22:26:40
41岁的蔡依林,怎么没人追呢

41岁的蔡依林,怎么没人追呢

只聊综艺
2022-01-19 00:47:01
美式“豪横”:越战休伊炮艇的米尼冈机枪 你从没见过的弹药系统

美式“豪横”:越战休伊炮艇的米尼冈机枪 你从没见过的弹药系统

hawk26讲武堂
2022-01-18 13:51:22
当年,柯以敏丈夫去世,整理遗物时,柯以敏才发现,丈夫偷偷养了情人,还抵押房产,给三儿套现500w

当年,柯以敏丈夫去世,整理遗物时,柯以敏才发现,丈夫偷偷养了情人,还抵押房产,给三儿套现500w

蝶娱
2022-01-18 18:53:25
赵丽娜:当年自宣退出国家队因为心智不成熟,这次会珍惜

赵丽娜:当年自宣退出国家队因为心智不成熟,这次会珍惜

虎扑足球
2022-01-18 20:27:33
点火8分钟就偏离轨道,“一箭双星”宣告失败,2颗卫星不知所踪

点火8分钟就偏离轨道,“一箭双星”宣告失败,2颗卫星不知所踪

鼎盛讲武堂
2022-01-18 16:22:44
5艘美航母狂到南海!紧要关头解放军亮大动作,封海公告震动国际

5艘美航母狂到南海!紧要关头解放军亮大动作,封海公告震动国际

山药彩虹
2022-01-18 20:26:01
家里这几样东西万万不能送人,等于把自家财运赶出门!

家里这几样东西万万不能送人,等于把自家财运赶出门!

你的家
2022-01-19 02:31:17
“刚看到了弟弟的浏览器记录,现在该怎么办?”此“弟”不宜久留

“刚看到了弟弟的浏览器记录,现在该怎么办?”此“弟”不宜久留

小虾米阿康
2022-01-18 20:19:59
爆发后的汤加,覆盖的灰烬,就像月球景观

爆发后的汤加,覆盖的灰烬,就像月球景观

自闭中
2022-01-17 10:41:06
61岁琼瑶女郎突然离世,曾与林青霞齐名,31岁抛下医生丈夫出家

61岁琼瑶女郎突然离世,曾与林青霞齐名,31岁抛下医生丈夫出家

八卦宝宝
2022-01-19 04:11:52
除了老公以外,我与三个男人发生关系,我觉得爱与性没有关系

除了老公以外,我与三个男人发生关系,我觉得爱与性没有关系

故事的集中营
2022-01-18 14:03:44
1比0,3比1!西班牙人爆发,45分钟完美表现却现1隐忧,武磊旁观

1比0,3比1!西班牙人爆发,45分钟完美表现却现1隐忧,武磊旁观

国足奇迹
2022-01-19 05:42:36
2022-01-19 08:04:49
证券日报
证券日报
财经政策解读,引领价值投资!
50242文章数 31969关注度
往期回顾 全部

房产要闻

2021年全国商品房销售额超18万亿,房地产投资增4.4%

头条要闻

汤加火山喷发前后卫星图:火山灰沉降 影响澳洲本土

头条要闻

汤加火山喷发前后卫星图:火山灰沉降 影响澳洲本土

体育要闻

德托马斯绝平!西班牙人2-2 武磊未出场

娱乐要闻

64岁赵本山片场逗狗玩 头发花白

财经要闻

科技要闻

我,微软,700亿美金买暴雪怎么了?

汽车要闻

预售13万-17万 卡罗拉锐放将于1月20日上市

态度原创

本地
亲子
手机
游戏
公开课

本地新闻

KPL冠军选手,竟在现场说起土味情话

亲子要闻

我为什么敢生三个娃?

手机要闻

苹果5.7英寸iPhone SE前瞻:最快2023年登场

SFC《地球冒险2》游戏包装盒在eBay拍出天价

公开课

旅美大熊猫瘦骨嶙峋引发抗议,官方回复健康

进入关怀模式