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新政之后,东莞已经顶不住了?

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最近由于深圳的横盘,不少投资者把目光纷纷转向了东莞。

吃肉的深圳,喝汤的东莞,但现在,东莞的汤也快喝不到了。

最近PLUS群里不少东莞网友反映,东莞的房价暗戳戳地在跌。

有粉丝称,最近东莞部分区域的价格跌了3000元了,而且备受期待的新盘开盘价也低到吃瓜群众傻眼。


跌价的原因,可能和最近的政策有很大关系。

前段时间政府约谈东莞后,东莞就深夜出台房地产限制措施,要求:新房备案价上涨必须在5%及以下,未出售的新房上调销售价格的间隔时间为取得预售许可证后一年且涨幅不超过3%(含本数)

这就等于是给了开发商一个房价指导价格,一定程度上限制了房价的上行。

过去辉煌的东莞,现今面临重重压力。

.01

强势的东莞市场

还能顶住重重压力吗?

除了上面提到的4.29的房地产限制措施,此前东莞的2.27“莞六条”提高外地客买房所需的社保年限(从两年提升到三年),离婚按总套数计算,以及贷款额度、贷款资格的收紧,无一不是对东莞投资客下达的逐客令。


而东莞市场也是逐渐下行,根据中原研究院的报告,今年4月东莞的来访认购量低位运行,市场观望情绪渐浓。与去年同期相比,来访量跌了19%,认购量跌了20%的。

从东莞二手成交套数来看,热门的临深区域,除了松山湖板块,其他板块的成交套数环比都在下跌。


二手市场比较能反映人们的预期以及成交的活跃程度。原本热门的临深区域,现在突然遇冷,足见市场对最近严峻的政策环境的反馈。

重压之下,东莞楼市似乎摇摇欲坠。

.02

瘦死的骆驼

比马大

虽然面临种种挑战,但由于东莞本身的人口、产业实力都很强,加上临深的优质区位,所以政策与楼市的博弈还在持续。

根据第七次人口普查的结果,东莞常住人口总量达1047万人,在湾区排名第三,仅次于深圳和广州。

除了基数本身就比较大,东莞的潜力还体现在人口的增量上。从2010到2020年,东莞的增量达到了约225万人,在湾区排名第四。

有了人口托底,难怪东莞房价这些年涨得这么肆无忌惮了。

加之东莞作为世界制造工厂,虽然近一年来由于疫情受到了一些冲击,但它的产业基础实力雄厚。加上有华为、OPPO等大厂坐镇,对人口有着持续的吸引力。而且吸引到的人口不乏高端人才,购买力也不容小觑。

即使在全国楼市都在调控的当下,东莞也拥有别的地区没办法比的硬核实力在支撑它的房价。

所以虽然面临调控的压力,但东莞的市场依旧强势。

比如虽然二手成交下跌,但是一手打新还是依然火热。

4月新房的成交量就环比上涨了15.7%,成交面积环比上涨9.8%。临深片区一手成交套数更是环比增长41.5%,成交面积增长30.5%。


虽然新房成交上行,却是历年来的低位,这或许也可以理解为是东莞楼市的负隅顽抗。

只能说,对于东莞的楼市来说,瘦死的骆驼比马大,政策虽然收紧,但市场也不会就此熄火。

.03

东莞实力

仍存

“房住不炒”的趋势下部分区域的房价下跌实属正常,因此抛售手中资产更是大可不必。

房地产有一句话叫买房无技巧,全靠买得早。

已经上车东莞的购房者可以相信,东莞的房产保值问题不大,长持还可能有不错的增幅。

但如果过去没有抓住上车的机会,现在就不要再来凑热闹搞投资了。

现在投资东莞,就是在做一件难而错误的事。

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