多年以后，两类房子将成为“贫民窟”？专家：与居民层次变动有关

一直以来，在不同阶段，房子给人的感受也不同。

在住房短缺的上世纪90年代，商品房是稀罕物，人人都习惯了福利分房、自建的小产权房，人人都对预售、按揭、贷款这些手段感到新鲜，此时的房子是“稀缺”的。

在2000年以后，随着房地产开发投资增速不断提高，人均住房面积持续提升，当大部分人都开始把分期买房这种方式当成一种习惯的时候，此时的房子是“投机品”，指望房屋升值以后再出手。

到了现在，满眼望去，全部是几十层的高楼，大城市里寸土寸金，中小城市房子比人都多，此时的房子是“分化”的。

展望未来，多年以后，楼市又会变成什么状态？

很多人都提出过自己的设想，今天，我们不妨从两个角度来入手，探讨这个问题。

城市化与房产专家朱红此前指出，未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混得好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。

如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，“贫民窟”时代很快到来。

也就是说，10年后，有两类房子有可能成为“贫民窟”。

第一类，三四线城市的“小户型高层”。

注意这里有两个假设和前提，一个是三四线城市，另一个是小户型高层。

道理很简单，因为三四线城市的供地非常充足，无论是开发商拍地，还是地方上出让土地，旧城区可以采取旧改、拆迁的方式，新城区一片白纸，大量的土地开发成本都很低，长此以往，当地的购房者必然会倾向于去新城区买房，市内的“高层”+“小户型”就变得滞销。

高层带来的是居住的局促感，而小户型又会变得非常拥挤，在北上广这样寸土寸金的地方，是人们居住的无奈选择，但是，在人口常年流出的中小城镇，选择面非常广，人们自然会下意识的抛弃高层和小户型的房子。

第二类，中小城市的“老破小”。

老破小是什么概念？建筑时间长，房屋质量破旧，居住面积狭小，在省会城市、京沪深这些地方，往往意味着市中心、优质学区、成熟的配套，是价值高估最多的地方。

但是，对小城市来说，“老破小”意味着脏乱差的街道，意味着年轻人的“断层”，更意味着区域发展的不协调，学区？不存在，小县城里就那么几个重点小学，手指头都数的过来，学区房的说法难见踪影，配套成熟？也不尽然，小城市的老城区罕见写字楼、高楼大厦，商业、医疗等基础设施都早早地选择了外迁。

归根结底，是小城市的通勤成本和时间很少，对于一个开车十分钟能转个遍的城市来说，谁会愿意枯守在又老又破的低矮家属院当中呢？

刨根问底，专家的一个论断不容忽视，之所以这两类房子最容易出现“贫民窟”，与“居民层次的变动”不无关系。

何为“居民层次变动”？朱红指出，“如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民”。

也就是说，假如你现在住得是中小城市动辄三十多层的高楼，那未来随着收入的提升，新建的房子越来越多，人们会逐步外迁，去城郊的低容积率、宽敞的小高层、多层、平房、洋房甚至独栋中居住，因为小城市的人口是呈现常年减少的“存量”状态的，所以就注定了高层楼房和“老破小”中的居民“层次”下降。

事实上，专家这一席话，对楼市的未来而言，可谓是“一语中的”，在买房的时候，我们也要“留神”。

第一，尽量回避人口流出的三四线楼市。

数据显示，在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。

很明显，人口往大城市不断集中，已经是大势所趋，这种情况下，买房如同选择城市，选择自己后半生乃至家族前景一样，应当变得更加慎重，往人群密集的地方去，意味着工作、升学、教育、医疗的条件越完善，越是所谓的“舒适”、“宜居”，越有可能变得“荒芜”。

第二，不以“学区”为目的买房。

学区房这个概念，如今已经捆绑了太多人，有人是为了孩子的教育，有人是为了升值后的变现，无论如何，这个高高在上的“题材”，早就到了“高估”的阶段。

无论是大城市还是小地方，为了学区而买房，其实是个怪圈，家长们望子成龙的渴望，催生了学区房并不正常的超高溢价，有的人初心是为了孩子的成长，有的人慢慢变成了炒作房产升值目的，这场击鼓传花的游戏玩到最后，谁也说不准自己的付出与收获是否成正比。

说到底，是投资孩子，还是投资学区房？每个家长心中都要有杆秤，如果是为了房产投资，那还不如寻找“价值洼地”。

当然，专家所谓“贫民窟”的说法，不排除有夸大之嫌，但至少从城市分化、人口流动、居民结构变化的意义上，为我们购房提供一个更新鲜的角度，如上文所说，在未来的楼市中，作为购房者，必须要更加慎重，才能避免各种“雷区”。