万万没想到，湾区抢人大戏，今年中山率先登台！
乍一看这条新闻，中山撑不住了？
想要种一波韭菜尝尝鲜？
抢人的戏码年年有、难道今年格外凶?
任谁都知道，人口才是支撑房价的根本。
中山今年率先开抢，是太年轻，沉不住气？
还是另有“隐情”一起来看！
.01
落户政策改了什么
我估摸着，中山市政府“预谋”这个事很久了。
此次发布的《中山市迁入暂行规定》中，值得注意的只有一条（在我市最近连续参保满1年且有自有住房，之前是需要3年社保及自有住房）。
展开来说，第一，在中山市连续缴纳社保一年及以上。
第二，在中山市名下要有一套房子。
满足以上两点，就可以办理中山户籍。
其他落户政策较之前并没有什么变化。
为什么会调整落户政策呢？
是人口流失吗？
我们从10年人口变化上来看。
2010—2020年，2020年常住人口为4418060人，同比2010年的3120884人，增加了1297176人，十年增长率为41.56%。
位列广东省第四名。（深圳、广州、珠海、中山）
从人口增速来看，中山并没有看出严重的人口危机。
那么，是政府急需大量人口流入，助力产业升级？
可此次的落户政策调整，并没有在高薪技术人员落户上有大规模的调整。
所以这一推断也不正确。
因此，基于上述分析，我们推断。
此次政策调整，或将是想通过户籍政策，干预楼市！
.02
为什么这么断言
从目前中山的限购政策来看。
中山户籍和非中山户籍差距主要体现在购买2套房和3套房的限制上。
对于中山的2套房改善客户来说，或许是个利好消息！
这几年中山房产的外部投资热情不大，“深圳客”、“香港客”、“内地客”等炒家纷纷离场。
从近4年的成交数据来看，中山的成交量每年均呈递减趋势！
2018年中山市住宅成交65088套。
2019年中山市住宅成交63166套，同比下降3%
2020年中山市住宅成交54554套，同比下降13.6%
2021年中山市住宅成交52095套，同比下降4.5%
图片来源合富研究院
而根据合富研究院监测数据，2021年中山市住宅新增53360套，同比上升38%；库存58941套，同比上升2%。
销量下降、库存上升，此消彼长之下，存量压力必将增大。
所以此时放宽户籍也可以看做是开放限购政策的“排头兵”。
毕竟户籍调控的试错成本，要远低于开放限购的成本。（最不济也能吸引人口）
而从中山的一、二手房价走势，也可以验证这一猜想。
图片来源房天下
中山一手房均价2021年8月还能保持在15139元/平米，但到了2022年1月就跌至14545元/平米。跌幅3.9%。
图片来源房天下
二手房挂牌价2020年2月份为11198元/平米，2022年1月份时为11335元/平米。
两年时间每平米仅涨了137元，涨幅为1.2%。
换个角度而言，中山房价已经到了“临界点”了。
确实需要外部刺激来重新激发活力。
.03
此举“可能行”？
中山此次政策变化，表象上看是缩短落户时间，便于人口流入。
(从常住人口上看，中山的人口增速状况良好。)
实际上，此举却想是要给地产业“松松绑”。
既不能让它饿死、也不能让它撑着！
那么只有用“户籍”这种温和的药剂调控，才能达到目的。
而通过中山此次落户政策调整，我们猜测湾区九城今年可能会有不同程度的动作。
一是放松部分经济下行压力大的区域调控政策。
二是整体态势仍然是收紧，但会保障房企平稳过渡，促使房企尽快回笼现金。
三是湾区九城松绑是必然趋势，不过，例如惠州以及其他几个“小透明”城市，由于库存压力大、市场低迷或许会“先行一步”！
不过，中山此举就算是对市场有一些刺激。
可效果真的会很明显吗？
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