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685万方,16961元/㎡,2021年常州楼市成交数据公布!

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2021年,房地产行业进入了“去杠杆”的阵痛期。

当“房住不炒”、“住有所居”、“共同富裕”等一系列问题进入实践阶段,房地产市场也正在寻求一条可行的、新的发展道路。

破旧方能立新,2022年,一场全新的市场秩序正在建立。等待我们的,又将是怎样的明天呢?

克而瑞常州房产测评重磅推出《破立—2021年常州房地产市场年鉴》栏目。

本篇是本专题——「市场篇」

2021年已成过往,这一年对于常州楼市而言,可谓跌宕起伏。

从上半年的高热走向下半年的乏力,市场从快车道驶入了慢车道。

市场变化明显,那2021年常州新房成交表现到底如何呢?

我们用数据带着大家做一个简单的回顾。

高开低走、上/下半年新房成交两级分化

根据克而瑞常州房产测评数据,2021年,常州全市(含金坛、溧阳)新房成交量约685万㎡,同比下行约8%。

细化来看,从1月的开局高热到12月的乏力收尾,上下半年两级分化明显。


从2021年常州历月的成交数据来看,6月成为新房成交的分水岭。

上半年新房成交基本处于高位,即便是往年的淡季1-2月,新房成交也创新了新高。

主要有两方面的原因:

第一,从2020年开始的地市进一步走热和地价新高,推高了市场预期,导致新房成交热度大幅提升。

第二,新房产品以改善为王,高端产品大比武,导致换房需求爆发。

从7月开始,新房成交开始呈现下行趋势。尤其是进入四季度,新房成交量锐减。高层调整层层收紧,去杠杆深化、行业深度调整,市场预期调头是主因。

武进、金坛为成交大户、区域分化明显

细化到各个区域,2021年常州各区域新房成交同比都呈现出了较大的变化。


从成交量来看,武进、金坛新房成交量处于高位;新北、天宁、经开区新房成交量垫底。


从成交量的同比数据来看,经开区和金坛区成为2021年成交量增幅较为明显的两个区域。

主要原因是两个区域同样的高性价比属性。

金坛区是常州各辖区中房价最低的一个区域,随着金坛融入主城速度的加快以及产业发展的夯实,该板块12000+元/㎡的新房均价,体现出了非常高的性价比。也使得不少投资+改善自住的客户在2021年涌入了金坛市场。虽然下半年市场行情反转,但整年来看金坛新房成交量还是处于高位。

经开区是常州主城范围内性价比较高的一个区域,不到17000元/㎡的新房均价,加上区域新房产品逐步进入改善状态,地铁2号线、教育、商业资源的落实,该板块的价值也进一步被认可。

从各个区的新房成交供求来看,供应量对于成交量的影响因素还是较大的。各区新房基本都是供略大于求,维持在平衡状态。

如果进行进一步细分的话,我们可以再来看一下2021年成交量比较好的板块是哪些:


从上图我们可以看出,金坛区的滨湖新城板块和华科园板块(金坛经济开发区)稳居全市成交第一/第二的位置;经开区的城区板块和钟楼开发区板块紧随其后;青龙板块位居第五。

很明显,房源性价比高的板块,依然是购房者置业的密集区。另外改善板块如青龙板块,也成为2021年的置业热点。同时,一些核心板块及富人区板块置业热度也并不低,如武进区的湖塘老城区板块及淹南板块。

综合来讲,从各板块成交来看,常州购房者的购房实力是并不低的,各种需求同步并行。

房价整体维稳 各区域呈现结构性变动

2021年,常州全市新建商品住宅均价为16961元/㎡,同比微涨0.49%;

其中常州市区新房成交均价约19240元/㎡,同比上涨约5%;

金坛新房成交均价约为12850元/㎡,同比上涨约5%;

溧阳新房成交均价约为11450元/㎡,同比下跌约5%。


从价格层面来看,基本符合我们年初的预判,市区、金坛稳中有涨,溧阳维稳(但因房源供应原因均价有一定程度下行)。

自2016年以来,常州房价价格一直维持着持续上行的趋势。

从补涨(无差别上涨)到结构性上涨,在地价提升、城市基本面向上和产品力不断革新的基础上,从短期来看,2022年常州新房均价上行的确实大概率还将持续。

存在的变数是,2021年下半年开始,限地价+限房价的格局初成,各区域地价和未来新房价格几乎成明牌之势。如果这个政策持续不变,从长期来看,新房价格将改变过去几年涨幅较为明显的趋势,转为维稳或者低速增长。

另外,区域分化也将持续,核心区价格坚挺,风口板块仍有上行趋势。没有资源和规划加持的区域,可能价格上行甚至维持稳定的压力都比较大。

数据最能直观的反应出楼市的变化,2021年的常州楼市经历了超乎我们预料的起承转合。

但是,房地产市场真正的变局,还要用2022年的数据来验证。

等待我们的又将是怎样的明天呢?你认为2022年的新房量价将如何变动呢?可以在留言区跟我们一起讨论哦~

本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考

引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)

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克而瑞常州房产测评分析师

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