今明两年，应该“尽快买房”还是“再等等”？2位专家看法一致

众所周知，涨跌是房价变化的客观规律，可是话虽如此，谁都能接受房价上涨，又有几个人愿意看到房价下跌呢？此前，江西上饶就出现了“购房者大闹售楼部”的情况，这是怎么回事？

事情是这样的，王女士在2个月前买了一套总价150万的房子，可是就在近期，朋友在该楼盘也买了相同面积的房子，更戏剧的是楼层也是一样的，可是总价却便宜了10万。当王女士听到这个消息之后，心里顿时无法接受，于是就前往售楼部，要求退还差价，或者是换成一套面积更大的房子。

这个消息一出，很多网友都认为王女士在无理取闹，买房是你情我愿的事情，本身就存在风险，哪里有退还差价的说法？还有网友观点更直接：如果房价上涨，王女士是否会返还一部分资金给售楼部呢？从事实来看，似乎并没有出现类似新闻，王女士大概率也不会这样做。

不可否认，从去年初开始，不少房企为了保障资金链，纷纷开始打折促销卖房，从9折到7折之间，很多购房者也因此认为，这是房价下跌的前兆。在这种情况下，大家心中也产生了疑惑，特别是着急在今明两年买房的人群，到底是“尽快买房”还是“再等等”呢？对此，2位专家看法一致。

在此之前，先来看看社科院对2022年房价的预测，整体来说房价涨幅在-3%到3%之间，更为关键的是楼市分化现象将更加明显：

收入增长、人口流入的一二线城市及城市群和都市圈的房价将有显著回暖，可是三四线城市及非城市群和非都市圈的房价可能还会持续下行。

事实上，对于房价预测，经济专家马光远也有类似观点，他认为今后只有20%的城市、20%的房企和20%的楼盘具有购买价值。这样说并不是空穴来风，就以人口为例，在近十年里，我国共有32个城市常住人口增量超100万，其中20个位于东部沿海地区，而这些地方的房价也位于前列，在城镇化发展已经接近70%的当下，人口的重要性越来越高。

在没有充足人口的支撑下，购房需求势必也会减少，而在新房竣工面积和二手房库存面积稳定增加的大环境下，最后的结果就是卖房周期延长，然后房企就会选择打折卖房。例如根据CRIC监测数据显示，全国百城新房去化周期已延长至12个月，并且还有进一步上行的趋势。

无独有偶，另一位经济学家李迅雷看法一致，他认为分化是大势所趋，股市和楼市都不会例外。目前住房已经不再是稀缺品，购房者主体已从刚需转为改善，在这种情况下，一二线城市的住房市场继续上涨的可能性更大，但是值得注意的是，在房价涨幅减缓的大环境下，如果幅度不高，那么这其实就意味着亏本。

举个例子，按照社科院的预测，2022年房价涨幅最高为3%，也就是说在未来一年里，总价200万的房子能升值6万，看似还是可观的，可是结合持有成本，情况就完全不同了。按照首付比例40%计算，每个月需要还贷7100元，一年就是8.5万元，如果再加上日常其他成本，费用还会更高，经过对比不难发现，持有房产并没有升值，反而贬值了。

综上所述，马光远和李迅雷这2位专家的看法是一致的，今后住房市场会进入分化状态，在这种情况，人口的重要性就更明显了，因此人口流入的一二线城市将显著回暖，可是三四线城市则会面临持续下行，所以如果有能力在一二线城市买房，最好是根据自身需求去决定是否尽快买房，而如果在中小城市买房，情况就完全不同了。