想买广州黄埔回迁房？有多远躲多远！

今天跟大家聊一下黄埔回迁房买卖的那些事。

不少朋友问过我，回迁房能不能买来投资？毕竟便宜！对比隔壁商品房价格便宜一半不止，享受同等配套，部分回迁房还可以直接入读开发商配建的名校。

当你问出这个问题的时候，我肯定是不建议了，回迁房这条赛道专门杀生，不熟就不玩，熟的人是不会这么问的。

不可否认，确实有那么一批人专门炒作回迁房获取过暴利，但我相信这种偏门的投资赛道不适合在座99%的朋友。

就好像有人去做二房东，有人去玩老破小凤变冰，也能玩得风生水起，告诉你方法去实操，你也不一定能赚钱。

最重要的是，大部分人买回迁房，都不知道自己买的是哪种回迁房。

（以下内容只针对非村民买家）

一般来说，回迁房有两种：一种是买村民回迁指标；一种是买的实物回迁房。

一、村民回迁指标

第一种情况就是村民将自己手上的回迁房指标卖出去，然后跟买家签订房屋买卖合同书，这种指标价格是最低的，风险也是最高的。

风险点：

1

合同是没有法律效力的，你买的是一个指标，你连房屋所在地在哪你都不知道，因为还没抽签摇号分房，回迁房地块是集体用地，能否转国有土地也不能确定（集体用地不能交易给外村人），已经有过案例判决这种合同是无效的。官方也明确说过，禁止市场炒作回迁房指标买卖，回迁房初衷是给村民迁回原址，居有定所，不是给市场拿去炒作的商品。

2

周期太长，旧村改造从拆村到建设，再到办证，再到解除限售期，每一步都是漫长的岁月。

旧村建设现在明显放缓了，官方也明令禁止大拆大建，对旧村改造的进度会放缓，审批会更加严谨，已经有文件等出来，这里就不放了。

办证，要知悉一点，不是所有回迁房都可以办红本，能不能办开头时村委也会跟开发商、政府那边谈，即使能办，也不是收楼后马上下证，要排队，时间官方把握。要相信：官方最不想看到的是天量回迁房红本上市交易，对当地的商品房无疑就是一记重锤，商品房价格上不去，拍地也不会好过。

限售期，这个就更长了，之前出过一份号称黄埔旧村改造3.0版本的文件，抬头很长就不列了，戳重点给大家看。

3

只能一次性付款，不能贷款，因为还没有房本下来，那就不能跟银行贷款，虽然总价低，但也只能全款给。无杠杆不投资，房产投资的魅力，更多是在于杠杆。

除此之外，本金的风险不容忽视，后面万一回迁房价格升上去了，村民不卖毁约，吃亏也是买家；最糟糕的是，遇到一个周身欠债的村民，“烂命”一条，玩个“一房多卖”，一个指标作假卖几次给好几个买家，钱捞一笔逃命天涯，到时候找谁说理去？别忘了，平时我们买正规二手房（假如说500万吧），在过户之前，也就给个十来万的定金就差不多了，绝不会给个百万大定让自己徒增风险。

二、实物回迁房

第二种情况就更复杂，分成红本出来前跟红本出来后。

红本出来后就很好理解，回迁房出了房产证后，正常上市交易没问题，不过，回迁房都到了这一步了，价格能便宜到哪里去？参考琶洲新村回迁房的报价，更让人脑壳疼的是，回迁房的价格很模糊，村里面的中介专门杀生，看客报价。这趟浑水你敢碰不？

红本出来前，这里面争议是比较大的。重点看土地是否完成转性，直白点就是村集体是否向政府申请把集体用地转为国有土地，转性后才可以有后续发红本这一步，才有上市交易的可能。

如果土地完转性后，出红本前买的，房屋已经不再是村集体用地，交易对象不局限本村，国有用地是允许转让，交易时补缴土地出让金就好。

最怕你是土地未完成转性前买的，跟村民卖家发生纠纷时，如果纠纷时土地性质仍是集体用地，那你合同必然是无效的；如果是纠纷时土地性质已经更改成国有用地，这时候法院是很难界定合同是否有效，属于模棱两可的阶段，我想你也不想承担着未知的风险。

炒作回迁房，属于官方严禁打击的范畴。就算你在合同上明确规定了买卖双方的责任、找了村委见证、律师把关、全程拍照录像、每一步都做得很“完美”，也只能说是降低了风险，但不能完全避开。

后期跟村民卖家起了纠纷，就算法院判定合同有效，你的房本什么时候下来也不一定，政府也要考虑下回迁房红本对商品房市场冲击的影响力。

综上，对于普通人来说，炒作回迁房是一件吃力不讨好的活，便宜的背后隐藏着巨大的风险，不要学人家低成本高风险追暴击去玩投资，这是赌博行为，正常人老老实实找个好地段买个好房子，即便按照正常市场价买入，几年后遇到一轮行情也能获得不错的回报。（老狗说广州楼市）