不可否认,在过去的20年里,房地产展现了独特的造富能力,不论是个人炒房客还是拆迁户,都享受到了房价上涨的“红利”。可能这样说,大家感受并不明显,按照公开数据计算,2000年全国商品房销售面积和销售额分别为1.86亿平、3935亿元,算下来房价约为2116元/平,可是到了二十年后的今天,房价已经涨到了10218元/平,直接翻了近五倍。
为什么会这样呢?原因主要有两点:第一是早期住房供不应求,特别是大量农村人口进城定居,由此推动房价上涨;第二是房产被赋予了金融属性,不少人纷纷投资房产,于是房价就如同“滚雪球”一样。相比较之下,后面一点或更关键。
过去谈到投资房产的时候,我们目光往往放在了个人炒房客,事实上,公司也是炒房的主力群体。按照此前长江商报统计,上市公司投资性房产价值已超万亿,其中排名前10的上市公司持有近4000亿的房产,光是“炒房”就赚了100亿元。由此,出售房产也成为公司扭转资金的重要方式,例如在A股上市的4000多家企业中,其中接近半数拥有房产,总价值超过6000亿元。
正如曹德旺所说,大量资金流入房地产,制造业当然会被边缘化,但未来我国靠的是实体经济,并不是盖房子。此前,在一次博鳌论坛上,董明珠就说过,坚决不做房地产,赚再多的钱也不做。可以这样说,尽管过去楼市迅速发展,但同时也影响到了其他行业的发展,在这种情况下,就需要通过调控来降低房屋的投资效应,那么有什么方法呢?
动真格,“重启”退房令?
事实上,之前就下发过“退房令”,主要针对央企和国企,要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。原因很简单,相比较其他企业来说,央企具有更加雄厚的资金,因此为了推动楼市实现更加稳定和健康的发展,央企就需要起到带头作用,坚决禁止央企参与房地产方面的开发。接着,央媒经济日报在一篇文章中,明确16字敦促:非房地产主业的央企退出房地产市场。
从表面来看,“退房令”限制了不少央企的业务范畴,但是整体来看,“退房令”对央企的影响是利大于弊的。可能有人并不理解,为什么“重启”退房令之后,国家队愿意退出楼市呢,毕竟投资房产的收益还是很可观的?仔细分析一下,原因大致有三点:
1、住房市场的供需关系已经改变。
按照易居研究院的统计,去年全国商品房销售面积突破18万亿平,而在近五年间,平均每年商品房销售面积也在17万亿平以上,按照每套房面积100平计算,也就是说年均至少能卖出去1700万套房子。可是,对比人口就不难发现,每年新增人口不足千万,再加上不少人都已经有房了,因此供需关系已经改变,这样也意味着出售周期或延长,同时卖房难度也会增加。
2、收益空间正在逐步压缩。
单纯对比往年的销售情况,可以说今年还是“一路看涨”,例如前年全国商品房销售面积约为17.6亿平,去年增加到了18.3亿平,涨幅达到了4%。可是如果再结合销售额就不难发现,情况就完全不同了,例如三年前商品房销售单价为9310元/平,前年底销售单价约为9859元/平,去年底增加到了10218元/平,涨幅从5.8%降到了3.6%。随着收益空间收窄,投资价值自然也会减小。
3、楼市投资热度正在降温。
不可否认,在不考虑其他方面的前提下,从推动楼市发展角度来说,投资比自住具有更大的作用。原因不难理解,买个家庭只需要自住的房子,例如按照央行统计,我国城镇家庭拥有住房率达到了96%,也就是说大约只有4%的家庭没有自住房,因此在没有投资热度的情况下,也就没有购买第二套房甚至第三套房的必要,而随着楼市调控力度提高,楼市投资热度正在降温,这对于想通过投资房产来升值的企业来说,并不是个有利信号。
除此之外,还有人在担心,随着“重启”退房令动真格,对房价又会产生什么影响呢?用一句话概括,通过迫使央企退出楼市,就能减少流入楼市的资金,或许就能起到放缓房价上涨的幅度的作用。
综上所述,虽然从表面来看,“重启”退房令限制了央企的业务范围,看起来并不利于央企的发展,但是从整体来看,这样反而能发挥央企的作用,特别是做好本行业。
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