153个国家房价走势（下）

四、美洲

128、加拿大

加拿大人口3789万，人均GDP 46125美元。加拿大各类资源极其丰富，经济高度发达，也非常依赖美国。加拿大市场受美国影响很深，其房产也长期上涨。从2000年到2009年，由于低利率和经济增长，加拿大房价上涨了79％（经通胀调整后为49％）。从2009年第二季度到2012年第三季度，尽管政府努力为房地产市场降温，但房价又上涨了24％（经通胀调整后为17％）。从2012年第四季度到2015年第四季度，2012年7月实施的更严格的抵押贷款规定使市场平静，但房价仍上涨了约15.7％（经通胀调整后为10.8％）。从2016年到2019年，房价上涨了27.8％（经通胀调整后为18.5％）。目前，加拿大最大城市多伦多市中心平均房价合人民币每平58609元，市郊在47183元每平。

129、美国

美国人口约3.3亿，人均GDP 65111美元。美国自然资源非常丰富，工业水平发展充分，制造业水平很高。美国经济长期表现抢眼，其房地产市场同样长期上涨。

上图反映了美国房地产价格从1951年到2020年的长期表现，黄线为经通胀调整后实际情况。可以看到美国房地产市场长期上涨，尽管有2008年市场崩盘，到2019年，美国房地产价格恢复上涨，已经超过2008年水平。2020年尽管有疫情冲击，美国房产市场进一步迎来繁荣。因为疫情，导致人们更愿意拥有自有房产，再加上市场利率极低，这推动了2020年房产市场走热。2020年第二季度，美国新房销售同比增长43.2％。目前，美国最大城市纽约市中心平均房价合人民币每平106511元，市郊平均房价合人民币49639元。美国第二大城市洛杉矶市中心平均房价合人民币每平54058元，市郊平均房价合人民币35853元。

130、墨西哥

墨西哥人口1.23亿，人均GDP 9698美元。墨西哥资源丰富，是拉美经济发展水平较高国家之一。墨西哥早在上世纪70年代就已经进入下中等收入国家行列，在长达40年的时间里经济增长缓慢，墨西哥是典型的落于“中等收入陷阱”中国家，其深层次结构问题始终没有得到解决。即便如此，墨西哥已经形成了庞大的中等收入阶层，其全国房价已经连续十年温和上涨，2020年墨西哥经济受疫情冲击，可能又一次负增长。目前，墨西哥首都墨西哥城市中心平均房价合人民币15756元每平。

131、多米尼加

多米尼加人口1065万，人均GDP 6909美元。多米尼加雪茄很有名，经济以初级加工品与旅游业为主。多米尼加房产外国持有者主要来自北美，有很强的旅游地经济特征。多米尼加房产价格缺乏官方记录。

132、牙买加

牙买加人口284万，人均GDP 5356美元。牙买加经济依赖旅游业，也是注明的田径强国。牙买加房地产也是典型的旅游地经济特征，持有者主要来自北美。

133、海地

海地人口1200万，人均GDP 868美元。海地是世界最不发达国家之一，也是世界最早建国的黑人国家。海地长期政局混乱，基础设施不足，2010年发生强烈地震。

134、危地马拉

危地马拉人口1658万，人均GDP 4549美元。经济以农业为主，工业基础薄弱，1996年才结束长达36年的内乱。危地马拉国内治安不佳，毒品泛滥，凶杀率高居全球第五。

135、洪都拉斯

洪都拉斯人口911万，人均GDP 2483美元。洪都拉斯以农业为主，工业基础薄弱。洪都拉斯是拉美最不发达国家之一，存有匪夷所思的“卖媳妇”习俗，凶杀率世界第一。

136、尼加拉瓜

尼加拉瓜人口633万，人均GDP 2029美元。尼加拉瓜经济落后，以农业为主。尼加拉瓜也是拉美最不发达国家之一。

137、哥斯达黎加

哥斯达黎加494万，人均GDP 12027美元。哥斯达黎加经济较发达，旅游业和农业水平较高。哥斯达黎加房地产市场也是典型的旅游地经济，很多北美买家到当地旅游置业。哥斯达黎加首都圣何塞市中心平均房价合人民币12309元每平。

138、巴拿马

巴拿马人口407万，人均GDP 15575美元。经济以金融、贸易和旅游业为主，巴拿马运河处于中心位置。巴拿马经济长期表现很好，近年房地产市场一直处于上涨通道，最近保持平稳，目前巴拿马首都巴拿马城市中心平均房价合人民币每平米15058元。

139、哥伦比亚

哥伦比亚人口4964万，人均GDP 6975美元。哥伦比亚矿产资源丰富，经济以农业和矿业为主。哥伦比亚近十年经济保持稳定增长，从2011年到2018年，卡利的房价上涨了85.35％，其次是麦德林（84.5％）和波哥大（79.68％）。目前，哥伦比亚首都波哥大市中心平均房价合人民币12802元每平。

140、委内瑞拉

委内瑞拉人口3111万，人均GDP 6822美元。委内瑞拉是世界石油储量最高的国家，石油产业是其经济命脉。近年来，委内瑞拉由于一系列失败的经济政策，过度的国家福利开支，再加上暴跌的国际油价，导致其经济已经走向崩溃。委内瑞拉粮食依赖进口，超市货架已经被抢购一空，疯狂通胀，治安恶化，没有人知道委内瑞拉何时才能走出困境。

141、厄瓜多尔

厄瓜多尔人口1708万，人均GDP 6344美元。石油业是厄瓜多尔的经济支柱。经历了多年政局动荡，进入2000年以后，厄瓜多尔经济逐渐走入正轨。随着厄经济增长，其房价在过去五年中，昆卡的房价平均每年上涨8％至12％。目前，厄瓜多尔最大城市瓜亚基尔市中心平均房价合人民币每平9962元。

142、苏里南

苏里南人口59万，人均GDP 5950美元。苏里南是南美最小国家，自然资源极其丰富。苏里南森林覆盖率高达95%，人均资源极丰，当地人安于享乐，不思进取。有人把苏里南称为“世外桃源”。

143、圭亚那

圭亚那人口73万，人均GDP 4635美元。圭亚那独立首任总统为华人钟亚瑟。圭亚那以初级产品为主，经济结构较为单一，民众真实收入较低。尽管近年经济增长显著，圭亚那依然是较为落后的国家。

144、秘鲁

秘鲁人口3205万，人均GDP 6947美元。秘鲁矿产资源丰富，经济依赖农业、矿业、渔业和初级制造业。一系列结构性改革的实施，使秘鲁经济在2004年以来一直维持着较高增长速度，在2008和2009年仍保持6.5%和3.4%的增长。秘鲁的房地产价格也在2010年到2013年维持强劲增长。近年依然在上涨。目前，秘鲁首都利马市中心平均房价合人民币在12188元每平。

145、巴西

巴西人口2.1亿，人均GDP 8921美元。巴西自然资源丰富，工业基础完整，曾经一度是世界第七大经济体。巴西历史上曾采用进口替代政策，从1968年到1973年，巴西经济平均增长率达到了11.2%。然而在之后引发严重外债，巴西经济增长停滞。2003年以后，大宗商品价格的上涨，带动了巴西的经济增长，巴西政府一系列补贴政策带动了国内市场扩张，房地产业也收益于巴西的经济扩张，圣保罗的房价从2008年1月到2015年6月惊人地增长了223.8％（经通胀调整后为106.3％），而里约热内卢，房价则更为惊人地增长了266.1％（经通胀调整后为133.3％）。在随后的年份，房价开始下降。巴西有严重的贪腐问题，经济的结构性问题也一直没有得到解决。巴西的未来与多数拉美国家一样，同样是徘徊在中等收入陷阱中。目前，巴西最大城市圣保罗市中心平均房价合人民币在14871元每平。

146、玻利维亚

玻利维亚人口1121万，人均GDP 3549美元。玻利维亚自然资源丰富，近年通过一系列切合实际的经济政策，玻利维亚经济连年增长。玻利维亚住房市场也在快速发展，不过当前居住水平普遍较差。玻利维亚最大城市圣克鲁斯市中心平均房价合人民币7023元每平。

147、巴拉圭

巴拉圭人口705万，人均GDP 5871美元。巴拉圭经济以农牧业为主，工业基础薄弱，是拉美最落后的国家之一。20世纪70年代至80年代中期，巴拉圭曾经一度经济连年增长，但随后陷入停滞。长期而言，巴拉圭发展水平低，经济增长不稳，腐败丛生。巴拉圭的房地产价格是拉美最低的，首都亚松森市中心平均房价合人民币每平8019元。

148、乌拉圭

乌拉圭人口344万，人均GDP 16246美元。乌拉圭经济发展水平在南美名列前茅，遏制腐败卓有成效，人均收入平等，几乎没有极端贫困，是南美少见的中等发达国家。但乌拉圭经济规模较小，产业结构单一。从1995年到2005年，乌拉圭首都蒙得维的亚出现了惊人的住房热潮，新建房屋的价格上涨了198.6％。从2006年到2015年，房价在接下来的几年中继续以年均11.9％的速度增长（经通胀调整后为2.5％）。之后几年，房价基本不变。目前，首都蒙得维的亚市中心平均房价合人民币15221元每平。

149、智利

智利人口1860万，人均GDP 16030美元。智利是世界上最狭长的国家，矿产、森林、渔业资源丰富。智利经济发展较为成功，社会腐败程度低，贫富差距较小，被世行认为是高收入经济体。智利国内生产总值在1990年至2007年期间以年均5.6％的速度增长，其房价从2004年至2016年上涨了67％。在随后的多数年份里，智利房价始终处于上涨通道。目前，智利首都圣地亚哥市中心平均房价合人民币18435元每平。

150、阿根廷

阿根廷人口4385万，人均GDP 11653美元。阿根廷自然资源丰富，工业水平较高。20世纪初，阿根廷一度是世界第八大经济体，在之后的岁月里，经济增长停滞衰退反复不止，政局动荡不安，没几年总统就被推翻。1989年，阿根廷经历恶性通货膨胀，年通货膨胀率接近5000%，债务违约，之后经济增长，随后再次危机，再次债务违约。阿根廷至今依然经历着严重的通货膨胀。2019年8月，布宜诺斯艾利斯的房地产价格同比下跌2.5％，经通胀调整后，价格实际上暴跌了37％。布宜诺斯艾利斯的房地产销售交易已经连续14个月下降。目前，阿根廷首都布宜诺斯艾利斯市中心平均房价合人民币19591元每平。

五、大洋洲

151、巴布亚新几内亚

巴布亚新几内亚人口808万，人均GDP 2723美元。巴布亚新几内亚是世界上较不发达国家之一，矿产石油资源丰富，经济以农业为主。全国人口中近37%生活在国际贫困线（人均1.25美元/天）以下，失业率居高不下。巴布亚新几内亚是世界上和外界最为隔绝的地理环境，内陆有全世界最晚接触现代文明的部落。

152、澳大利亚

澳大利亚人口2544万，人均GDP 57305美元。澳大利亚矿产、农业资源丰富，人口稀少、发展水平较高。澳大利亚经济高度依赖大宗商品需求，从2011年到2017年，澳大利亚的房价飙升了52.3％（经通胀调整后为35.6％）。 在一系列贷款政策限制后，房价从2017年第四季度到2019年第二季度下降了9％（经通胀调整后为-11.2％）。2020年房价又开始上涨。澳大利亚的房产有大量买家来自中国和北美。澳大利亚最大城市悉尼市中心平均房价合人民币每平66096元。

153、新西兰

新西兰人口495万，人均GDP 41966美元。新西兰农业高度机械化，自然风光绮丽，营商环境在全球190个经济体中继续位列榜首。从2001年到2007年，新西兰的房价出现了惊人的上涨，涨幅约为114％（经通货膨胀因素调整后为82.5％）。2008金融危机停顿之后，在强劲的经济增长支持下，2012-2017年又连续六年出现了大幅涨价。目前，新西兰首都惠灵顿市中心平均房价合人民币33878元每平。

从美洲到大洋洲，我们依然可以发现房价和经济的密切关系。到现在为止，我们已经遍历了全球153个主要国家和地区，下面将是分析和我的一些浅见。

六、房价分析认识

以上153个国家和地区，略过了少数国家地区，比如一些加勒比海地区岛国。这些国家往往体量太小，没有太多代表性。通过以上对全球153个国家和地区的简单梳理，可以形成对房价问题的几点基本认识。

首先，房价上涨是经济增长的结果。当一个经济体经济长期向好，发展惠及全体民众，房价的上涨就不可避免。这个道理很好理解，当经济增长带来民众的收入增加后，普通人一定会有改善住房条件的意愿。这就自然而然促进了房地产业的发展。随着居民收入的持续上升，房地产业本身也会带动经济进一步增长。一个地区的房价就会进入长期上升轨道。英国、法国、美国，以及许多经济表现好的小国，包括中国在内，都反映了这个现象。

第二，房价的快速上涨有时是货币现象。欧美多数国家，都在2000年到2008年迎来了一波房地产热潮。这可能是由于2000年后美国的长期货币宽松，充足的流动性带给了美国经济的一段长期繁荣时期，同时期欧洲国家经济也维持稳定增长。大量的热钱涌向股市的同时也涌向了房地产业。任何经济热潮，都会有代价。2008金融危机爆发，很多国家的房地产跌回原型。而面对金融危机，美国的做法依然是释放巨量流动性，降低利率，延缓危机的冲击。欧洲央行同样跟进。这使得2010年到2018年依然有一波房价上涨，但比08之前的一波上涨要温和得多。2018年后，美联储按计划逐步缩表。然而，特朗普为了自己的选情，强迫美联储再一次扩表，结果不久又面临了严重的新冠疫情。自此之后，美国开始疯狂撒钱。美股在没有经济基本面修复的前提下疯狂上涨，美国房价也已经超过2008年高点。

第三，长期而言房地产依然是稳健的长期投资标的。对于多数经济体而言，房价一旦涨上去，就很难降低。欧美国家的房地产业，以过去50年长周期来看，都是翻番的。美国因08金融危机暴跌的房地产价格，到今天已经完全修复。只有一些经济体，经济增长后停滞衰退，人均收入不升反降，中等收入群体缩小，其房价才会在登高后跌落。基本上，人均收入一旦进入中上等收入国家水平，就意味着这个国家的经济结构已经逐步稳定，有拿得出手的核心产业。即便面临周期性的危机冲击，房价可能回调，但放在更长尺度的投资周期来看，房产依然是保值的。房产保值的前提，是经济体的结构已经趋于稳定。

第四，房价上涨集中在核心城市核心区。一个经济体出现房产上涨苗头，房价上涨一定是首先是核心城市的核心区，其次才是核心城市以外的地区。有些地方的房价上涨，呈现非核心城市的上涨周期慢于核心城市的现象。比如日本上世纪80年代房产热潮，中国最近10年的房产热潮，都呈现这个特点。房产上涨一旦退潮，肯定也是非核心城市的跌幅要大于核心城市的跌幅，而市郊非核心地区的跌幅要大于市中心核心地区的跌幅。人口流入地区的房价，显然要比人口流出地区坚挺。日本全国人口已经开始减少，很多地区的房屋已经出现大片空置、遗弃，但是大东京地区的人口流入依然没有结束。日本人口依然呈现向东京地区聚集的特点。东京核心区的房价，其实一直都是比较高的。

第五，房地产的价格上涨和股市有一定相似性。大家普遍认为股票会反应一家公司的长期投资前景。房地产价格也和股票的这个特点类似。当一个经济体表现良好，长期增长，就会带来这个国家的核心地区的房价上涨。而房价上涨，可能会预支这个国家的长期未来表现。在所有人都认为经济好而买房的情况下，房价就会逐步上涨，直到超过主要购买者的承受范围。一旦房价严重高估，就有可能下跌回调。从本质而言，买房的实质就是分享一个经济体的经济增长成果。这就好像在股市中通过买股票等待股票上涨来分享公司业绩红利的道理一样。具体来说，在低点买入房产，经济体长期向好，民众收入增加，住房需求热潮出现，房价上涨，此时卖掉房产获利。经济体的增长红利通过房产上涨后价格的形式，返给了购房者。

第六，房地产价格上涨后，一旦下跌后果很严重。正如股市上涨有财富效应一样，房地产上涨也同样有财富效应。人们感觉自己房产更值钱，认为自己有钱了，所以会更敢花钱。当这个过程颠倒过来，房产价格下降，就会引起财富负效应。大家认为自己没钱，要攒钱过冬，会减少消费，消费扩张的过程随之变为消费收缩，大家都不敢花钱，也就大家都没钱。与买股票一样，大家买房也是买涨不买跌，当房价开始下跌，人们的买房意愿也会停滞，直到等到明确的价格信号，人们才会愿意重新入市买房。日本过去30年房产长期下降，与之同步的就是严重的通缩。有些地区，房产价格大跌甚至引起人们上街，造成严重的社会问题。房地产业拉动上下游经济，产业链很长，有极强的带动作用，房产购买还牵涉银行贷款问题，一旦房价下跌达到严重程度，就会蔓延恶化，导致经济进入萧条区间，百业不兴，可以说房地产绑架了经济。对于政府而言，并不能接受房产价格的长期严重下跌。

第七，政府不能接受房地产暴跌，同样也不能接受房地产暴涨。房地产的暴涨是过度透支经济增长前景，影响购房群体的实际长期购买力。房产价格过高，严重超越经济体人均收入水平，实际上就是居民财富通过房产高价格，被劫掠到房地产商和政府手里。这个“三次分配”过程，不仅严重违背社会公平正义，而且恶化了经济体的内需。从宏观层面上，房地产业过度分享增长红利，导致其他行业利润率下降。一旦一个经济体启动增长，经过一段时间，房价增长就有可能超过社会主要群体的承受能力，然后在一次经济危机中发生回调。房价下跌引发经济危机，首先会导致多数人收入降低，失业风险增大，到那时就不是买不买房的问题，而是收入能否覆盖日常消费的问题了。所以，无论对于政府还是民众，房价最好既不发生暴跌，也不发生暴涨。

第八，房产价格的最好情况，就是和物价一致温和上涨。如房价在扣除物价因素后多年不变，那么随着民众的收入逐渐提高，房产价格会回到合理区间，这才是最符合所有人利益的结果。就中国而言，由于一系列房地产限制措施的存在，可以通过暴跌时来放开一部分政策，暴涨时加码政策，来严控房产价格。也就是说，限购政策一定会长期存在的。

七、控房价手段措施

从各国经验来看，控制房地产价格的政策，没有什么新鲜的，都是从供给、需求两方面入手。有趣的是，这里没有人谈经济自由主义原则，包括美国在内，几乎所有发达经济体都提供保障房和廉租房。

从需求侧入手，就是如提高首付比例要求、限制贷款额度等手段提高买房门槛，提高多套房税率，增加房产税等持有环节税收来增加买房成本，再比如通过纳税年限要求，房产买卖时间间隔等来减少买房人数量。房价高就减少进场买房交易的人数来给市场降温。但这只是通过控制需求数量来缩小市场成交规模而已。

从供给侧入手，就是提供经济适用房、廉租房来为低收入群体兜底，提高经济适用房的覆盖范围，鼓励建房增加房产供应，还可以规范社会租房市场，更好地保护租客利益。更多的住房供应会有效平抑高房价。

德国、奥地利、瑞士等德语区国家，都成功地长时间将房价控制在较低水平线上。秘诀就是社会住房制度、房租补贴制度和租房市场管理。比如，德国住房保障方式已从大规模建造社会住房到规范住房市场，提供房租补贴转变，保障范围从低收入群体逐渐扩展到中等收入群体，保障重点从住房救济向住房资助转变。

德国社会住房制度主要是由房屋投资商、私人或住房合作社等社会力量组织建设，在商品住房项目中配建社会住房，政府采取财政拨款、低息贷款、减免税收等方式予以支持。德国社会住房供应对象主要包括低收入群体、如老人、残疾人、怀孕妇女等特殊人群和如政府雇员、教师、医生、警察等关键工作者。

房租补贴制度，德国《住房补贴法》规定: 居民可支付租金一般按家庭收入的25%确定，低收入居民实际交纳租金与可支付租金的差额，可向地区政府申请房租补贴。房租补贴标准综合考虑家庭规模、租金费用、住房水平(面积、地段、配套等)、家庭收入状况等因素。补贴资金由联邦政府和州政府共同负担。居民领取房租补贴后，可以申请社会住房，也可以在市场上租房，但只能选择房屋设施、区位条件普通的房屋，并须经政府部门认可，以保证租赁的房屋仅仅是满足基本居住需求。

房屋租赁市场管理，德国住房租赁市场非常发达，社会住房与私人房屋形成统一的租赁市场。政府制定法律全面规范房屋租赁行为，核心侧重于对承租人的保护。除了租房合同中明确规定的情形，租期未到房东并不能随意要求租客搬离。德国还实行房屋租金管制或指导制度，由住房管理机构、住房协会（租房者协会和住房所有者协会) 共同制定城市房租指导价。房租管制保证了租金水平稳定低廉，但不利于出租市场发展和住房建设改造维修。随着住房供求关系的变化，部分城市也开始有条件地逐步取消租金管制制度。

由于租房市场的规范，多数德国人并没有太大意愿购买房产，德国住房自有率仅有45%左右，瑞士、德国、奥地利住房自有率在欧盟长期垫底。德语区三国都施行类似的房产租赁政策，保护租客利益，并且提供公共住房。

同样出众的还有新加坡的组屋制度。新加坡82%的家庭都住在政府提供的组屋中。组屋只用于自住，每户限购一套，抽签分配。组屋以家庭形式申购，按照家庭人数不同分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式等不同类型（五房式相当于中国的三房两厅），购买不同的款型都有不同的收入限制。如果想买第二套，还必须先把第一套卖掉再来买。购买下一套组屋，不可以直接跟政府买新建的，只能从二手市场买，承受更高的价格。

为了改善家庭关系，政府对孝顺子女申请与父母就近居住，不仅有专门财政补贴，而且还有专门的各种特殊组合计划，如多代同堂住屋计划，可以让组屋配对出售。为了鼓励年轻人组建家庭，还有“未婚夫妻计划”，订婚男女可在婚前预定一套组屋，只要在交房后3个月出示结婚证明即可。政府还有第三胎优先抽签计划。为了让不同社会阶层的人群在同一组屋小区相互包容，政府还规定一个小区内贫困人群不能超过某个比例，以让居民对彼此不同的生活方式相互理解。新加坡能够提供如此精细化的组屋管理制度，其治理水平令人咂舌。同时，新加坡经济依靠港口经济、高技术制造业，可以不依赖于房地产业。

比较德国和新加坡的房产供给政策，一个很大的不同，就在于新加坡是把公共住房以较低的价格卖给民众，这是因为新加坡政府认为“无恒产者无恒心”，只有全体公民拥有房产，才会更用心地投入工作，更能成为社会的主人。而德国、奥地利、瑞士等国公共住房政策，更多提供价格合适的租赁住房，或者规范租房市场，国民养成了长期租房的习惯。

控房价，从需求端入手只是提高购房门槛，减少了入市购买人群数量，从供给端入手，为购房不同人群提供充足的住房供应，才是真正能够缓解住房需求的合理手段。

八、中国房价到底高不高

回到文章的开头的问题，中国的房价究竟高不高。

我这篇文章，基本收集了主要国家的核心城市，市中心地区的平均房价，并按人民币价格计算显示。将所有国家的人均GDP和市中心平均房价两个指标收集在一起，制作了下面这张图。

我们能够得到一个大致的趋势，就是人均GDP越高的国家，其房价也趋向更高。由于房价和房地产管理政策、经济体的治理水平关系密切，即便相同的人均GDP水平，房价也会存在较大差距。

我进一步把各个经济体按人均GDP水平划分为三个组，分别是7000美元以下组，7000美元到30000美元，30000美元以上组。

图表中，横轴为人均GDP，纵轴为房价。由于各个经济体各方面情况千差万别，所以实际各国的房价差异比较大。一个比较简单的判断是，如果一个经济体人均GDP很高，但房价并不高，也就是处于在图表中的斜线右下方，那么该国民众生活会比较幸福。而在图表中斜线附近分布的经济体，其房价基本都是合理的。

其中，前两张图我已经去掉了印度和中国，因为这两个国家房价高高在上，放在里面连纵轴都被严重拉高了，不方便看其他国家情况。第三张图的中国香港，也是严重拉高纵轴的。

当把所有国家放在一起比较时，有几个国家的房价格外明显，分别是印度、中国、韩国和中国香港地区。在这里，印度采用的是孟买的房价，中国是北京，韩国是首尔，这个价格尤其对中印这种超大经济体，对比人均GDP可能更加突兀一些。但美国同样采用的是纽约市中心平均房价，其实相对它的人均GDP，房价看来依然是合理的。

几乎可以肯定的说，印度、中国、韩国、中国香港，其房价相对其经济发展水平，是严重偏高的。孟买市中心平均房价超4万元（人均GDP 2016美元），北京的市中心平均房价已经高达10万一平（人均GDP 10276美元），远超过芬兰、奥地利等欧洲国家人均GDP 5万美元的发达经济体，和纽约、伦敦市中心房价处于同一水平，即便是以北京人均GDP 2.3万美元水平来衡量，依然是严重偏高的。而首尔市中心房价高达13万一平，香港竟然高达20万一平，这种畸形高房价存在，当地房地产市场一定是存在严重问题。

可以说，中国的房价畸高，实际上过度分享了经济增长的成果，也会倒逼房租上涨，导致全社会的房租成本极高，所有人要么选择承受买房带来的高贷款压力，要么承受高房租的压力，使得本就不高的可支配收入，再通过房贷、房租的形式，向社会中上阶层集中。这就是为何中国的内需始终增长乏力的原因。

那么，既然中国房价已经如此之高，究竟该不该买房呢？这个问题有几个前提。一个是必须信任中国政府有充足的手段来管控房价。无论是房价的急升还是暴跌，我们的管理层都有行之有效的手段来应对。再就是中央“房住不炒”的定位。这就意味着房价在未来已经不可能像过去那样飞速升值，产生财富效应。很多人都已经看清这个目标，这意味着房产作为投资品的属性，会逐渐剥离出去。这也是为什么我认为未来房价只会同通胀水平一起增长，或者根本就不变。

既然如此，买房的问题就变成了一个纯粹的需求问题。组建家庭需要买房，改善住房条件需要买房。这些显然都是住房的刚需，买房时机的选择，纯粹就是为了自己工作生活的便利，来做选择。买房投资的想法，只能回归纯粹，认为房产是一个长期抗通胀的投资标的。这是我个人一点粗浅的认识，供大家参考。

九、总结

这篇长文，遍历了全球153个国家和地区，列举当地发展情况，房价水平，通过横向比较，得出以下结论。

• 房价上涨是经济增长的结果
• 房价的快速上涨有时是货币现象
• 长期而言房地产依然是稳健的长期投资标的
• 房价上涨集中在核心城市核心区
• 房地产的价格上涨和股市有一定相似性
• 房地产价格上涨后，一旦下跌后果严重
• 政府不能接受房地产暴跌，同样也不能接受房地产暴涨
• 房产价格的最好情况，就是和物价一致温和上涨

控制房价的有效手段，都是从需求和供给入手。需求只是减少入市买房的需求数量，只有更多的加大供给，如提供公租房、廉租房、经适房项目，扩大政策房覆盖范围，再比如规范住房租赁市场，更好地保护租客利益，如房租到期前不能随意要求租客搬离等具体措施来改善租赁住房市场条件。通过政策措施的手段，更多的公共政策房供给，来满足民众住房需求。

通过横向比较，可以认为，印度、中国、韩国和中国香港地区的核心地区房价，已经严重背离了发展阶段，过度分享了经济发展成果，房价严重偏高。具体到中国情况，我认为长期来看，中国房价只会和通胀水平一起上涨，或者保持在一个较高水平上，等待人均收入逐渐提高，合理匹配房价负担水平。

目前是否需要买房，所需要考虑的，完全是组建家庭、改善住房需求等刚需目标所要考虑的问题。房产作为投资品，只是一个长期稳健抗通胀的投资项目而已。

以上是我的一些浅见，思考可能很单薄，斗胆在这里分享给各位，希望能带来一些启发。文章很长，感谢您耐心的阅读。

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文章引用：

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2. 21世纪以来秘鲁经济走势及原因初探
3. 奥地利的社会住房发展研究
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8. 杜尚别住宅价格
9. 菲律宾经济发展进程及前景
10. 菲律宾经济改革与增长前景分析
11. 格鲁吉亚的生活水平
12. 回归民生——捷克经济转型中住房政策定位的转变
13. 捷克实行住房制度改革
14. 看韩国如何解决低收入人口住房问题
15. 罗马尼亚房地产行业调研
16. 美国公共住房制度对我国廉租房建设的启示
17. 墨西哥应对“中等收入陷阱”的主要政策及启示
18. 浅析土耳其的通货膨胀问题
19. 全球历次房地产大泡沫如何破裂
20. 瑞典发展公共租赁与合作住宅的经验与启示
21. 瑞典如何发展公共租赁与合作住宅
22. 瑞士实现“住有所居”的措施与启示
23. 沙特阿拉伯经济一瞥
24. 世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示
25. 世外桃源：正在被世界经济边缘化的社会——从南美小国苏里南说起
26. 斯洛文尼亚近几年的经济表现
27. 塔吉克斯坦首都住宅建设发展快
28. 泰国国家发展规划的发展历程与解读
29. 乌拉圭：制度建设是反腐良药
30. 香港收入分配的经济分析
31. 新西兰的经济改革
32. 新西兰的经济政策分析以及对中国的借鉴意义
33. 印度尼西亚对外经济关系的特点及发展前景
34. HOUSING PRICES IN AUSTRALIA: 1970 TO 2003
35. London Quarterly Housing Market Report: December 2020
36. http://www.globalpropertyguide.com
37. http://www.numbeo.com
38. http://www.expatistan.com